5 viviendas en una misma zona tensionada: Catalunya aclara quién se considerará gran tenedor

¿Cuántos pisos te convierten en "gran tenedor" en Catalunya? Lo cierto es que no hay una única respuesta. Depende de si se habla en términos fiscales o de regulación de vivienda, donde los umbrales cambian. Un informe de la Generalitat, al que ha tenido acceso EL PERIÓDICO, resuelve hasta 35 dudas que planteaban los despachos notariales para evitar conflictos en la aplicación de la normativa.

Según el documento del Govern, en el ámbito fiscal, el criterio es que para afrontar el recargo del 20% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO), se debe contar con más de diez viviendas de uso residencial o con 1.500 metros cuadrados construidos, siempre dentro de Catalunya. Sin embargo, en las zonas de mercado tensionado —271 municipios desde 2024— el listón baja a cinco inmuebles, con la condición indispensable de que todos estén ubicados en la misma área declarada, algo que no quedaba claro hasta ahora.

Actualmente, Catalunya distingue dos grandes zonas tensionadas: una primera que agrupa 140 municipios, incluyendo el área metropolitana de Barcelona y otras áreas urbanas con fuerte presión del alquiler; y una segunda con 131 municipios adicionales, entre ellos Calafell, Roses, Aiguafreda, Breda, Cadaqués, Navàs, Òdena, Roda de Berà o Sant Esteve de Palautordera. Por tanto, este mapa tiene implicaciones directas: por ejemplo, poseer tres viviendas en la primera zona y dos en la segunda evita el recargo fiscal, al no alcanzarse el mínimo exigido en una misma área.

La frontera cambia, sin embargo, cuando se trata de la regulación de vivienda, como la contención de rentas o los derechos de tanteo y retracto. En este caso, se considera gran tenedor a quien posee más de diez viviendas en toda España, siempre que al menos una esté situada en Catalunya; y cinco en la misma área tensionada como en el supuesto fiscal.

Las fuentes consultadas indican que existe una doble vara de medir territorial porque, según la direcció general de Tributs i Joc y la Agència de l'Habitatge, que han elaborado el informe datado el 24 de marzo de 2026, "la legislación en vigor impide unidad de criterio". A la práctica, el Colegio Notarial de Catalunya deberá trabajar "con dos manuales: el fiscal y el de vivienda".

Esta diferencia entre fiscalidad y regulación de la vivienda también se refleja al decidir si se incluye o no la vivienda habitual. El documento aclara que, a efectos fiscales, el inmueble en el que reside el propietario no se contabiliza para determinar si es gran tenedor. No obstante, a la hora de fijar los límites sobre las rentas de alquiler percibidas, la vivienda habitual sí debe sumarse al total de inmuebles. Es decir, tu vivienda habitual no suma en impuestos (si eres persona física), pero sí en reglas de alquiler.

Otro de los puntos que aclara el informe para evitar sorpresas en las notarías es que se aplica el principio de independencia de sociedades distintas. Esto es, si se tiene el 100% de una sociedad que compra cuatro viviendas en la misma zona tensionada y con otra sociedad se compran cuatro pisos más en la misma área, no se suman los pisos. Lo que a la práctica se traduce en que se podría ser propietario de las viviendas que se quieran en zonas tensionadas y no ser un gran tenedor. Cada sociedad tiene su ámbito de acción y se consideran independientes unas de otras.

Un inmueble, dos compradores

El informe también revela un resquicio fiscal en el 20% extra en el TPO para grandes tenedores, ya que solo se aplica al comprar un edificio entero si lo adquiere una única persona física o jurídica. En el caso de tener dos sociedades o dos compradores, Hacienda y Vivienda las tratan como entidades independientes y aplicará el impuesto de tipo general del 10%-12% y no el 20% recargado.

Otra de las cuestiones que inquietaban a los notarios es en qué momento exacto un propietario se convierte en gran tenedor. Ahora queda claro: al salir de firmar. Si se entra en la notaría sin ser gran tenedor (10 inmuebles) y se compra el undécimo, esa operación tributa al tipo general (10%-12%). Tras la escrituración, ya se poseen 11 inmuebles y te conviertes en gran tenedor. La siguiente adquisición (duodécima) tributará al 20% recargado. En zonas tensionadas opera igual: el sexto te cataloga, pero las compras simultáneas aún pagan tipo general.

Además, según las aclaraciones del Govern, las fincas rústicas también obedecen a la regla que divide fiscalidad y vivienda. Fiscalmente, en zonas tensionadas solo computan inmuebles urbanos de uso residencial. Fuera de zonas tensionadas sí se incluyen tanto urbanos como rústicos con uso residencial (masías, casas de payés con cédula). En cambio, en el ámbito de la vivienda, en todos los casos cuentan exclusivamente inmuebles urbanos de uso residencial. Una distinción que responde a la finalidad de cada norma. Hacienda busca gravar patrimonios amplios; Vivienda, regular especulación urbana en alquiler. Con la misma lógica, herencias sin aceptar o obras en ruinas, quedan fuera.

En el caso de compartir propiedad, no vale "el que más manda" si no que se prorratea, y un 50%, por ejemplo, cuenta como medio piso. Así, con varios socios puedes llegar al límite sin tener el 100% de nada. Y para garajes: solo dos por piso tributan al 20% si están "atados" al inmueble.

Con todo, fuentes del Colegio Notarial de Catalunya señalan que, aunque no se ha fijado un criterio único como reclamaban, valoran positivamente el esfuerzo de la Generalitat por clarificar conceptos. En esta línea, ya ha quedado pactado que, según la casuística que vaya apareciendo, se irán trasladando dudas adicionales y resolviendo progresivamente.

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