Los grandes tenedores en España apenas controlan el 10% del mercado de alquiler

Pedro (27) y Carmen (26) viven en el distrito de Tetuán, en Madrid. Lo hacen en una torre de 24 plantas de nueva construcción de vivienda protegida propiedad del brazo inversor de la aseguradora francesa AXA. Pagan algo menos de 1.000 euros al mes. Su piso es uno de los varios miles que atesoran los grandes propietarios en España, principalmente fondos de inversión, aseguradoras y entidades financieras. La terminología de grandes tenedores, instigada por la polarización política, se ha instaurado en el imaginario colectivo ligado en muchos casos a la etiqueta de 'buitres' o 'fondos buitres', pero en realidad, ¿cuántas viviendas tienen estos grandes arrendadores? ¿Qué incidencia tienen sobre la oferta? ¿Su presencia afecta decisivamente a los precios?

La influencia y presencia de grandes tenedores en el mercado del alquiler ha estado siempre en el foco político. Primero, en los años posteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria -y como problema añadido con los desahucios-, Podemos y agrupaciones de izquierda pusieron el asunto en el centro del debate, carrera a la que se ha sumado también el PSOE en los últimos años, especialmente después de que el acceso a la vivienda se haya convertido en una de las mayores preocupaciones de los ciudadanos. No son los únicos, ya que Vox también ha subido el tono contra "los fondos y las grandes fortunas extranjeras", mientras el PP ha tratado de esquivar este asunto.

La ley de vivienda aprobada durante la anterior legislatura describe los 'grandes tenedores' como las personas o empresas que sean titulares de más de diez viviendas, o menos si suman más de 1.500 metros cuadrados. Sin embargo, pese a contar con una ley detrás, y tal y como ocurre en otros aspectos del mercado inmobiliario —como en los precios del alquiler—, no existe una fuente oficial que proporcione un dato exacto de cuántos grandes propietarios hay en España y quiénes son. Tampoco hay literatura económica ni informes privados precisos en este sentido. Esto ocurre a nivel local y nacional. Por ejemplo, el Observatori Metropolità de la Vivienda de Barcelona ha señalado en uno de sus informes que "no existe una única fuente inequívoca que permita determinar la estructura de la propiedad del parque de viviendas". El Banco de España en 2023 estimó, a partir de datos de la Agencia Tributaria y el INE, que las viviendas en alquiler propiedad de empresas representaban alrededor del 8% del total, mientras otras fuentes elevan esta cifra actualmente hasta el 10%. Según estas estimaciones, las viviendas propiedad de grandes tenedores estarían entre 180.000 y 200.000, ya que en España hay dos millones de hogares que residen en alquiler. Esto implica además que, sobre el total de viviendas en España, alrededor de 27 millones, los grandes tenedores controlan alrededor del 1%.

Lo que sí se ha calculado en varias ocasiones son el número de pisos que tienen los grandes tenedores institucionales, los más conocidos. Alrededor de 80.000-100.000, según varios informes publicados en los últimos años, entre ellos dos de las consultoras Atlas Real Estate y CBRE IM. Aquí destacan por mucho dos grupos, por un lado, Blackstone, fondo norteamericano dueño de unas 15.000 aproximadamente a través de sus diferentes sociedades y, por otro, CaixaBank (a través de su filial Building Center), titular de alrededor de 12.000 viviendas, procedentes de adjudicaciones de hipotecas que incurrieron en impago. Por detrás, figuran otros nombres, como Nestar, controlada por la gestora también estadounidense CBRE Investment Management y propietaria de 9.000 pisos; Avalon Properties, filial del vehículo del mismo país Ares Management titular de 7.400 inmuebles, o Vivenio, plataforma de los fondos APG y Aware Super, de Países Bajos y Australia, respectivamente, con cerca de 6.400 pisos. Ningún gran tenedor español son personas físicas. Es más, por ejemplo, Amancio Ortega —a través de Pontegadea— cuenta con varios edificios de apartamentos de lujo, pero fuera de España.

¿Cómo afecta la existencia de los grandes propietarios al mercado?

Sobre el cómo afecta la existencia de grandes tenedores al mercado a nivel micro y macro hay diferentes opiniones. Miguel Ángel González Simón, economista de la fundación de las cajas de ahorros, Funcas, cree que, "como la vivienda es poco elástica, si a una persona de Murcia la contratan en Barcelona, va a tener que alquilar ahí independientemente de su precio". Por ese motivo, explica, "si existe un gran propietario que concentra gran parte de la oferta en esa zona, puede tener capacidad de influir", en referencia a las principales ciudades españolas y sus áreas metropolitanas, aunque añade que "el agregado nacional no es importante".

En la asociación vecinal Sindicato de Inquilinos de Madrid, discrepan de esto último. "A nivel macro, cuando grandes rentistas concentran miles de viviendas, tienen capacidad para marcar precios de referencia, introducen estrategias de maximización de rentas que son luego replicadas por actores más pequeños, coordinan subidas similares en distintas ciudades y presionan para modificar marcos regulatorios", aseguran. A pesar de lo anterior, la asociación reconoce que donde más impacto tienen es en "barrios concretos": "Si un fondo controla un bloque entero o varios en una misma zona, puede imponer subidas homogéneas, puede vaciar edificios para reponer contratos a precio más alto, puede transformar vivienda residencial en alquiler de corta duración y puede generar presión indirecta sobre pequeños rentistas que imitan esos precios".

¿Suben los grandes propietarios el precio del alquiler?

Al igual que en lo anterior, si nos preguntamos si los grandes tenedores son los culpables de la subida de los precios del alquiler, hay opiniones de todos los colores. La firma de consultoría EY publicó un informe en 2021 en el que aseguraba que los precios de algunos de los principales tenedores se encontraban entre un 7% y un 20% por debajo del precio de mercado de sus áreas de influencia directa. Se desconoce la base metodológica de esta fuente, pero haciendo una búsqueda por portales como Idealista, por ejemplo, en El Cañaveral, barrio del sureste de Madrid, el coste medio de un piso en alquiler asciende a 20,85 euros por metro cuadrado al mes y hay inmuebles de grandes caseros que se alquilan entre 17 y 22 euros, en línea con el mercado.

Laura Fernández, directora general de la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL), patronal que aglutina a grandes propietarios y varios miles de pequeños, niega que los grandes tenedores institucionales presionen a los inquilinos con precios del alquiler al alza. "Ninguno, con carácter general, acepta inquilinos que destinen más de un 30% o 35% de sus ingresos al pago de la renta. Como la demanda es tanta alta, el casero tiene capacidad para elegir a los inquilinos más solventes, siempre respetando estas ratios", señala.

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