IVA al 4%, Sociedades al 0% y reinversión obligatoria: el tercer sector avanza en su propuesta para reconocer a los proveedores de vivienda social

Llevan años pidiendo a las administraciones públicas y manteniendo conversaciones con el sector privado para que se les reconozca como proveedores de vivienda social. Es decir, que se dé un marco jurídico claro a agentes sin ánimo de lucro, o, al menos, con uno muy limitado, que promueven y gestionan vivienda asequible. “Hoy estamos más cerca que nunca de conseguirlo”, ha afirmado Carme Trilla, presidenta de la coordinadora Cohabitac, que reúne a 18 promotoras y gestoras de vivienda social sin ánimo de lucro en Catalunya.

Lo ha hecho este miércoles desde el Centre de Cultura Contemporània de Barcelona (CCCB), donde la Alianza por la Vivienda Asequible y Social (ALIVAS) —que integra, además de Cohabitac, a Provivienda y la Fundación Eguzkilore— ha presentado su propuesta legislativa para regular a los proveedores sociales de vivienda. El texto, remitido al Ministerio de Vivienda en febrero de 2026, se encuentra ahora a la espera de validación por parte de Hacienda y Economía.

Este último trámite es, en realidad, esencial puesto que la propuesta incorpora cambios fiscales de gran calado como la reducción del IVA al 4%, un tipo del 0% en el Impuesto sobre Sociedades o la extensión de la reducción del 70% en el IRPF para propietarios que cedan sus viviendas a estos operadores. Sin embargo, fuentes conocedoras del proceso señalan que ambos ministerios llevan semanas revisando el documento.

Un déficit estructural

El punto de partida es el conocido déficit histórico español de vivienda social. “Mientras que la media europea ronda el 8%, Catalunya no alcanza el 3,4%”, ha recordado el secretario general del Departament de Territori, Habitatge i Transició Ecològica de la Generalitat, Jordi Terrades i Santacreu, que ha insistido en que la vivienda debe “servir para vivir, no para especular”.

En la misma línea, el secretario de Estado de Vivienda, David Lucas, ha subrayado que el problema es “poliédrico” y exige una coordinación estrecha entre administraciones, así como nuevas fórmulas de colaboración público-privada, alejadas de los esquemas tradicionales y más cercanas al no lucro.

La figura del proveedor social de vivienda

En este contexto emerge la figura del proveedor social de vivienda que atraviesa la propuesta. Pero, ¿quiénes son exactamente estos actores? Según han explicado Carme Trilla, Artur Fornés —redactor de la propuesta—, Eduardo Gutiérrez (ALIVAS), Manel Rodríguez (ALAS Vivienda Asequible) y Núria Lambea (URV) en una mesa de debate moderada por Albert Sáez, director de EL PERIÓDICO, se trata de una categoría amplia que engloba tanto a promotores como a gestores de vivienda.

"El concepto se inspira directamente en las 'Housing Associations' de países como Austria, Países Bajos o Reino Unido, donde estas entidades gestionan hasta un 30% del parque residencial" ha dicho Lambea. La clave, sin embargo, no está tanto en la forma jurídica como en las reglas bajo las que operan.

Las sociedades anónimas de lucro limitado son esenciales para atraer inversión privada y escalar el modelo

En concreto, se prevé la integración de fundaciones, "el actor más obvio por su naturaleza" ha trasladado Fornés, pero no solo. También de cooperativas, asociaciones (como Cohabitac o Eguzkilore), empresas públicas --como Casa 47--, sociedades de beneficio e interés común (SBIC) y sociedades anónimas de lucro limitado. "Esta última categoría es esencial si queremos atraer inversión privada y escalar el modelo”, ha apuntado Rodríguez.

Lucro limitado y reinversión

El otro punto clave de este modelo es, precisamente, la definición de lucro limitado, que establece que al menos el 80% de la facturación de la entidad debe provenir de programas de vivienda social y que al menos el 70% de sus beneficios se reinvierten, obligatoriamente, a crear o rehabilitar más vivienda social. "Tenemos que asegurarnos que parte de esas plusvalías que se generan con este modelo, que va a recibir mucha ayuda pública, se reinviertan permanentemente" ha defendido Rodríguez.

En el caso de sociedades mercantiles, el reparto de dividendos quedaría limitado a un máximo del 30%. ¿Y qué ocurre si una entidad decide dejar de ser proveedor social? Su patrimonio deberá transferirse a otro proveedor homologado o a la Administración.

Incentivos fiscales para atraer "capital paciente"

Para que el modelo "sea viable" y logre atraer el denominado "capital paciente" (o 'capital core', son inversores que buscan rentabilidad baja pero segura a muy largo plazo), la propuesta incluye un ambicioso paquete de incentivos económicos. Entre ellas, Fornés destaca como medida "hiperurgente" la aplicación del IVA superreducido del 4% para que el modelo de alquiler deje de ser penalizado frente al de venta y atendiendo así a una demanda histórica por parte de los promotores.

También se prevé que estos proveedores tributen al 0% el impuesto sobre Sociedades, "para asimilar su régimen al de las SOCIMI" y la reducción del 70% en el IRPF para aquellos propietarios privados que cedan o arrienden sus viviendas a proveedores sociales. A su vez, se propone la exención del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y de los recargos por vivienda desocupada.

Según Gutiérrez, estas medidas buscan consolidar operadores con vocación de permanencia, capaces de actuar de forma anticíclica. “No son meros gestores, sino un conector entre el Estado y el mercado”, ha subrayado.

Qué cambia en la práctica

Otro aspecto fundamental es el carácter de estos proveedores en la gestión social de la vivienda, lo que, tal y como explica ALIVAS, "significa que el proveedor no solo cobra la renta, sino que realiza un acompañamiento intensivo a familias vulnerables, mediando en conflictos vecinales y garantizando el mantenimiento técnico y la eficiencia energética del parque a largo plazo".

Por último, destaca la pretensión de la ley por solucionar el problema de la "desprotección" del parque público, alineándose con el futuro Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que prevé establecer una protección permanente para las viviendas financiadas con fondos públicos, evitando su salida al mercado libre. Esto facilitaría la cesión de suelo público y el acceso a subvenciones, "eliminando las reticencias de los ayuntamientos que hoy no saben cómo legitimar la colaboración con el tercer sector" traslada Lambea.

Al cierre de la jornada, el cuarto teniente de alcaldía de Barcelona, Jordi Valls, ha reconocido que “el sector público no puede hacerlo todo” y ha defendido la necesidad de más financiación y suelo. También ha admitido errores en la consideración homogénea de los proveedores sociales como “grandes tenedores”.

A la espera de la resolución de Gobierno, Vivienda ya ha anunciado que prevé movilizar hasta 23.000 millones de euros a través del fondo soberano 'España Crece' para financiar la construcción de 15.000 viviendas anuales, identificando a los proveedores sociales como actores clave para cubrir las "lagunas" donde la banca tradicional no llega.

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