OPERACIÓN HISTÓRICA
Blackstone vende 5.000 pisos en Madrid a Brookfield por 1.050 millones de euros
Imagen de archivo de unas oficinas de Blackstone en Estados Unidos / Archivo
Por qué confiar en El Periódico Blackstone completará en las próximas semanas la venta de más de 5.000 viviendas en alquiler, alrededor de un tercio de las que posee el fondo norteamericano en España, a su homólogo canadiense Brookfield, que pagará 1.050 millones de euros por los activos. Se trata de una de las mayores operaciones en el segmento residencial en el país y un punto y aparte en la política de inversión de la gestora de fondos estadounidense, que adquirió todos estos pisos a precio de derribo tras el estallido de la burbuja inmobiliaria.
En un hecho relevante enviado a BME Growth, Fidere Patrimonio, socimi de Blackstone que aglutina alrededor de 5.200 pisos, ha confirmado que ha suscrito un contrato de compraventa de participaciones con Brookfield para la transmisión del 100% del capital social de todas las filiales de esta participada. El fondo canadiense valora en 1.050 millones de euros los inmuebles propiedad de Fidere, aunque Blackstone solo recibirá 575 millones, ya que la sociedad acumula una deuda de 425 millones.
La realidad es que la operación se ha cerrado a valor un 9,6% por debajo del valor de tasación de los activos, que ascendía a finales de 2024 hasta los 1.162 millones y a un importe muy inferior de las expectativas que tenía Blackstone, que cuando contrato a JLL y Eastdil para coordinar el proceso apuntaba a precios de 1.200 o 1.300 millones de euros. La transacción se ha completado a una rentabilidad ('yield') del 5%, ya que Fidere percibe unos 50 millones al año en rentas por alquilar esos pisos, y a un precio de repercusión ligeramente por encima de los 2.500 euros por metro cuadrado, muy por debajo de la media de la Comunidad de Madrid y de la ubicación de los activos.
El plan de Brookfield con estos pisos será lo que se conoce en el argot como 'privatizar'. Esto consiste en comprar pisos en alquiler, esperar al vencimiento de los contratos y proceder a su venta en el canal minorista, es decir, de uno en uno. Su verdadero retorno no se obtiene de cobrar la renta mensual, sino del precio al que traspasa los inmuebles, muy encima del de compra. El riesgo de la inversión, en cambio, es doble: primero, reputacional, ya que los arrendatarios que tienen que abandonar la vivienda tienden a ser reticentes y organizar protestas —el Sindicato de Inquilinos ya irrumpió en uno de los hoteles del fondo canadiense para denunciar su situación hace unas semanas— y, segundo, los cambios en la regulación, como el real decreto-ley aprobado por el Gobierno para prorrogar dos años los contratos que venzan hasta el próximo 31 de diciembre de 2027, que demorarían el 'business plan' del fondo comprador.
Operación histórica
Se trata de una operación histórica por varios motivos. El primero, el importe, ya que no son tantas las transacciones que superan la barrera psicológica de los mil millones: en el último lustro solo la venta de Livensa Living, uno de los mayores propietarios residencias de estudiantes —también controlado por Brookfield—, la recapitalización de Vitalia, el segundo mayor operador español de residencias para mayores, la compra de GIC del 35% de HIP, primer propietario de hoteles del sur de Europa, o la venta del portfolio de sucursales de BBVA que era propiedad de Merlin Properties.
El segundo motivo —y otro de los riesgos de la operación— es que dentro de estas 5.000 viviendas están incluidas las cerca de 2.000 que Blackstone compró en 2013 a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) del Ayuntamiento de Madrid, entonces gobernado por Ana Botella, una de las operaciones con más polémica tras el estallido de la crisis y que terminó declarándose legal en los tribunales. El fondo compró a precio de derribo estas casas públicas aprovechando el endeudamiento que tenía la empresa municipal, situación que afectaba incluso a su viabilidad, que no era capaz de gestionar los inmuebles, ya que uno de cada dos inquilinos no abonaba mensualmente su cuota.
La tercera razón es que, con esta desinversión, Blackstone deja de ser el mayor casero de España, porque CaixaBank —con 12.000 inmuebles— recupera el primer puesto. El fondo estadounidense ha cumplido de sobra su ciclo y necesitaba empezar a vender los activos adquiridos entre 2013 y 2016. Ahora, queda pendiente ver si la gestora arrancará antes de final de año el traspaso de Testa Homes, su otra filial residencial, en la que aglutina un total de 9.000 pisos, plataforma que adquirió por alrededor de 2.000 millones de euros a Merlin Properties en 2019 y que desde el vehículo siempre han defendido que no tienen prisa en vender, aunque reconocen que tantearán al mercado.
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