CaixaBank detecta la mayor subida desde la pandemia en los nuevos contratos de alquiler

CaixaBank Research, casa de análisis económico de la entidad financiera, ha detectado la mayor subida desde la pandemia en los precios del alquiler de los nuevos contratos que se firman. Los nuevos arrendamientos que se cierran son de media un 15% más altos que los anteriores. En el lado opuesto, las renovaciones anuales de los contratos en vigor se mantienen por debajo del 3%, en la línea de los 'topes' máximos que incluye la ley de arrendamientos urbanos.

El departamento de análisis 'macro' del banco describe dos tendencias en el mercado, la de aquellos que cambian de vivienda y firman un nuevo contrato y, la otra, los que se mantienen en su inmueble. Los datos internos de CaixaBank sobre recibos domiciliados en concepto de alquiler de vivienda arrojan que, en el caso de estos últimos, el crecimiento de los arrendamientos vigentes permanece por debajo del 3% en todos los meses entre enero de 2018 y diciembre de 2025.

¿Por qué en los alquileres en vigor las subidas están contenidas? Según CaixaBank Research, por "los límites regulatorios aplicados en distintos periodos". A lo que se refiere la entidad es a las limitaciones impuestas por el Gobierno tras la crisis inflacionaria derivada de la guerra de Rusia y Ucrania. En 2022 y 2023, las renovaciones estuvieron 'topadas' al 2% y en 2024 al 3%. A partir de 2025 se referenciaron los precios a un nuevo indicador, el Índice de Referencia del Alquiler de Vivienda (IRAV) —en sustitución del IPC—, que cerró el año en el 2,32%, frente al 2,9% del IPC, y en febrero ha caído hasta el 2,16%, por debajo del 2,3% de la inflación. "Durante la congelación de las subidas en la pandemia, la mediana llegó a situarse en el 0%", señala el último informe de vivienda de CaixaBank, uno de los de referencia para todo el mercado inmobiliario, que en esta ocasión ha puesto el foco en el alquiler.

Los nuevos contratos, en situación crítica

La evolución del precio de los nuevos contratos de alquiler es distinta al caso anterior y es donde la situación se vuelve crítica. El análisis de CaixaBank Research, que compara el precio de los nuevos contratos de alquiler en un mes determinado con el de los nuevos contratos del mismo mes del año anterior, revela que, "tras episodios de crecimiento negativo a finales de 2019 y al inicio de la pandemia, los precios de los alquileres de reciente contratación han repuntado con fuerza". "Desde 2024, el aumento se sitúa claramente por encima de la inflación y, en los últimos meses de 2025, tanto la media como la mediana del crecimiento interanual han superado el 10%", desarrolla el estudio, que apunta que el crecimiento medio ha sido del 15% en los últimos meses de 2025.

Esto no debería afectar a priori a Cataluña, ya que la mayoría de los municipios de la región están declarados zona tensionada. La ley de vivienda prohíbe en la firma de un nuevo contrato que el precio supere el último, salvo alguna casuística concreta. Como mucho se puede elevar un 10%, por ejemplo, después de aplicar una gran rehabilitación al inmueble o si el nuevo alquiler es de larga duración, pero los grandes propietarios y los pisos que lleven fuera del mercado más de cinco años deberán referenciarse al Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Viviendas (SERPAVI).

El alquiler ahoga a los jóvenes en las grandes ciudades

A grandes rasgos, el esfuerzo del alquiler, el porcentaje de los ingresos del hogar que se dedican a pagar la renta, no ha dado señal de alarma y muestra "estabilidad" en el entorno del 30%, según el informe. No obstante, no todo es positivo, ya que en el 30% de los contratos se supera un esfuerzo del 40%, los cuales se sitúan automáticamente en situación de 'sobreesfuerzo'.

Detrás de estas cifras está el verdadero elefante en la habitación que pone negro sobre blanco CaixaBank: "Ante renovaciones contractuales, algunos inquilinos cambian de vivienda para mantener un esfuerzo similar, aunque sea a costa de ajustar las características del inmueble". Esto quiere decir que, ante una subida del 15%, muchas familias se mudan a casas más pequeñas, más alejadas del centro de la ciudad y de peor calidad.

El grupo social que más sufre esta situación son los jóvenes. ¿Por qué? Los mayores de 65 años que viven de alquiler son los que más esfuerzo tienen que hacer, pero apenas son el 5% del total —el 90% son propietarios de una casa—, mientras que el 50% de los menores de 30 años son inquilinos y el esfuerzo es de un 30% de sus ingresos. "El aumento del esfuerzo para la población joven es particularmente relevante, ya que el régimen de tenencia está estrechamente vinculado al momento del ciclo vital", desarrolla CaixaBank Research.

Adicionalmente, esta problemática se concentra en las principales urbes del país. "En las grandes ciudades el esfuerzo mediano se sitúa en torno al 35%, y en el caso de los nuevos contratos alcanzan entre el 35% y el 40%, porcentajes cercanos al umbral de sobreesfuerzo. En los municipios de menor tamaño, el esfuerzo es más reducido, generalmente entre el 25% y el 30%. Aun así, también en estas localidades los nuevos alquileres exigen un esfuerzo superior al de los contratos existentes y se sitúan alrededor del 30%", concluye el informe de la entidad financiera.

La única receta para solventar el problema que plantea el estudio es "ampliar la oferta de vivienda" enfocado en "mejorar la asequibilidad en los segmentos más tensionados", que creen que "contribuiría a aliviar los cuellos de botella del mercado del alquiler y a reducir su impacto sobre decisiones clave del ciclo vital –como la educación, la movilidad laboral o la formación de una familia–, y precisamente entre los colectivos más afectados".

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