Los caseros de Barcelona ingresaron de media en 2025 hasta 11.500 euros netos por alquiler: un 5% más que en Madrid

En un mercado de vivienda cada vez más tensionado, con precios de alquiler en máximos históricos, los propietarios arrendadores en 2025 no obtuvieron rentabilidades netas de escándalo, pese a rentas elevadas en grandes ciudades como Barcelona y Madrid. La combinación de ingresos por alquiler, impuestos y costes recurrentes relativiza los beneficios reales de tener una vivienda arrendada, según datos del mercado e informes especializados.

Según datos del portal inmobiliario Idealista, durante 2025, Barcelona se consolidó como el mercado con mayor precio medio de alquiler entre las capitales españolas, con rentas que rondaron los 23-24 euros/m² por mes y situándose por encima de los 20 euros/m² en la mayoría del año. Madrid, por su parte, mantuvo precios algo menores, en torno a 22,7 euros por metro cuadrado al mes.

Con estos niveles de renta y tomando como referencia una vivienda tipo de 90 m² (las más comunes en portales inmobiliarios), los ingresos brutos anuales por alquiler superaron los 24.000 euros en Madrid y alcanzaron cerca de 25.700 en Barcelona. Esto representa un 4,9% más de ingresos brutos para los caseros en Barcelona que para los de Madrid en 2025, antes de descontar cualquier coste asociado a la propiedad o su explotación.

Sin embargo, la rentabilidad neta —es decir, tras restar gastos, impuestos, mantenimiento y otras cargas— ofrece una perspectiva más moderada. En España, según el análisis del sector inmobiliario realizado por Bankinter, se estima que la rentabilidad neta real de alquilar una vivienda se sitúa actualmente entre el 4 y el 4,5% anual tras restar costes habituales como el IBI, seguros, reparaciones, periodos sin inquilino y fiscalidad.

Pérdida de más de un 50% del ingreso bruto

Aplicado a nuestro ejemplo de una vivienda tipo en Barcelona con ingresos brutos en torno a 25.700 euros, ese porcentaje neto equivaldría a un ingreso efectivo de entre 10.000 y 11.500 euros al año una vez descontados los gastos operativos y tributarios.

En Madrid, con ingresos brutos de unos 24.500, la rentabilidad neta equivaldría a unos 9.800-11.000 euros anuales. Esto representa una diferencia neta efectiva de apenas un 4% o 5% entre ambas ciudades, muy inferior al diferencial de ingresos brutos.

La distancia entre rentabilidad bruta y neta se explica por varios factores que afectan a la propiedad alquilada en España:

• Los impuestos sobre la renta del alquiler, que tributan dentro del IRPF y pueden reducir considerablemente el rendimiento efectivo. La Agencia Tributaria tiene en su web una calculadora del rendimiento del alquiler de un inmueble.
• Los gastos de mantenimiento, seguros, tasas municipales (IBI) y comunidad, que consumen parte de lo recaudado.
• Las vacancias entre contratos, que reducen ingresos si el inmueble no está siempre ocupado.
• Las comisiones de gestión si se utiliza una agencia inmobiliaria.

Además, aunque este análisis se centra en el arrendamiento largo plazo, la percepción de rentabilidad puede variar significativamente dependiendo de la fiscalidad personal y la estructura de financiación (por ejemplo, si la vivienda está hipotecada o no).

Un mercado cada vez más tensionado

En contexto, este paisaje de rentabilidad neta moderada se produce en un entorno donde la tensión del mercado sigue siendo alta, el esfuerzo necesario para pagar un alquiler supera ampliamente recomendaciones prudentes y gran parte de los ingresos familiares se destina a vivienda, lo que plantea dudas sobre la sostenibilidad de este modelo ante tensiones sociales y económicas persistentes.

En resumen, aunque los caseros en Barcelona ingresaron algo más que los de Madrid en 2025, la rentabilidad neta ajustada por costes y fiscalidad se sitúa en rangos comparables, dejando claro que arrendar una vivienda en las grandes ciudades españolas no significa beneficios extraordinarios una vez descontados los costes reales de la inversión inmobiliaria.