Vivienda estudia fórmulas para lanzar su concurso para construir 2.800 pisos de alquiler asequible

Casa 47, el nuevo casero estatal dependiente del Ministerio de Vivienda, tiene sobre la mesa que la futura licitación para ceder a inversores privados, previsiblemente fondos de inversión y promotores, de terrenos con capacidad para construir 2.800 viviendas destinadas al alquiler asequible se articule a través de una concesión, confirman fuentes oficiales de la cartera, que no descartan también llevarlo a cabo a través de un derecho de superficie.

Por otro lado, de acuerdo a las fuentes del mercado inmobiliario consultadas por este medio, la entidad surgida de la antigua Sepes estudia formulas para garantizar una rentabilidad mínima a los adjudicatarios o subsidiar las rentas de los inquilinos que alli vivan, aunque las mismas fuentes oficiales de Vivienda y Agenda Urbana lo niegan. "Ni siquiera está claro si va a ser concesión o pago por superficie. Lo que puede haber es un sistema de ayudas como el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia", añaden.

El objetivo de la nueva empresa pública surgida de la antigua entidad estatal de suelo Sepes es que la construcción de estas 2.800 viviendas en alquiler asequible en fórmulas de colaboración público-privada se desarrollen como si de una autopista se tratase, de forma que el riesgo operativo para el concesionario sea bajo —también su rentabilidad exigida—, más si existen garantías de un cobro o retorno mínimo. Sin embargo, hay varios escollos que sortear para que esta licitación sea una realidad y llegue a buen puerto.

La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, anunció en su última intervención en la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados, que Casa 47 sacará adelante este concurso antes de acabar el primer trimestre. ¿En qué consistirá esta licitación? La antigua Sepes entregará a privados, en su mayoría promotores, fondos de inversión y alguna entidad del tercer sector, suelos vacantes en los que se podrá levantar vivienda. ¿Con qué condición? Con que, una vez edificados, los alquileres de estas viviendas sean “asequibles”, término que se traduce en que las rentas estén por debajo del precio de mercado. Es decir, el adjudicatario obtiene su rentabilidad de estos arrendamientos durante una serie de años, normalmente entre 50 y 75, después de los inmuebles son devueltos a la administración pública.

Escollos que deberá sortear

No es sencillo lo que pretende Casa 47, ya que la actual ley de Contratos del Sector Público —y un informe de la Abogacía del Estado lo confirma— impide que haya subsidiciación de rentas o garantías al concesionario si el concurso se establece a través de la cesión del derecho de superficie de los suelos o una concesión demanial, fórmulas a través de las que se han articulado todos los concursos de colaboración público-privada que han llevado a cabo otras administraciones. Esto quiere decir que, con esta fórmula, no se podría blindar el retorno a los adjudicatarios, lo que pondría en peligro la llegada a buen puerto del concurso, según las fuentes consultadas, que recuerdan que Sareb ya licitó un contrató así y no recibió ni una sola puja.

Por otro lado, se puede articular a través de una concesión de obra pública y explotación, pero se requieren antes varios cambios legislativos, que a priori no lo tienen sencillo: no hay visos de que puedan aprobarse en las Cortes dada la falta de apoyos parlamentarios del actual Gobierno. Es más, ya lo intentó sacar en el pasado. En concreto, los incluyó en el último decreto ómnibus de 2024, que acabó decayendo en el Congreso en enero de 2025. El primer cambio es que las concesiones de obra relacionadas con la vivienda asequible se puedan extender hasta 80 años, frente a los 40 actuales que limita la normativa, eliminar las limitaciones de la desindexación para este tipo de proyectos y otros cambios menores para agilizar la puesta en carga de estos desarrollos. Fuentes del Ministerio de Vivienda consulyadas niegan que el objetivo sea garantizar una rentabilidad.

Un modelo más cercano al sector de las infraestructuras

Este modelo, según las mismas fuentes, guarda relación con el de las concesiones en el sector de las infraestructuras, como en el caso de las autopistas, donde en ocasiones los concesionarios cuentan con coberturas en casos hipotéticos como, por ejemplo, una caída en el tráfico. En esta línea, Casa 47 lleva trabajando en esta línea en los últimos meses, especialmente desde la reforma de su organigrama, un hito que se alcanzó en diciembre de 2024. Este cambio que supuso equiparar a Sepes en categoría a otras empresas públicas como Renfe, Adif o Correos, permitió la creación de varias direcciones generales.

Una de estas fue la de Promoción y Colaboración, entre cuyas tareas está la “la definición de la política comercial y la comercialización y explotación de los activos de la entidad”, según se desprende en el BOE. En la práctica, es la rama de la compañía encargada del desarrollo de “nuevas formas de comercialización”, principalmente “procesos de concertación y colaboración tanto con el sector público como con el privado, entre otras, derechos de concesión de obras y servicios, cesión de derechos de usufructo, o derechos de superficie”.

Al frente de esta división está María Encina Álvarez Parra, economista por la Universidad Complutense de Madrid y con experiencia en el sector público y el de las infraestructuras. Sin ir más lejos, entre 2013 y 2017 fue la directora general de Concesiones y Financiación Estructurada de la constructora desaparecida Isolux Corsan en Madrid, Argentina, Perú, Brasil, México, Colombia, USA, Rusia, Kazajstán, China y Abu Dhabi y, anteriormente, fue directora de desarrollo corporativo de una compañía productora de energía solar. En el sector público ejerció como asesora de Joan Clos durante su etapa como ministro de Industria, consejera de obras públicas de la Junta de Castilla-La Mancha y directora general del Instituto de Finanzas de esta región.

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