Tectum, Vía Ágora y Medinvest se reparten la última subasta de suelo del Ayuntamiento de Madrid

La promotora Vía Ágora, el fondo Tectum y la gestora Medinvest han resultado los tres ganadores de la última subasta de suelo del Ayuntamiento de Madrid. Los adjudicatarios destinarán las parcelas adquiridas a promover vivienda protegida destinada al alquiler y a la construcción de una residencias de estudiantes, respectivamente, ya que el uso de estas es terciario. El proceso supondrá unos ingresos para el Consistorio de la capital de 44,31 millones de euros, a pesar de que uno de los cuatro solares que pretendía enajenar no ha recibido ninguna oferta, tal y como adelantó EL PERIÓDICO el pasado mes de octubre.

El lote 1 recaerá en Locare, promotora que firmará un acuerdo llave con mano con Tectum BTR, el último fondo que ha levantado Andrés Horcajada, uno de los pioneros en la promoción y arrendamiento de VPO. Esta compañía se ha impuesto a una oferta de Pryconsa y otra de Azata, dos de las empresas con más historia en el sector promotor madrileño. Este terreno era la gran joya de la corona, primero por su ubicación, en la avenida de Secundino Zuazo, en el desarrollo urbanístico de Valdebebas, y, segundo, por su edificabilidad, más de 34.600 metros cuadrados, que permitirán levantar entre 450 y 500 viviendas. Tectum ha ofrecido 37,23 millones de euros —por encima de los 1.075 euros el metro cuadrado—, frente a los 33,1 y 28,9 millones de euros que estaban dispuestos a desembolsar los otros dos concursantes, respectivamente.

Vía Ágora se alzará previsiblemente con el lote 4 (todavía no hay adjudicación definitiva ni provisional), correspondiente a un terreno con 2.875 metros cuadrados de edificabilidad en el Ensanche de Vallecas, en el número 41 de la calle Entrepeñas, que destinará a la promoción de 46 viviendas protegidas en arrendamiento gracias a la ley 3/2024 de la Comunidad de Madrid que permite estos cambios de usos —al igual que Tectum—, según confirman desde la promotora presidida por Juan Antonio Gómez-Pintado, que fue la única en pujar por este terreno, con una oferta de 2,77 millones de euros, equivalente a pagar 966 euros por metro cuadrado.

El lote 2 recaerá previsiblemente sobre la sociedad Evermora Ventures & Investments, una empresa instrumental vinculada a la gestora Medinvest, que cuenta con acuerdo con King Street para invertir 250 millones de euros en el desarrollo de residencias de estudiantes en España. Su oferta se ha impuesto a una de Vía Ágora y otra de una sociedad participada por un fondo inmobiliario de Banco Santander y Aedas Homes. Este suelo dispone de 2.875 metros cuadrados de edificabilidad y está en la calle Evangelina Sobredo Galanes, en el barrio de Valdemarín, y el adjudicatario pagará 4,31 millones (1.500 euros por metro cuadrado).

Por contra a lo anterior, según la documentación a la que ha accedido EL PERIÓDICO a través del Portal de Contratación del Estado, el lote 3, correspondiente a un terreno con 3.576 metros cuadrados de edificabilidad, en el distrito de Villaverde, en el número 7 de la calle José María Lozano Saiz, no ha recibido ninguna oferta, motivo por el que el Área de Gobierno de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad de Borja Carabante lo ha declarado desierto.

Interés por el suelo terciario

El interés de esta subasta no se explica solo por la ubicación de las parcelas o por el déficit de vivienda asequible en Madrid, sino también por las posibilidades que ha abierto la ley 3/2024 de la Comunidad de Madrid. Esta normativa regional crea un régimen extraordinario para que suelos —e incluso edificios— con calificación de terciario-oficinas puedan implantar uso residencial como alternativo cuando el destino sea vivienda protegida en alquiler, y hacerlo directamente por licencia, sin necesidad de modificar el planeamiento. Esta ley ha permitido la puesta en marcha de 3.679 VPO en la región, según cálculos de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA).

En paralelo, estos terrenos de uso terciario permiten la implantación de usos a caballo entre la vivienda y el uso hotelero, lo que se conoce en el argot como 'flex living' o apartahoteles, complejos que se arriendan en periodos de media estancia, menos de un año y más de un mes. Otra de las posibilidades es el desarrollo de residencias de estudiantes, una de las clases de activos que más apetito despiertan en España, entre los inversores internacionales, dada la falta de camas para satisfacer la demanda. Según cálculos de JLL, hay apenas menos de 150.000 camas disponibles para una necesidad que supera el medio millón de estudiantes.

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