Las donaciones de padres a hijos sostienen la compra de casas por parte de los jóvenes

Las donaciones de padres a hijos se han convertido en una de las pocas soluciones para que los jóvenes —y los que no lo son tanto— puedan intentar adquirir una vivienda en propiedad. Tanto es así que hasta los notarios ya señalan que esta fórmula fiscal es el "canal clave de acceso" para las generaciones más jóvenes, que son el estrato de la sociedad que más sufre las dificultades para ser propietario de una casa. Según la última encuesta del Banco de España, solo uno de cada tres menores de 35 años tiene un piso en propiedad, menos de la mitad de la media nacional. Sin embargo, no es un fenómeno que afecte a solo un grupo social, sino también a otros colectivos. Por ejemplo hay un cierto repunte de utilización de las donaciones entre las personas que han afrontado un divorcio y son ayudadas así por sus padres.

Esta ayuda de progenitores a sus descendientes puede llevarse a cabo a través de diferentes fórmulas, en dinero líquido o en especie, con la propia vivienda, y además enfrentará un diferente tratamiento fiscal, que varía dependiendo la comunidad autónoma. La mayoría de regiones contemplan bonificaciones de este tributo, más si la donación está relacionada con el acceso a una vivienda. Sin embargo, el simple cambio de manos obliga a satisfacer otros tributos, como la plusvalía municipal, al igual que si la ayuda paterna se articula a través de un préstamo, no exentos de burocracia.

Los datos del Consejo General del Notariado arrojan que las donaciones de viviendas son una tendencia en alza: desde 2017 hasta 2024 no dejaron de crecer, acumulándose en este periodo de siete años casi 372.000 casas que cambiaron de manos con esta fórmula. En este sentido, los notarios señalan: "En el contexto actual del mercado inmobiliario, el aumento de la compra de vivienda, las herencias y, sobre todo, las donaciones, parecen mostrar signos de convertirse en un canal clave de acceso para las generaciones más jóvenes. El envejecimiento poblacional augura una gran transmisión patrimonial en las próximas décadas bien sea mediante donaciones o herencias".

En este sentido, el organismo explica que, ante "el actual encarecimiento del metro cuadrado de la vivienda en España y la limitada capacidad de ahorro de los hogares jóvenes para poder acceder a su compra, se ha reforzado la relevancia de las transmisiones patrimoniales intergeneracionales". El volumen es relevante. Sin ir más lejos, del total de viviendas que cambiaron de manos en 2024 (último ejercicio fiscal completo disponible), que fueron 1,18 millones, casi el 39% fueron herencias y donaciones. José María Rotellar, economista y director del Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Victoria (UFV), considera que "las donaciones de padres a hijos para compra de vivienda tienen su origen en ayudar con la entrada de la misma ante la poca capacidad de ahorro debido a la pérdida de poder adquisitivo, fruto de una subida de precios de la vivienda", fenómeno del que responsabiliza al "intervencionismo" del mercado," al no liberar suelo, plagarlo de burocracia y de normas medioambientales fundamentalistas que limitan la oferta".

Los impuestos derivados de la donación de una vivienda

Pero, ¿qué impuestos acarrea la donación de una vivienda? Varios. El primero, el impuesto de donaciones, muy bonificado por las comunidades autónomas, más si se trata de una vivienda. Sin embargo, esto es solo el principio. "Aunque la donación no genera una carga en el IRPF para el receptor, el donante puede tener que declarar una ganancia patrimonial en su declaración de la renta si el inmueble ha aumentado de valor desde que lo adquirió", explican desde CaixaBank. Adicionalmente, deberá liquidar la plusvalía municipal quien recibe la vivienda, que "se calcula en función del valor catastral del suelo y del tiempo que el inmueble ha estado en propiedad del donante", apuntan desde la tasadora Cohispania.

Dar dinero, la otra forma de facilitar el acceso a una vivienda

Otra fórmula y, quizás la más extendida —aunque no existen datos abiertos que lo atestigüen—, es la donación de capital, no de un inmueble en sí: un padre o una madre 'regala' 20.000, 50.000, 100.000 o el valor íntegro del coste de adquisición de la vivienda. En muchos casos se trata de lo necesario para la entrada con la que poder acceder a una hipoteca, que en algunos casos ronda entre el 20% y el 30%. En otros casos, dados los bajos salarios, las entidades exigen que sea el 50% o incluso el 60%, más cuando el precio del piso es alto.

Esto ha provocado una paradoja. Y es que los progenitores son un gran sustento de la demanda de casas. Por ejemplo, en Madrid, en los Desarrollos del Sureste, cinco barrios de nueva construcción llamados a ser el pulmón de la vivienda asequible en la capital, donde las más baratas parten desde los 200.000 euros, una de cada dos compradores lo hace con una donación, según desvela uno de los primeros espadas de una de estas compañías que prefiere mantenerse en el anonimato.

En otros casos, los padres no donan a sus hijos el dinero de la entrada, sino que otorgan un préstamo 'blando', es decir, sin intereses. Aunque es una fórmula poco profesionalizada y muchas veces no se formaliza, los abogados consultados advierten que, a pesar de no tener tributación, deben liquidarse en la Agencia Tributaria como exentos. "También es importante que el contrato diga como se tiene que devolver y que se devuelva efectivamente, ya que si no se puede considerar una donación encubierta en fraude de ley", comenta los profesionales consultados.

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