Vivienda, hoteles, centros comerciales y oficinas liderarán la inversión inmobiliaria en 2026

La vivienda en sus diferentes fórmulas, sea en alquiler, en venta o en fórmulas alternativas como el 'flex living' (apartamentos en alquiler) —pero también las residencias de estudiantes y las de mayores—, se perfilan como el activo estrella de 2026, año en el que se prevé un 'boom' en la inversión inmobiliaria, que podría alcanzar los 18.000 millones de euros, cifras casi inéditas en la serie histórica. ¿El motivo? Una gran necesidad de alojamiento y una oferta limitada en los diferentes segmentos.

Enrique Losantos, CEO de JLL, apunta que "la población crece mucho más rápido que las soluciones de alojamiento": "En residencias de estudiantes hay una demanda insatisfecha de 335.00 camas, mientras que en las mayores se necesitan 240.000 estancias. En los próximos tres años se duplicará el stock de 'flex living', hasta los 38.000 apartamentos, que serán insuficiente ante el aumento de hogares unipersonales. A todo esto hay que añadir un déficit actual de 400.000 viviendas tradicionales".

El living anglicismo el aglutina todas las fórmulas de alojamiento mencionadas, movilizó 3.700 millones de euros en inversiones en 2025, según Colliers. Entre las principales operaciones destaca la compra de CPPIB de las residencias de estudiantes de Livensa Living a Brookfield por 1.200 millones, la venta de CVC y Portobello de la cartera de residencias de mayores de Vitalia Home a StepStone y Greykite por 1.000 millones o la venta de Acciona Inmobiliaria de su cartera de promociones en marcha al último fondo de la gestora Argis por 324 millones. Estas 'megatransacciones' será díficil que se repliquen en 2026. "Esperamos más operaciones de tamaño superior a los 100 millones en el sector hotelero y en residencias de estudiantes, pero pocas o ningunas enormes", comenta Mikel Echavarren, presidente en España y Portugal de Colliers.

Por su parte, Ignacio Martínez-Avial Redondo, CEO de BNP Paribas Real Estate en España., apunta: "La necesidad de incrementar el parque de viviendas en alquiler sigue alineando intereses de promotores, inversores y administraciones con el objetivo de incrementar la oferta de viviendas en alquiler. En este sentido, esperamos que la inversión en estos proyectos sea importante en el transcurso del 2026, tanto en proyectos destinados a los usuarios que se están viendo condicionados por los elevados precios de venta, como de viviendas flexibles, de corta estancia".

Preguntado por el activo que más interés despertará en 2026, el socio responsable de Real Estate en KPMG España, Carlos Bardavío, también responde: "Sin duda todos los relacionados con el living, fundamentalmente debido a la enorme demanda en todos los aspectos: compra, alquiler tradicional, flex, senior y residencias de estudiantes". El próximo año se espera el cierre de varias operaciones relevantes en este sector. Entre ellas destaca la venta de Fidere, una de las plataformas de viviendas de Blackstone, o el cambio de manos de la cartera de inmuebles en alquiler en Madrid de Ares Management, además de otras de menor tamaño. Precisamente, Alberto Valls, socio responsable de Real Estate en Deloitte España, pronostica que, en 2026, la inversión inmobiliaria "estará impulsada por operaciones de porfolios de residencial en alquiler orientadas a estrategias de venta individualizada y por la recuperación del mercado de oficinas".

Los hoteles, líderes en inversión

El sector hotelero ha concentrado operaciones por valor de 3.800 millones de euros en 2025, algo que se prevé que se mantenga durante 2026. "Seguirá atrayendo capital gracias al excelente comportamiento del turismo urbano y vacacional, que sostiene altas ocupaciones y mejora de indicadores como el RevPAR (ingresos por habitación disponible) y el ADR (tarifa media diaria)", explica Oriol Barrachina, CEO de Cushman & Wakefield en España.

En el último año, se completó la compra por parte de la cadena Spring del complejo Mare Nostrum, en Tenerife, por 430 millones de euros, la mayor operación de la historia en un activo singular; la adquisición de Hotusa de una cartera de 9 hoteles propiedad de los fondos Pygmalion y CBRE Investment Management, por 250 millons, o el cambio de manos del hotel Fairmont La Hacienda, en Cádiz, vendido por Millenium a ActivumSG, por 175 millones. "Esperamos que siga muy activo el mercado de inversión en hoteles", concluye Echavarren, de Colliers. Por su parte, Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE en España y Latinoamérica, también cree que "el sector hotelero mantendrá su desarrollo apoyado en la fortaleza del turismo", mientras señala tendencias como "la polarización entre el lujo y el segmento económico, respaldado por la mejora en la ocupación y el incremento de tarifas".

