Comprar una casa requiere 7,5 años de sueldo, el doble que en los 80 y los 90

Julio (60) y Laura (56) compraron su primera casa en 1991 sobre plano. Tuvieron que esperar hasta entrado 1994 para poder entrar a vivir, justo después de casarse. Pagarla 'a tocateja' le hubiese supuesto a este matrimonio poco más de tres años de sueldo íntegros —ganaban dos millones y medio de pesetas y el piso costó ocho millones—, muy lejos de los casi diez años que le supondría ahora a Daniel (31) comprar la vivienda de sus sueños en Madrid, para la que requerirá la ayuda de sus padres. En 2025 en España, de media, adquirir una vivienda cuesta siete años y medio de sueldo íntegro —menos, eso sí, de los nueve años que se alcanzaron en la burbuja—, cifra que duplica los tres años y medio que se requerían en 1997 y los menos de tres de 1987. La crisis de vivienda ha desatado, entre otros, un debate generacional. ¿Era más fácil comprar una casa hace veinte o treinta años que ahora? ¿Los jóvenes no se esfuerzan y ahorran lo suficiente? La respuesta es siempre la misma: depende.

Eurostat muestra que, en los últimos veinte años, la edad de emancipación de los jóvenes españoles se ha mantenido prácticamente intacta, entre los 28 y los 30 años, aunque con una tendencia alcista. Por contra, los salarios anuales necesarios para comprar una casa no han hecho más que dispararse, según el Banco de España, expulsando a los jóvenes al alquiler. La serie histórica del supervisor bancario apunta que en 1987 se necesitaban apenas 2,9 años para adquirir un piso, cifra que alcanzó los 9,3 en los peores años de los años del 'boom' inmobiliario, en 2008. Posteriormente, tras el pinchazo de la burbuja, este dato se redujo a medida que los precios de la vivienda cayeron, hasta alcanzar un mínimo de 6,6 años en 2015, para volver a aumentar al calor de este nuevo ciclo expansivo de la vivienda y escalar hasta los 7,5 años a cierre de 2025.

Javier Muñoz, responsable del área de Socioeconómica de la plataforma Consejo de la Juventud de España, vinculada al Ministerio de Asuntos Sociales, apunta que este fenómeno se traduce en "un retraso generalizado en los proyectos de vida". "La imposibilidad de acceder a una vivienda en condiciones asequibles retrasa la edad de emancipación, que en España ya se sitúa muy por encima de la media europea. Esto tiene efectos en cadena, dificulta la formación de hogares, condiciona decisiones —como tener hijos o desarrollar un proyecto vital autónomo— y genera una dependencia prolongada del entorno familiar", añade.

Aunque la media del mercado alcanza los siete años y medio, no es igual en todas las regiones españolas. La realidad es que la diferencia de sueldos es menor entre comunidades que el precio de las casas. Por ejemplo, en Extremadura, el lugar con la vivienda más barata de España, comprar un inmueble de 80 metros cuesta de media 55.700 euros, según el Consejo General del Notariado, mientras el sueldo medio es de 23.700 euros. En cambio, en Madrid o Cataluña, ese mismo piso vale hasta un 400% más, a pesar de que las nóminas son solo un 36% mayores. Esto es aún peor en las zonas turísticas, como Baleares, Canarias o zonas de la Costa del Sol, donde la diferencia entre ambas magnitudes es aún mayor porque los empleos en la zona son menos cualificados.

¿Los 'boomers' se esforzaron más?

Contra este dato, el regulador bancario da una de cal y otra de arena. Y es que los compradores de casas de la generación X (1965-1980) o el 'baby boom' (antes de 1965), que compraron casa es los 80 y 90, iban más ahogados que los actuales. De media, la primera cuota de una hipoteca en 1987 suponía más del 42% del sueldo, porcentaje que superó el 72% en 1991 o el 53% en 2008. Por contra, ahora apenas alcanza el 35%, pero en los últimos años ha rondado el 30%. El motivo no es que los jóvenes ganen más, sino que, tras el pinchazo de la burbuja, la normativa bancaria prohíbe conceder préstamos cuya letra mensual supere un tercio de los ingresos del comprador. Es decir, los 'mayores' hicieron más esfuerzo, pero contaron con un poder de apalancamiento (endeudamiento) que hoy en día no se permite.

Pedro Soria, director de Consultoría de Grupo Tecnitasa, una de las principales empresas de tasación del país, contextualiza esto: "Antes de 2008 el acceso al crédito era mucho más laxo, con mayores niveles de financiación y criterios de concesión menos exigentes. Hoy el escenario es completamente distinto. El crédito se concede con mayor prudencia, con ratios de esfuerzo más contenidos y un análisis de solvencia más riguroso, tal y como reflejan los criterios del Banco de España".

Julián Salcedo, presidente del foro de economistas inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid (CEMAD), pone el foco también en los salarios. "Hace veinte años había una expectativa de que, aunque al principio de la hipoteca se destinase el 40% o el 50% de los ingresos a pagar la letra, después de cinco o siete años este porcentaje caía al 30%. Ahora ya no. El salario medio ha confluido con el salario mínimo interprofesional y la expectativa de una subida del 30%, por ejemplo, en los próximos años, es cercana a cero".

La encuesta de demanda de vivienda de Cataluña, del Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, apuntó en el cuarto trimestre del pasado año que hoy el problema no es solo la cuota. "De los demandantes de alquiler, el 69,9% declara no tener opciones de acceder a la compra, y el principal obstáculo —que afecta al 36,4% de este colectivo— es la imposibilidad de asumir los gastos iniciales asociados a la entrada de una hipoteca", señalan.

Una generación de inquilinos

Todo esto, en la práctica, ha creado una generación de inquilinos a la que se le ha privado de comprar una vivienda. Aproximadamente uno de cada dos menores de 30 años vive en alquiler y solo el 30% tiene una casa en propiedad, frente al casi 48% que la tenían en 2004 a esa edad. Esto le ha pasado también al siguiente estamento de edad: en ese año, el 71% de los adultos entre 30 y 44 años eran propietarios, un porcentaje que hoy apenas alcanza el 53%. Por contra, los mayores de 65 son el único grupo que ha crecido, prácticamente nueve de cada diez tiene un inmueble, más que hace dos décadas. Por ejemplo, según el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, el 59% de los hogares encabezados por menores de 35 años en la capital catalana vive ya de alquiler y solo el 31% en propiedad.

"El problema no es tanto ser inquilino como serlo en condiciones de inestabilidad y sobreesfuerzo. En otros países europeos el alquiler es una opción viable, pero en España está marcado por precios elevados, contratos poco estables y escasa oferta pública. Lo que estamos viendo es un cambio de modelo forzado, con el que existe el riesgo de cronificar una situación en la que amplias capas de la juventud no puedan ni acceder a la propiedad ni disfrutar de un alquiler digno", comenta Muñoz, del Consejo de la Juventud de España.

La realidad es que en los últimos años comprar ha sido cada vez más difícil porque los salarios han crecido mucho menos que el precio de la vivienda. En 1995, la remuneración de los asalariados, el total de los pagos que las empresas realizan a sus trabajadores, se situaba en 19.850 euros —según el INE—, mientras el precio medio de una casa de 80 metros cuadrados era de menos de 55.400 euros, según los datos del Ministerio de Vivienda. 30 años después, la remuneración se ha duplicado, hasta cerca de los 40.000 euros, mientras el coste de comprar se ha casi triplicado. Ese mismo inmueble vale hoy casi 157.800.

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