Cuenta atrás para el decreto del alquiler: un millón de contratos en vilo ante el previsible rechazo del Congreso

Este martes 28 de abril, y a tan solo un día de que finalice el plazo legal para hacerlo, se someterá a votación el Real Decreto-ley 8/2026 "de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán".

En concreto, el texto incluye la prórroga de alquileres para los contratos que venzan en 2026 y 2027 y el límite del 2% en la actualización anual de las rentas en el marco de la crisis internacional. En base a este pretexto, desde Sumar han anunciado que hasta 600.000 contratos que caducan este año podrían verse afectados, cifra que asciende a más de un millón de hogares y dos millones de ciudadanos si se incluyen los que vencen el año próximo.

Sin embargo, las posibilidades reales de que la norma salga adelante en el Congreso son, a pocas horas de su votación, limitadas. PP, Vox y Junts ya han expresado su rechazo al decreto impulsado por Sumar.

La formación de Yolanda Díaz confiaba en un cambio de postura por parte del partido catalán, llegando a lanzar una oferta de última hora en la que se mostraban abiertos a aceptar bonificaciones fiscales para los propietarios afectados por la prórroga y acelerar la reducción del IVA para pequeños autónomos (el llamado IVA franquiciado).

Pese a que el portavoz de Sumar, Ernest Urtasun admitió que "las bonificaciones no son nuestro modelo", se mostró dispuesto a transitarlas para salvar la prórroga. No obstante, desde Junts han desmentido cualquier negociación abierta, confirmando que votarán 'no' por considerar que la norma invade competencias y “ahoga a los pequeños propietarios”.

¿Qué dice la ley exactamente?

De momento, el texto, tal y como fue publicado en el BOE, establece una prórroga extraordinaria de hasta dos años "para los contratos de vivienda habitual vigentes en la fecha de su entrada en vigor [el 22 de marzo] y cuya finalización esté prevista para antes del 31 de diciembre de 2027", de aceptación obligatoria para el arrendador y manteniendo las mismas condiciones del contrato vigente.

Asimismo, fija un límite del 2% en la actualización de la renta: de aplicación estricta para grandes tenedores y, en el caso de pequeños propietarios, como tope en ausencia de un acuerdo alternativo entre las partes.

Pero, ¿qué ocurre si la ley no se aprueba en el Congreso? Fuentes jurídicas examinadas por EL PERIÓDICO ya explicaron que, "desde su publicación en el BOE, el Real Decreto-ley entra en vigor de forma inmediata y despliega plenos efectos jurídicos, por lo que resulta aplicable durante todo el periodo en que esté vigente, con independencia de su posterior convalidación o no por el Congreso".

División entre expertos jurídicos

Si bien apenas hay dudas sobre la validez del decreto ley durante estos primeros 30 días, uno de los principales focos de confusión reside en los plazos. Desde el Gobierno sostienen que podrán acogerse a la medida todos los inquilinos cuyos contratos venzan entre marzo de 2026 y diciembre de 2027 (lo que dice el BOE).

En esta línea, el Ministerio de Derechos Sociales y Consumo envió el pasado viernes cartas a 541 grandes tenedores recordando la obligatoriedad de aceptar la prórroga para los contratos que expiren entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, siempre que lo solicite el inquilino.

Esta interpretación choca con parte del sector jurídico, que sostiene que si el decreto no se convalida, solo quedarían protegidos los contratos cuyo vencimiento efectivo se haya producido durante los 30 días en los que la norma ha estado en vigor, desde el 22 de marzo.

"Fuera de esos casos, para los contratos que venzan más allá de la eventual no convalidación, difícilmente puede invocarse un derecho apoyado en una norma que ha quedado sin cobertura en el ordenamiento jurídico”, señala Juan Ramón Manso, director del Área Jurídica de los Agentes Inmobiliarios de Catalunya (API). Según explica, si el contrato vence después de la votación y el decreto decae, el propietario podrá oponerse legítimamente a la prórroga.

Por ello, si el decreto decae este martes se abrirá un escenario de notable complejidad jurídica. Y en esta incertidumbre, los expertos coinciden en que la mayor seguridad jurídica se da en casos muy concretos en los que el inquilino haya solicitado la prórroga por escrito (preferiblemente vía burofax para que quede constancia legal), que el contrato venza dentro del periodo en el que el decreto ha estado vigente y que la solicitud se realice dentro de plazo.

A diferencia de otras prórrogas, esta puede pedirse incluso el día anterior al vencimiento del contrato, es decir, este mismo martes.

Sindicatos y propietarios: posiciones enfrentadas

Para Manso, de lo que no hay duda es que esta disparidad de criterios ya anticipa una "elevada litigiosidad" en los tribunales, lo que podría traducirse en más conflictividad entre propietarios e inquilinos. “Si un arrendador entiende que no procede la prórroga y el arrendatario sostiene lo contrario, el conflicto acabará previsiblemente en los tribunales, con interpretaciones dispares según cada juzgado”, advierte. Desde su punto de vista, "la vivienda necesita estabilidad normativa, reglas claras y soluciones estructurales, no marcos transitorios que trasladan la incertidumbre al ciudadano”.

En la misma línea, los propietarios representados por ASVAL han calificado la medida de "ineficaz" y "excluyente". Su presidenta, Helena Beunza, sostiene que este tipo de intervenciones “reducen la oferta disponible” y generan inseguridad jurídica, desincentivando la inversión. Según apunta, la mera aprobación del decreto ya habría tenido efectos contractivos, con propietarios retirando viviendas del mercado ante el riesgo regulatorio.

Un decreto polémico

Lo cierto es que, independientemente del resultado de votación en el Congreso, el impulso de este decreto ley ha estado marcado por la confrontación desde el principio. De hecho, que hoy se vote un decreto expresamente relacionado con los alquileres, pero en el marco del impacto de la Guerra de Irán, tiene su respuesta en las reticencias que el PSOE tiene sobre su aprobación en la práctica. El partido temía que, si hubiese incluido este apartado dentro del paquete general del "escudo social" —donde se contemplaban medidas energéticas y fiscales para aliviar la inflación—, se hubiese frenado la aplicación de todas las medidas ante el rechazo de grupos como Junts o PNV.

Por ello, el Gobierno decidió desgajar la norma en dos: el plan anticrisis general se aprobó en el Congreso con 175 votos a favor, mientras que la patata caliente del alquiler se dejó para un segundo texto, cuyo principal impulsor es Sumar. El partido defiende la medida como necesaria para “aportar estabilidad y seguridad económica a las familias” en un contexto de encarecimiento energético derivado del conflicto en el Golfo Pérsico. En concreto, su ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, Pablo Bustinduy, lo calificó de "necesario" para evitar que el gasto en vivienda y suministros supere el 30% de los ingresos de los hogares en un contexto de inflación al alza marcada por el conflicto bélico.

Así las cosas, ante la inminencia del voto, Sindicatos de Inquilinos de toda España han intensificado la presión política, y desde el jueves 23 de abril hasta este lunes por la noche han conseguido recopilar y enviar 140.000 cartas a los diputados del PP y Junts exigiendo que no tumben la medida. A su vez, organizaciones como la catalana Crida pel Dret a l’Habitatge alertan de que solo en Catalunya unos 300.000 contratos finalizarán en los próximos dos años, lo que podría traducirse en subidas de precios de hasta el 50%.

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