Regreso de la inversión el retail

La inversión en activos comerciales (retail en el argot) alcanzará los 2.700 millones de euros en 2025, según Colliers, una cifra inédita e impulsada principalmente por las grandes ventas de centros comerciales, uno de los activos que ha recuperado sus volúmenes históricos. Aquí destaca la adquisición de Castellana Properties del Bonaire (Valencia), por 300 millones, Parque Corredor (Madrid), por parte de CBRE IM, que pagó 250 millones o la venta de la mitad de Xanadú (Madrid) a Rivoli AM y clientes de la banca privada de Santander por más de 200 millones.

¿Qué pasará en 2026? Alejandro Campoy, director general de Savills España, responde: "Veremos mucha actividad en el sector de centros comerciales, en el que saldrá a la venta producto de calidad". ¿El motivo? "Gracias al arbitraje en rentabilidades frente a otros activos terciarios. Aunque el recorrido en compresión de las yields (rentabilidades) es limitado tras un 2025 frenético, con un ajuste de más de cien puntos básicos en activos prime, la prima de rentabilidad, el buen comportamiento de los fundamentales y el pipeline de desinversión anticipan un crecimiento sólido en 2026", añade Javier García-Mateo, socio responsable del sector Real Estate en España de EY-Parthenon.

¿El resurgir de las oficinas?

Los últimos doce meses también han estado marcados por el incremento en la inversión en el mercado de oficinas, que movió entre 2.200 y 2.500 millones de euros, en grandes operaciones como la compra de IBA Capital y Batipart de la sede de Amazon en Madrid por 300 millones o de Pontegadea (brazo inversor de Amancio Ortega) del 'cuartel general' de Planeta en Barcelona por 250 millones.

Carlos López, CEO de Catella España, desarrolla: "España cuenta con una de las mayores ratios de vuelta al trabajo presencial en las oficinas y el 20% de la inversión es para reconvertir edificios en otros usos. Esta es una evolución constante, la de destrucción de superficie de oficinas, lo que nos lleva a pensar que llegará un punto en el medio plazo en el que este activo va a incrementar el valor significativamente. Ya hay fondos que han realizado este mismo análisis y van a empezar llevar a cabo grandes volúmenes de compras en este sector". En este sentido, Losantos, de JLL, añade: "Ha vivido un gran repunte liderado por los inversores nacionales, que han sabido aprovechar la ventana de oportunidad en un sector con rendimientos saludables y muy buenos datos de ocupación".

Logística

La logística, aunque de una forma más tímida que en otras ocasiones, ha mantenido su atractivo inversor, con más de 2.000 millones de euros en transacciones, entre ellas la venta de Logicor de un porfolio de nueve naves a Mapletree por más de 200 millones o la compra de la familia Andic del centro logístico de Mango en Barcelona por 170 millones a Brookfield. "La logística sigue siendo un activo con una demanda constante, ya no solo en Madrid y Barcelona, sino también es muy potente en otros mercados como Valencia, Zaragoza o Andalucía", señala Humphrey White, director general de Knight Frank en España.

Los activos alternativos ganan peso

Otra de las grandes tendencias es el peso cada vez más relevante de los activos alternativos, como los centros de datos (data centers en el argot), los campos de cultivo o los activos sanitarios, que en 2025 han movilizado alrededor de 3.000 millones de euros en inversiones. "Continúan ganando tracción y protagonismo estratégico, aunque su contribución al volumen total de inversión sigue siendo, por el momento, residual", apunta Miren Tellería, socia responsable del Sector Inmobiliario en PwC

A este respecto, Ramírez-Escudero, de CBRE, apunta: "El auge de la inteligencia artificial impulsará la demanda de data centers, mientras que el agribusiness, con cultivos de alto valor añadido y condiciones climatológicas favorables, sigue emergiendo como una oportunidad con elevado potencial. En este contexto, las estrategias más competitivas se centrarán en la identificación de activos de calidad, la diversificación sectorial y la apuesta por segmentos con capacidad de crecimiento sostenido, alineando las decisiones de inversión con tendencias estructurales y tecnológicas que definirán el futuro del mercado".

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