Javier Niederleytner, agente financiero y profesor del IEB: "Quien tenga hipoteca variable no va a ver grandes alegrías en 2026"

La bonanza en los pagos de hipoteca parece haber tocado techo. Al menos, así lo advierte el experto bancario Javier Niederleytner García‑Lliberós en una conversación con EL PERIÓDICO: "A los que se hipotecaron hace un año… verán una pequeña bajada, pero que ya no se esperen muchas más bajadas".

El euríbor, referencial clave para miles de familias con tipo variable, entraría así en una fase de estancamiento en 2026, con importantes implicaciones para la carga hipotecaria, el mercado inmobiliario y la estrategia financiera de los hogares.

Según las previsiones más actuales, el euríbor a 12 meses se situará en torno al 2,20%-2,25% en 2026, tras cerrar 2025 aproximadamente en el 2,15%-2,20%.

Niederleytner ya lo anticipa: la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) se encuentra "en un entorno relativamente alto de inflación" y mantiene los tipos en un nivel neutro cercano al 2%.

¿Qué significa esto para las cuotas hipotecarias?

Para un hogar que firmó hace un año una hipoteca a tipo variable, la bajada adicional de cuota en 2026 será modesta.

En ese sentido, Javier Niederleytner señala que "los que se hipotecaron hace un año verán una pequeña bajada", pero que "ya no se esperen muchas más bajadas".

Si tomamos como referencia un préstamo medio, la caída del euríbor podría traducirse en unos pocos decenas de euros al mes.

Por ejemplo, según datos del portal hipotecario Futur Finances, para un préstamo de 100.000 euros a 25 años, la bajada del euríbor de 2,69% en 2024 a 2,18% en octubre de 2025 supuso un ahorro de unos 26 euros al mes.

Ahora bien, con valores próximos al 2%, el margen adicional es muy limitado.

Para quienes contrataron su hipoteca hace unos años, la situación es distinta: aquellos que firmaron antes de que comenzara el fuerte repunte de tipos en 2022 y 2023 (cuando el euríbor tocó niveles del 4-5%) ya han vivido la subida. Si conservaron una tasa alta, hoy pueden plantearse renegociar a un tipo fijo más competitivo.

En este sentido, Niederleytner afirma que "los bancos están haciendo unas ofertas relativamente buenas… donde tú te puedes encontrar un tipo fijo en torno al 2%" y recomienda a quienes tienen diferenciales elevados o tipos fijos altos que "vayan al banco y cambien ahora".

¿Qué riesgos acechan al mercado?

Aunque el estancamiento del euríbor no apunta a nuevas subidas bruscas -Niederleytner descarta que se vuelva a ver un 3% o 3,5% salvo "una catástrofe"-, sí advierte de otros factores que pueden afectar al mercado de la vivienda:

• La oferta escasa especialmente en vivienda nueva, un análisis que comparten varios economistas.
• Los altos costes de los materiales.
• La falta de regulación eficiente para el alquiler, que mantienen la presión alcista sobre los precios.

La escasez en el mercado de vivienda hace que la oferta se tensione

Javier Niederleytner García-Lliberós

— Agente financiero en ABANCA y profesor del IEB

Según diversos expertos, la clave estará en la evolución de la economía de la eurozona (y muy especialmente de países como Francia o Alemania) y en qué decida hacer el BCE: si la inflación sigue controlada y las economías se debilitan, podría haber margen para "un nuevo impulso a la bajada de los tipos", contrario al escenario base.

¿Qué deben hacer los hipotecados?

1. Renegociar con el banco. Si tiene un diferencial elevado o firmó tipo fijo alto, conviene explorar cambiar ahora al 2%-tipo fijo.
2. Reservar liquidez para amortizar parcial o totalmente cuando la cuota lo permita.
3. No esperar milagros. Con el euríbor en torno al 2%, las rebajas adicionales serán menores; quien tenga tipo variable debe asumir que la cuota podría mantenerse estable.
4. Vigilar la oferta de vivienda. Aunque las cuotas bajen poco, los precios pueden seguir al alza por falta de nueva oferta; por tanto, quienes planeen cambiar de casa o mercado deben actuar con rapidez.

En resumen, el alivio en las hipotecas que tantos hogares disfrutaron en 2023-24 no se repetirá en 2026.

Estamos entrando en una etapa de moderación y estabilidad, no de rebajas significativas. Y como advierte Niederleytner, "la caída del euríbor ya no tiene mucho recorrido".