Qué es 'privatizar' viviendas, la nueva tendencia de inversión entre los fondos internacionales

Un fenómeno ha aterrizado —o al menos ha crecido exponencialmente— en el mundo de la inversión inmobiliaria en España. Acuñado como 'privatizar' o 'privatización', consiste en la adquisición de grandes bloques o lotes de viviendas en alquiler y esperar a que estos contratos venzan y los pisos queden libres para proceder a venderlos de uno en uno a particulares que buscan comprar su casa. Aunque no parece nada innovador, en los últimos meses se han cerrado transacciones de este tipo por valor de 1.200 millones de euros y la tendencia anticipa que esto seguirá al alza.

"La palabra privatización es una mala traducción porque no se privatiza nada", explica Susana Rodríguez, directora del área de Living de la consultora Savills. La realidad es que detrás de la adopción de este término está la estrategia de los fondos de capital riesgo (o 'private equity') —especializados en la compra de empresas, no de activos inmobiliarios—, que utilizan esta palabra para transacciones consistentes en comprar una compañía cotizada, que en el sentido anglosajón se etiqueta como 'pública' —porque puede invertir en ella cualquiera—, y convertirla en privada, es decir, sacarla bolsa.

Álvaro Alonso, socio director del área de Living y Finanzas Corporativas de la firma Cushman & Wakefield en España, resume en qué consiste la 'privatización' de viviendas: "La privatización no es otra cosa que comprar inmuebles completos y venderlos por pisos. No es algo nuevo, se ha hecho antes". "Cuando van venciendo los contratos en alquiler se procede a la venta de uno en uno en vez de firmar un nuevo arrendamiento. Los compradores son particulares, unos porque la quieren para vivir y otros son pequeños inversores que las pondrán a su vez en alquiler. La venta es igual que la de una promoción de obra nueva", añade Rodríguez, de Savills.

Entonces, más allá de que no es novedoso, ¿por qué esta estrategia de inversión está creciendo? La clave la da Antonio de la Fuente, director de Living de Colliers, y no es otra que la diferencia de precio. Cuando los fondos compraban bloques de vivienda en alquiler, su objetivo era venderlos en cinco, siete o diez años a otro fondo que los mantuviese. Sin embargo, la baja rentabilidad que ofrece el arrendamiento y la rápida subida del precio de la vivienda ha causado que las dinámicas hayan cambiado. "Los vendedores quieren vender al mejor postor. Lo que puede pagar un comprador por un edificio que va a vender a su vez por pisos es un 30% superior a lo que puede desembolsar otro que lo va a mantener en alquiler", explica este consultor

Pongamos un ejemplo concreto: un edificio de 100 viviendas de 100 metros cuadrados cada una, que se alquilan a 1.000 euros al mes. Este activo genera unos ingresos por rentas de 1,2 millones de euros al año. En el caso de que se quisiese vender a otro inversor que lo mantenga en alquiler, dependiendo la ubicación concreta, la rentabilidad exigida para adquirirlo podría rondar el 5%. Esto supone valorar el complejo en 24 millones de euros, unos 240.000 euros por vivienda. Lo que está ocurriendo es que el metro cuadrado de la zona está por encima. Por ejemplo, en 3.500 euros, de forma que el verdadero valor de cada vivienda en el mercado ascendería hasta los 350.000 euros y el del bloque de 35 millones de euros. De esta forma, queda hueco para que un inversor lo compre, por ejemplo, por 30 millones al primero —6 millones por encima de lo que valdría en alquiler—, pero con el objetivo de revender piso a piso por 35 millones y ganar por el camino 5 millones.

Tanto es así que en las últimas semanas ya se ha cerrado varias operaciones de este tipo. La primera gran transacción de estas características ha sido la venta de Fidere, socimi propiedad del fondo norteamericano Blackstone propietaria de unas 5.000 viviendas en la Comunidad de Madrid. El comprador ha sido el canadiense Brookfield, que ha pagado unos 1.050 millones de euros por los activos. Esto arroja un precio por piso de unos 200.000 euros, cuando el mercado está muy por encima. Ahora Brookfield irá venciendo contratos, reformando y vendiendo todos de uno en uno. No es la única completada. El pasado verano, el fondo español Meridia, capitaneado por el catalán Javier Faus, compró un bloque de cerca de 400 viviendas en Madrid por más 160 millones de euros y negocia ya una operación en Catalunya, según confirman fuentes conocedoras. En los próximos meses también podría recalar en esta casilla la cartera de 3.000 inmuebles de Cerberus, que encargó su venta.

