Maica Fernández (Carrefour Property): "El centro comercial ha pasado de ser una tienda a ser parte de la ciudad"

Maica Fernández León (Ceuta, 1972) asumió el pasado mes de julio —en marzo de forma interina— la dirección de Carrefour Property, cargo desde el que participa en el comité de dirección de la compañía en España. Su puesto no es banal, ya que la filial inmobiliaria del grupo francés es uno de los mayores propietarios de centros y parques comerciales de España, con más de 2,7 millones de metros cuadrados de superficie, cifra equivalente a 378 campos de fútbol. El ancla de los activos siempre es la misma, un hipermercado Carrefour, compañía para la que la directiva trabaja desde 1998, cuando entonces aún se llamaba Continente.

PREGUNTA. Aunque para muchos es un gran desconocido, Carrefour Property es el mayor propietario de centros comerciales de España. ¿Cómo son los activos?

RESPUESTA. Somos la la primera gestora de centros comerciales de España: gestionamos el 20% de la superficie comercial, 2,7 millones de metros cuadrados en 119 centros, 97 de ellos de nuestra propiedad. Nuestra cartera es muy variada, pero todos tienen un hipermercado Carrefour como ancla y una galería que lo apoya, que pueden ir acompañados en el exterior por alguna mediana o free standing (comercio independiente, como algunos locales de comida rápida). Nuestra función es optimizar el patrimonio inmobiliario de la compañía e ir adaptándolos a la demanda de los consumidores.

P. ¿Y cómo se gestiona una cartera de este tamaño? Según un ránking publicado por EL PERIÓDICO, grandes inversores de esta clase de activos tienen diez o quince activos, como mucho.

R. Es un volumen brutal, aunque nuestra función es muy variada. Acabamos de definir el plan estratégico para los próximos tres años basado en tres ejes principales. El primero, el de la promoción inmobiliaria, consistente en optimizar nuestra cartera de suelos, pero también renovar y reestructurar algunos de nuestros inmuebles, que tienen incluso treinta años y están concebidos con la idea de centro comercial de entonces. ¿Qué hacemos? Observamos el mercado, analizamos la demanda de los consumidores, ejecutamos una reestructuración y adecuamos la imagen a las nuevas tendencias. La segunda pata del plan la reducción del vacancy (desocupación) de nuestras galerías. Hemos comprado centros que tienen mucho vacancy, en los que el hipermercado funcionaba muy bien, con el fin de defender nuestra actividad principal. La tercera línea —fundamental para nosotros— es la prestación de servicios, principalmente la gestión de centros comerciales para terceros, a los que comercializamos superficies o ayudamos con el concepto y construcción de activos

P. Carrefour, además de su filial inmobiliaria, participa en el accionariado de una cotizada francesa también propietaria de cerca de medio centenar de activos comerciales en España, Carmila. ¿Cómo trabajan?

P. Carmila nació cinco años después de la creación de Carrefour Property. La fundamental diferencia es en la propiedad: el 100% de Carrefour Property es de Carrefour y en Carmila solo el 30% es de Carrefour. Hay mucha operación cruzada. En un centro, lo normal es que el propietario del activo, el gestor y el que asume la promoción inmobiliaria sea Carrefour Property. Carmila es el propietario de los locales comerciales, mientras el hipermercado y el aparcamiento es de Carrefour Property y las zonas comunes de la comunidad de propietarios. ¿Qué servicios ofrecemos a Carmila? La gestión patrimonial, la gestión del propio centro, nuestros servicios técnicos, jurídicos y financieros.

P. Lleva apenas unos meses en la dirección de la compañía, pero acumula dos décadas en el grupo. ¿Cómo ha sido la transición?

R. Llevo 27 años en el Grupo Carrefour. Soy arquitecta y empecé en el departamento de implantaciones, que me dio un conocimiento bastante amplio de la propia actividad del hipermercado, que es nuestra ancla y nuestro impulsor, que me ha permitido tener una visión del funcionamiento y la operatividad muy importante para lo que es concebir toda la operativa del centro comercial cuando pasé al área inmobiliaria. He estado siempre en la parte de proyectos: hace seis años me nombraron directora de concepto y construcción y he estado siempre muy involucrada en todos los proyectos. Hace once meses cogí el puesto de manera transitoria y provisional y hace siete es cuando ya se me nombró oficialmente directora.

