Las trabas urbanísticas contadas por uno de los pocos desarrollos que surfeó la burbuja inmobiliaria

Valdebebas, desarrollo urbanístico del noreste de Madrid, completará en las próximas semanas su fase de gestión urbanística, con la disolución de la junta de compensación, órgano que aglutinó a los propietarios de los suelos para la urbanización (construir las calles y la redes) y puesta en marcha de este nuevo barrio con más de 14.000 viviendas. Este hito, que se completa 28 años después de la concepción del desarrollo, que marca el final de toda la tramitación y gestión urbanística —más allá de que por el camino ya se han construido numerosos edificios— ocurre después de un listado infinito de trabas: más de 700 informes, mas de 200 procedimientos judiciales contra licencias de obras y primera ocupación, silencios administrativos, lentitud en la concesión de licencias o, incluso, la derogación de su planeamiento hasta en dos ocasiones y tres proyectos de reparcelación son algunos de los periplos que sorteó Valdebebas para ser una realidad, un escenario adverso que viven multitud de nuevos desarrollos a lo ancho y largo de todo el territorio nacional.

Este barrio que es ya una realidad nace en 1997, con la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Madrid, norma que regula las diferentes clases de suelo y cómo debe ser la ciudad, que pasa de considerar las hectáreas que hoy acogen Valdebebas como suelo no urbanizable de especial protección a suelo urbanizable no programado (de rústico a edificable). Con este hito se inicia la fase de planificación urbanística, en la que los propietarios impulsaron la trasformación de los suelos, que se culmina en 2004, con la aprobación del plan parcial, que ordena a que se va a destinar cada palmo de terreno. A partir de ahí ya se inicia la construcción efectiva del barrio, con las obras de urbanización, que comienza oficialmente en 2005.

Los frenos de la justicia

En 2003, El Tribunal Superior de Justicia de Madrid anuló el PGOU por una ausencia de justificación en la reclasificación de suelos que en el anterior plan de 1985 eran no urbanizables de especial protección, como era el caso de Valdebebas. Aunque el Ayuntamiento y la Comunidad lo intentaron corregir integrando documentación complementaria, el Tribunal Supremo en 2012 confirmó la nulidad. Esto tuvo varias consecuencias. "En marzo de 2006, un grupo de bancos nos habían concedido 680 millones de euros para llevar a cabo las obras de urbanización, por lo que la nulidad nos pilló en medio", comenta César Cort, presidente de la Junta de Compensación de Valdebebas, en una llamada telefónica.

No solo eso, ya que la nulidad de 2012 se volvió a producir con las obras de urbanización muy avanzadas, con parte de la urbanización recibida por el Ayuntamiento de Madrid en régimen de simultaneidad con las obras de edificación y con multitud de edificios residenciales en construcción y algunos incluso entregados. "Hubo que pedir nuevas licencias, devolver adelantos a clientes y legalizar los expedientes. ¡Llegué a tener que pedir hasta tres licencias para una promoción!", exclama el presidente de la Junta de Compensación. En todo este proceso, al haber decaído el PGOU del 1997, el que estaba en vigor era el del 1985, que calificaba estos terrenos donde ya había algunas construcciones como rústicos. Esto causó una querella a la Junta de Compensación en la que fueron imputados por un delito contra la ordenación del territorio y el medio ambiente tanto el presidente como el secretario de la Junta por urbanizado en terrenos que no lo permitían, denuncia que acabó archivada dos años y medio después.

Más de 700 informes

César Cort cifra en más de 700 los informes que ha tramitado el organismo que aglutina a los propietarios de suelos en Valdebebas. Destacado el caso de la Confederación Hidrográfica del Tajo. "Manejan tiempos geológicos. Para solicitarles un permiso es preciso tener aprobado previamente un proyecto de urbanización del Ayuntamiento. En el caso de la Calle 51, por ejemplo, este permiso se solicitó en 2022. Cuando estábamos urbanizando, una de las grandes distribuidoras de electricidad, que era quien ejecutaba la obra de conexión a la red eléctrica requirió el informe, que llegó milagrosamente a finales de 2024. Generalmente, dado el retraso o ausencia de contestación no hay más remedio que iniciar las obras de urbanización y posteriormente hacer frente a una sanción o a demoler parte de lo construido. La inseguridad de iniciar una obra en estas condiciones y el sobre coste que generalmente lleva aparejado se asumen, ya que el no iniciar la obra de urbanización tiene un coste muchísimo mayor", comenta el presidente de la Junta de Compensación. No han sido los únicos. Al tener Valdebebas sujeto a unas estrictas servidumbres aeronáuticas por su proximidad al aeropuerto ha requerido frecuentemente de informes de la Agencia Estatal de Seguridad Aérea (AESA), que emitían siempre de primeras informes negativos, aunque más tarde siempre han dado el visto bueno.

Cesión de suelos por doble

En el anecdotario de Valdebebas se cuelan las consecuencias que tuvieron la riña política entre Esperanza Aguirre y Alberto Ruiz Gallardón, que gobernaron ambos tanto en la Comunidad como el Ayuntamiento. En la aprobación inicial del plan parcial, en 2004, se aprobó como cesión relativas a las redes supramunicipales las realizadas para la construcción de las autopistas R2 y el Eje Norte Sur del aeropuerto, que se cedieron al Ministerio de Fomento. Sin embargo, en la aprobación definitiva, con Esperanza Aguirre en la Comunidad, se cambió la interpretación y se exigió ceder por el mismo concepto de redes supramunicipales, en este caso a la Comunidad de Madrid, entre otros los suelos que alojan la actual Ciudad de la Justicia, además de otros repartidos por el barrio y la monetización de 35 millones de euros. "¡Somos los únicos que hemos tenido que ceder por partida doble!", recuerda Cort.

No fue el único 'encontronazo' político. En 2015, con la llegada de Manuela Carmena a la alcaldía de Madrid, se generó una "parálisis desesperante", apunta el directivo. Sin ir más lejos, congelaron las tramitaciones urbanísticas desarrollos del Sureste, paralizando una bolsa de terrenos que habrían permitido poner en marcha 100.000 viviendas en los próximos años. En aquel contexto, la administración de Podemos/Más Madrid entendía que no era necesaria más expansión. "Paralizaron la concesión de licencias basándose en que el planeamiento no era firme y retrasaron la tramitación de los expedientes urbanísticos hasta muy entrada la legislatura. El resultado aquella gestión fue la inflación de precios del suelo y, por tanto, de las viviendas", comenta Cort. A pesar de todas las dificultades, el resultado, 28 años después, es que Valdebebas es un desarrollo desarrollado casi en su totalidad, aunque sus precios ya no son los mismos: el piso más barato anunciado en Idealista supera los 600.000 euros.

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