Retorno de hasta el 18% al año

El retorno anualizado (la TIR, la tasa interna de retorno) al que aspiran los inversores que compran edificios para 'privatizar' oscila entre el 12% y el 18%, dependiendo el tipo de activo, la calidad y la ubicación. ¿Y qué promociones son más susceptibles de registrar un proceso así? Susana Rodríguez, de Savills, apunta a los mercados "regulados", allí donde el Gobierno y/o la comunidad autónoma han implementado 'topes' al alquiler, que en la actualidad son Catalunya y País Vasco, principalmente: "En estas comunidades tiene mucho sentido privatizar porque cuando vencen los contratos no se pueden actualizar a mercado". Está de acuerdo Antonio de la Fuente, de Colliers, que añade: "Cuando un activo tiene rentas de mercado, en los procesos de venta habrá competencia entre los que aspiran a mantenerlo en alquiler y los que van a 'privatizar'. Pero si las rentas están capadas todo terminará vendiéndose por unidades".

En este sentido, los grandes protagonistas desde el lado vendedor serán los inversores que invirtieron en la construcción de viviendas destinadas al alquiler ('build to rent' en el argot) en los últimos años. "Con los tipos al 0%, hubo una apuesta clara por parte del capital de invertir en desarrollos 'build to rent', especialmente en un contexto en el que era difícil encontrar activos atractivos. Con los bonos entre el 4% y el 5% es difícil que salgan los números para invertir en vivienda en alquiler", desarrolla Álvaro Alonso, de Cushman & Wakefield. De este tipo, se espera también que parte del portfolio de 2.000 pisos levantados para alquiler de Greystar y Vía Célere en el mercado por 600 millones —operación avanzada por EL PERIÓDICO— termine 'privatizándose'. También Avalon Properties, plataforma con 7.000 viviendas en España ahora controlada por Healthcare of Ontario Pension Plan (HOOPP), ha arrancado la venta por unidades de uno de sus proyectos estrella, un residencial en Valdebebas de más de 400 viviendas, y Colonial SFL ha hecho lo propio con la cartera de pisos que le inyectó en 2024 InmoCaixa, brazo inmobiliario de la Fundación La Caixa; mientras el fondo alemán Patrizia ultima el traspaso a español Azora de una cartera de unos 1.200 pisos en Barcelona y su área metropolitana que fueron construidos para el arrendamiento y terminarán también vendiéndose de uno en uno.

Incógnita de qué pasará con la prórroga

Una de las puntillas que ha recibido está modalidad de inversión en los últimos meses ha sido el real decreto-ley aprobado por el Gobierno para prorrogar durante dos años todos los contratos de alquiler con vencimientos entre 2026 y 2027. Esta norma finalmente terminó decayendo porque no fue convalidada en el Congreso de los Diputados, pero hay dudas sobre sus efectos. No hay un consenso si la nueva fecha de fin de estos arrendamientos. Los expertos consultados explican que todavía es una "incógnita" lo que pasará y que están haciendo consultas a despachos. A pesar de lo anterior, no se espera una gran afección a este tipo de transacciones, aunque algunos sí advierten de que esto servirá de 'excusa' para pedir descuento en los precios de los activos, señalan los jurídicos.

En este sentido, ante el auge de esta tipología de inversión, algunos agentes del mercado plantean dudas sobre si algunos de los compradores serán capaces de conseguir la rentabilidad esperada. Estos entienden que sobre el papel sí, pero hay que ver cómo absorbe el mercado la venta de tal cantidad de inmuebles, que en algunos casos se concentran varios centenares en ubicaciones muy concretas. La respuesta dada por muchos es que, ante la evidente alta de vivienda en España y el apetito por comprador, esa incógnita está disipada.

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