P. Los centros comerciales han vuelto a ser tendencia en el inmobiliario, después de haber estado denostados por el auge del comercio online.

R. Todos augurábamos que el online iba a hacer mucho daño al comercio físico, aunque finalmente se ha demostrado que no, que hay una convivencia brutal entre la compra en internet y la compra en centros comerciales. Han pasado cinco años desde la pandemia y el sector ha registrado una tasa de crecimiento más o menos de un 6% cada año en las afluencias.

P. ¿Vuestros centros han recuperado afluencias y ventas?

R. Sí, sí. Nuestros centros han ido en la línea del sector en ventas y afluencias. La clave ha sido la resiliencia y adaptarse al consumidor, no anclarse en lo que era un centro comercial antes. Hemos escuchado al cliente, tanto dentro del hipermercado como en el centro comercial. Por otro lado, los centros que no funcionan les hemos buscado una salida. Se ha hablado mucho de la reconversión a coworking o coliving, pero no solo es eso. Hemos alojado en nuestros centros guarderías, clínicas, espacios veterinarios, consultas o, incluso, escape rooms. El centro comercial ha pasado de ser tienda a ser ciudad, son hubs urbanos donde el visitante puede hacer todo lo que necesita: dejar al niño en la guardería, hacer unas compras o ir al gimnasio. Se trata de construir ciudad y que el centro comercial esté incluido dentro del entramado urbano. Estados Unidos va muy por delante de nosotros en este aspecto y ha reconvertido muchísimos centros en los últimos años, faceta en la que España aún estamos empezando.

P. ¿Carrefour Property ha ejecutado alguna gran trasformación?

R. Ejecutado no, pero tenemos en cartera alguna.

P. Y, ante la dificultad de acceso a la vivienda existente, ¿se plantean incluir vivienda en algún espacio?

R. En principio, no.

R. ¿E incluir espacios de oficinas u hoteles para mantenerlo en patrimonio?

R. Tenemos las puertas abiertas a reconvertir espacios comerciales y añadir otros usos que complementen nuestra actividad, que es el hipermercado y las que la acompañan.

P. A menudo Carrefour Property acomete desinversiones en su cartera, especialmente con la venta de carteras de hipermercados. ¿Cuál es la estrategia para rotar capital?

R. La estrategia es global de compañía. Carrefour Property es 100% propiedad de Carrefour, del que formo parte del comité ejecutivo. Las decisiones se toman a nivel estratégico de compañía. Es una práctica muy habitual realizar desinversiones y rotar activos. Las decisiones no se toman solo por si somos capaces de crear valor o no, porque al final nosotros somos patrimonialistas y nuestro valor también es nuestra cartera de activos. Son decisiones algo más complejas que van en base a otro tipo de operaciones que decide la compañía que en ese momento son más estratégicas para darle impulso a nivel global.

P. O sea, en el hipotético caso de que Carrefour quisiese expandirse en Macedonia del Norte y necesitase desplegar un importante plan de inversiones, ¿se podría utilizar el fuelle de la filial inmobiliaria?

R. La estrategia es global, no de país.

P. Grandes empresas son inquilinas de Carrefour Property, lo que les da una atalaya para adelantarse a las tendencias. ¿Qué sectores son los más activos?

R. Están surgiendo nuevas compañías multimarca muy interesantes, que han aterrizado con planes de expansión importantes en España y están demandando espacio. La alimentación, el bienestar (estético o físico, incluidos los gimnasios) y la moda están muy activos, pero también todo lo relacionado con las mascotas está creciendo muchísimo.

P. ¿Carrefour Property cuenta con una cartera amplia de suelo sin construir?

R. No. Sí tenemos algunas parcelas estratégicas, pero casi todo lo que tenemos en propiedad tiene un hipermercado funcionando.

