El caos normativo de la VPO dificulta su control y da alas al fraude

El escándalo surgido a raíz de la adjudicación a funcionarios, familiares y cargos del Ayuntamiento de Alicante de más de una docena de viviendas de protección oficial (VPO por sus siglas), cuyas responsabilidades políticas ya se han empezado a depurar, ha vuelto a despertar las dudas en torno al modelo de este tipo inmuebles, que se venden o alquilan por debajo de los precios de mercado para dar acceso a la vivienda a personas y familias con bajos ingresos. La exclusiva, publicada por el diario alicantino INFORMACIÓN, del grupo Prensa Ibérica, plantea cuestiones en torno a si está suficientemente controlado quién accede a una VPO, cuáles son los requisitos que se exigen para optar a un piso calificado como protegido o qué supervisión se sigue.

Para entenderlo hay que poner el foco en una de las claves del caso: el caos normativo alrededor de un activo muy codiciado. Diferentes criterios económicos, nomenclatura, periodo de protección o forma de adjudicación, por no hablar de los propios controles, son algunos de los problemas que afectan a un sistema donde las competencias recaen principalmente sobre las diecisiete comunidades autónomas, cada una casi con un sistema diferente, pero en las que los ayuntamientos y el Estado pueden influir o modificar su aplicación. El resultado, una maraña de normas en las que es fácil perderse... O buscar atajos.

Uno de los mayores obstáculos para entender la realidad de la vivienda protegida en España es la fragmentación administrativa. Aunque el Estado diseña el marco base —principalmente con los planes estatales, que regulan las subvenciones—, en la práctica carece de competencias constitucionales, que recaen sobre las comunidades autónomas. Esto genera un escenario donde construir, comprar, vender o alquilar una VPO en Madrid, Andalucía o el País Vasco implica reglas totalmente distintas. Sin ir más lejos, las diferencias empiezan por la propia nomenclatura utilizada para referirse a ellas. Por ejemplo, en Madrid hay dos tipos de maneras de nombrar a estos activos: vivienda de protección pública básica (VPPB) o vivienda de protección pública limitada (VPPL); mientras en Cataluña son de régimen general o de precio concertado. En País Vasco hay VPO de régimen general, régimen especial, viviendas sociales o, incluso, viviendas tasadas municipales (VTM), mientras en la Comunidad Valenciana son de régimen general o de régimen especial de vivienda joven.

En su esencia, la vivienda protegida no es otra cosa que una casa cuyo precio máximo de venta está 'topado' por la comunidad autónoma, es decir, no se puede vender por encima de ese precio. Por ejemplo, en Madrid y en Barcelona, un piso en régimen de VPO de 80 metros cuadrados se puede comprar por un máximo de 232.000 y 240.000 euros, respectivamente, mientras que la media en el mercado libre del mismo inmueble en ambas ciudades está un 50% por encima, en 388.000 y 358.000 euros por metro cuadrado, respectivamente. Su producción en la actualidad es ínfima: en los últimos diez años, se han construido menos de 86.000 inmuebles de estas características, a una media de 8.600 por año. ¿Las razones? El estallido de la burbuja en 2008 dejó seca la construcción, las Administraciones no invirtieron y las VPO, además, son menos rentables que la vivienda libre.

La principal diferencia entre las normativas de las distintas comunidades es el periodo de protección, es decir, los años en los que está limitado ese precio máximo. Este depende de dónde y cuándo se construyó el inmueble y bajo qué plan estatal o autonómico se acogió. Así, la vivienda puede estar protegida durante 10, 15, 30 ó 50 años. Incluso en comunidades como el País Vasco se ha optado por la protección permanente, lo que significa que la vivienda nunca pierde su condición. Sin embargo, como se ha señalado, en el resto de España el grueso de las promociones sí contemplan esta posibilidad, salvo en casos puntuales como aquellos donde la obra contó con fondos públicos. Esto causa, por ejemplo, que una VPO comprada en Madrid en 2026 pueda ser libre en 2041, mientras otra en Cataluña podría no serlo nunca.

La importancia de las listas públicas

El caos legislativo provoca que la forma en que un ciudadano accede a una vivienda protegida también cambia dependiendo de dónde resida. En las comunidades autónomas que cuentan con un registro de demandantes, como es el caso de Andalucía, Cataluña o el País Vasco, el proceso es estrictamente burocrático y jerarquizado. Los solicitantes deben inscribirse en una base de datos pública donde se bareman sus condiciones socioeconómicas. A partir de ahí, la adjudicación suele realizarse mediante sorteos ante notario entre los inscritos o por un sistema de puntos que prioriza la necesidad social. ¿Quiere esto decir que el sistema de listas públicas es más garantista? A priori aporta más transparencia porque la responsabilidad de la Administración es que debe velar por un reparto ajustado a la norma, que obliga a que sea bajo los principios de accesibilidad universal, publicidad y concurrencia.

