La crisis de 2008, origen y consecuencia de la falta de viviendas en España

Tras el fin del 'boom' inmobiliario, o mejor dicho, tras el 'crash' económico, proceso que empezó en 2007, alcanzó su punto álgido en 2008 y terminó entre 2014 y 2015, se instaló en el imaginario colectivo español un mensaje simple y contundente: en España sobraban casas. O dicho de otra manera. El afán especulador y los excesos del ladrillo eran los culpables de la hecatombe económica de España. La teoría era cierta, porque el país había iniciado —o al menos visado— la construcción de más de 3,5 millones de viviendas entre 2003 y 2008, una cantidad infinitamente superior a la necesidad del momento, que se vio impulsada a base de crédito fácil y barato. Incluso el entonces presidente, José María Aznar, presumía en público de que España construía más que Francia y Alemania juntas.

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El resultado del shock no solo fue una espiral enloquecida de subidas de precios, sino también una desaparición total de la demanda, que se tradujo en que cientos de miles de inmuebles no tenían realmente un comprador, sin contar todas las obras que se quedaron a medias por el mismo motivo. De hecho, la mayoría de los supuestos compradores engrosaban ya la larguísima fila del paro.

En aquellos años, el sector inmobiliario podría definirse como un todo vale, cualquier ubicación era buena para construir. Nombres como los de Francisco Hernando Contreras, popularmente conocido como 'El Pocero', proyectaron urbanizaciones como Nueva Seseña, una nueva ciudad de 13.500 viviendas en la provincia de Toledo. O Ciudad Valdeluz, con 10.000 pisos, ubicada a las afueras de Guadalajara e impulsada por Rafael Santamaria, dueño del gigante ya desaparecido Reyal Urbis.

Tras todo aquello se generó una bolsa de viviendas sin ton ni son. Y aunque en los siguientes años el mercado fue absorbiendo muy lentamente ese stock, gracias sobre todo a la mágica desaparición de los peores activos en el llamado banco malo de la Sareb, la producción de nuevas casas se estancó. La quiebra de las cajas de ahorros se llevó por delante promociones enteras y a las empresas que las promovían. El grifo del crédito se cerró de golpe. Prácticamente el 90% de las firmas promotoras desaparecieron, con el resultado de que entre 2010 y 2020 apenas se visaron 770.000 nuevas viviendas, unas 77.000 por año, cifra que además no tiene que coincidir en su totalidad con los inmuebles que finalmente se terminaron construyendo. En esos años, al calor de la crisis, surgieron formaciones políticas, que confluyeron en Podemos, entre cuyos argumentarios estaba la no necesidad de impulsar la construcción. Incluso, allí donde gobernaron, como fue el caso de Manuela Carmena en Madrid y Ada Colau en Barcelona, se paralizaron numerosos desarrollos urbanísticos.

Parte de ese argumentario consistía en convencer de que había un elevado número de viviendas vacías para absorber la demanda, pero el paso de los años demostró que buena parte de esas viviendas vacías no estaban allí donde se necesitaban, se encontraban lejos de polos económicos o mal comunicadas o en zonas periféricas no consolidadas. Este hecho se juntó con el desmantelamiento del sector: promotoras y constructoras quebradas, técnicos reubicados, cadenas de suministro rotas, etc. Todo esto frenó una maquinaria que no comenzó a recuperarse tras la pandemia, cuando volvieron a visarse anualmente más de 100.000 unidades al año, cifra sustancialmente más alta, aunque muy inferior a la del anterior ciclo.

Esta caída de la actividad que hoy perdura ha tenido otras consecuencias. "La rapidez en la tramitación administrativa se ve afectada por la falta de personal cualificado, tanto en el sector de la construcción, como en el ámbito de las administraciones locales, donde la ausencia de técnicos en urbanismo por recortes en la época de crisis o por jubilación afectan negativamente", señala Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE).

La banca, juez y parte

Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, resalta que uno de los factores limitantes en la actualidad es la financiación. Antes de la crisis, la banca financiaba la compra de suelos, incluso su tramitación urbanística, algo que no ocurre en la actualidad, donde prácticamente solo se otorgan créditos cuando los terrenos son ya finalistas, es decir, cuentan con licencia para iniciar obras y ya tienen muy avanzada la comercialización de las viviendas con los compradores finales. "Por aquel entonces se financiaba todo, empezando por suelo no finalista, suelo en desarrollo, y esto fue el verdadero causante de todo lo que vino después. Se pagaban cantidades desorbitadas por suelos a los que les faltaban aún varios años para poder poner viviendas sobre ellos, que eran valorados por las tasadoras como si fueran finalistas. Las entidades financieras, sobre todo las cajas de ahorros, aceptaban esas valoraciones porque les permitían conceder préstamos hipotecarios, el negocio más rentable para ellas, a los promotores y a los compradores de vivienda, incluso por encima del 100% del valor de tasación", resume Salcedo, del Colegio de Economistas de Madrid, que añade que "la financiación se ha convertido en el factor fundamental para promover más viviendas de obra nueva".

El reglamento Basilea III, que entró en vigor en 2013, causó que prestar capital para construir vivienda fuese más difícil y caro que antes. Entre sus consecuencias está la creación de Sareb, 'banco malo' que aglutinó todo los préstamos impagados y sus colaterales de las entidades financieras. También tuvo su repercusión en los clientes finales, que pasaron de poder hipotecar hasta el 100% del inmueble —en muchos casos más— a solo el 80%, además de que las exigencias de ingresos estables se endurecieron. Esto a su vez es el cuello de botella para el acceso a una casa, ya que los bancos exigen una ahorro del 20% del precio del activo y los costes e impuestos asociados a esa compra, cuantía que se traduce en alrededor del 30% del total, algo inasumible para muchos jóvenes y familias. En este sentido, Vilajoana, de APCE, realiza un alegato: "La crisis de 2007 fue una crisis financiera, que ha provocado que la regulación bancaria en tema de riesgos se haya vuelto más ajustada, paralizando, por tanto, cualquier actividad de financiación relacionada con el suelo. En la situación actual creemos que esas normas se deberían relajar con el fin de poder disponer de suelo apto para el desarrollo de vivienda asequible".

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