P. Entonces, a la hora de invertir, ¿cuál es el criterio?

R. Si nosotros vemos una oportunidad, por ejemplo, un suelo comercial con la posibilidad de instalar un hipermercado, hablamos con el departamento de explotación para saber que tipo de tienda encaja en esa ubicación, hacemos los números, estudiamos la rentabilidad y lo planteamos en un comité de inversión. Si se aprueba, se compra el terreno. Este sería el caso de un nuevo desarrollo. En el caso de los inmuebles que ya tenemos en nuestra cartera apostamos por la transformación de centros que no funcionan o aprovechar la edificabilidad remanente, si la hubiese. Esto es optimización del patrimonio.

P. Hablando de cifras, ¿cuánto ha invertido la compañía en los últimos años?

R. Desvirtuaría mucho la cifra porque tenemos las inversiones muy divididas: está el capex, inversión en promoción, etc.

P. Dándole la vuelta, ¿cuáles han sido las grandes inversiones?

R. Por ejemplo, en Burgos, hemos desarrollado un gran parque de medianas. En Madrid, hemos llevado a cabo una importante reconversión, la del centro comercial Gran Vía de Hortaleza, con la renovación del activo y la reorganización del espacio comercial. Ahora, va como un tiro, es el centro neurálgico del barrio. En Andalucía, hemos reformado Aljarafey, en Camas (Sevilla) y El Paseo, en El Puerto de Santa María. Renovaciones hacemos continuamente, llevamos más de setenta en los últimos diez años. Además, en las reformas vamos dando continuidad en el diseño para homogeneizar la imagen.

P. ¿Y cuánto se ha desinvertido?

R. No damos cifras.

P. ¿Qué es Carrefour Property para Carrefour? ¿Una herramienta?

R. Es una parte más de su empresa y de su negocio, un garante de que los hipermercados van a estar en buenos entornos que ayuden a impulsar su propia actividad y rentabilidad.

P. ¿Cómo será Carrefour Property en diez años?

R. Yo me imagino un Carrefour Property propietario y gestor de activos igualmente, pero de otro tipo de inmuebles, porque muchos se habrán transformado y se habrán adecuado a las nuevas tendencias que haya en el sector. También me lo imagino como un mayor prestatario de servicios, con un mayor abanico de servicios. La experiencia que tenemos está muy demandada en el sector.

P. ¿Cómo será el centro comercial del futuro? Se habla de los usos mixtos, la alimentación ha ganado espacio, etc.

R. Van a seguir evolucionando en esa línea. Va a haber espacios de coworking y coliving, seguro. Por ejemplo, en el centro comercial Myrtea, en Murcia, hay un centro de formación privado. La evolución va hacia ahí, en construir ciudad: los que están dentro del entramado urbano lo tienen más fácil, mientras los periféricos deben generar un espacio de comunidad. En Brasil he visto centros comerciales que tienen encima hoteles o viviendas y esto sirve para hacer barrio. Se lleva hablando mucho tiempo de que los aparcamientos van a desaparecer por los coches autónomos, pero yo sinceramente no lo veo en un futuro tan cercano. Por otro lado, la sostenibilidad que va a afectar a los centros comerciales en todos los niveles. La nueva regulación nos va a obligar a reconvertir los espacios también a nivel arquitectónico: habrá que tener una arquitectura que sea bioclimática, eficiente, que utilice materiales sostenibles, etc. Nosotros estamos ya muy avanzados en autoconsumo, pero tendremos que evolucionar en la reutilización del agua fluvial y en la gestión de los residuos. Lo positivo es que el valor de los activos se incrementa mucho cuando se obtiene una certificación en materia de sostenibilidad, del orden de un 7%. El capital que se emplea a este fin no es un gasto, es una inversión. Además, hay estudios que demuestran que los espacios en los que hay más presencia de materiales naturales son espacios que el cliente percibe mayor bienestar.

P. ¿Cómo están llevando la obligación de implantar plazas de electrificadas?

R. Está siendo un cuello de botella importante. Nosotros lo tenemos todo impulsado. Con nuestras dimensiones, tenemos que ubicar unos cuarenta puntos en cada parking. Sin embargo, las compañías están saturadas, no dan abasto para ubicar todos los puntos de recarga que se están demandando, y algunos ya terminados están a la espera de la legalización por parte de Ministerio de Industria. Estamos llevando los puntos de recarga de todo la compañía.

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