En algunas VPO privadas, que son el 80% de las construidas en los últimos 10 años, el problema es que no existe ese registro o listas y se permite la gestión directa por parte de los promotores. Este es precisamente el sistema que está en el foco en Alicante. Este modelo, para empezar, es más relacional, o dicho de otra manera, está mas sujeto a amiguismos, a un "reparto entre amigos", como han calificado diversas fuentes lo ocurrido en Alicante. Es decir, un promotor, o alguien con información cercana o privilegiada, puede avisar a ciertas personas para que acudan a comprar los pisos y darles así preferencia. Pese a que legalmente puede considerarse un sistema privado, es éticamente reprobable, aunque falta por ver sus consecuencias legales. Pero lo que está claro es que es un sistema más opaco y también, evidentemente, más vulnerable a posibles irregularidades.

En la Comunidad Valenciana, se mantienen las listas para las promociones públicas, pero al pasar a manos de promotores privados, estas listas ya no son imprescindibles para decidir a quién se vende, sino que es algo que queda, en buena parte, a discreción del promotor. Para la organización de consumidores Facua, "los registros de demandantes son un instrumento necesario para garantizar las adjudicaciones de VPO". Añade que "permiten una mejor gestión si se toman en serio, se llevan con rigor y seriedad y se tramitan de forma adecuada". "Es necesario recuperar es un sistema común a todas las comunidades. No puede haber reglas tan distintas para cada región y no puede ser un sistema en el que solo participan los que leen el BOE o guardan relación con el promotor. Hoy en día se mandan alertas de un temporal al móvil o, incluso, los partidos buzonean en las elecciones. Tiene que haber convocatorias públicas de verdad en las que se permitan conocer cuando, cómo y con qué reglas se consigue la VPO", añade el economista Javier Santacruz.

Gabriel Santamarina analiza la problemática que rodea a las viviendas de protección oficial

Diferentes requisitos económicos

Los requisitos económicos para acceder a una VPO varían también dependiendo de la comunidad. La mayoría —salvo algunas que lo fijan con indicadores regionales— se referencian al IPREM, el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, que se encuentra en 8.400 euros. De esta forma, por ejemplo, en Madrid un comprador de una vivienda de protección pública básica debe ingresar menos de 46.200 euros anuales (5,5 veces IPREM), cuantía que asciende hasta los 63.000 euros en las de protección pública limitada (7,5 veces IPREM). Los umbrales máximos suelen establecerse entre 4,5 y 6,5 veces IPREM, salvo excepciones. Así lo hacen, entre otras, Cantabria y Comunidad Valenciana, respectivamente. En Cataluña, los límites de ingresos para acceder a una vivienda con protección oficial se referencian al IRSC (Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña): las VPO de régimen general se dirige a familias que no superen 5 veces, las de régimen especial a 2,5 veces y las de precio concertado establecen el tope en 6,5 veces el IRSC, fijado en 9.622 euros anuales. La duda es si realmente se cruzan bien los datos con Hacienda.

En el caso de Alicante queda claro que no. De hecho, la vicepresidenta y consellera de Vivienda de la Generalitat, Susana Camarero, anunció la creación de un órgano colegiado que sustituirá la figura actual de un único funcionario de la Dirección Territorial de Vivienda encargado de validar los requisitos para acceder a una VPO. La consellera reveló que en expedientes revisados, cuando los solicitantes informan estar en separación de bienes, falta información crucial sobre el otro cónyuge, ya sea sobre sus ingresos o propiedades, cuando para el cómputo de los requisitos se debe tener en cuenta la unidad familiar, con independencia del régimen económico del matrimonio.

No es el gran cambio dependiendo de la región, ya que después cada comunidad tiene sus exigencias particulares. Por ejemplo, en su nuevo reglamento, la Comunidad de Madrid pretende exigir que los compradores hayan tenido que estar empadronados durante diez años en la región para poder acceder a una de estas casas. Otras regiones, como Canarias, exige que al menos el titular de la unidad familiar lleve trabajando al menos dos años en el municipio. En general, se exige además no disponer de otra casa en propiedad, que la VPO se vaya a destinar a residencia habitual y permanente del núcleo familiar.

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