Guía para principiantes: ¿cómo entender los diferentes datos que se publican sobre el mercado de la vivienda?

Los portales inmobiliarios, como Idealista, Fotocasa o Pisos.com, tasadoras, colegios profesionales, el Instituto Nacional de Estadística, el Ministerio de Vivienda, el Colegio de Registradores o el Consejo General del Notariado son algunos de los proveedores (o altavoces) que mensualmente inundan —en algunas ocasiones diariamente o semanalmente— la opinión pública con datos del mercado de la vivienda. Titulares como Los precios suben un... o Las compraventas de casas crecen un... nacen de estas series estadísticas, que ninguna coincide entre ellas, tampoco en base metodológica ni contabilizan lo mismo. ¿Qué aporta cada proveedor y de donde obtiene el dato?

1.- ¿De dónde sale cada estadística de precios?

La primera gran diferenciación que hay que hacer es el origen del dato, ya que ahí radica la gran diferencia entre unos y otros. Aunque todos dibujan tendencias, si el precio de la vivienda está en una tendencia alcista, se refleja en todos, no ocurre con la misma intensidad. Por ejemplo, los datos de Idealista, Fotocasa o Pisos.com son siempre datos de oferta: es decir, si uno de estos portales inmobiliarios publica una estadística del comportamiento del precio de las casas, lo hará en base a los inmuebles que se anuncian en su plataforma, tanto en alquiler como en venta.

Otro de los proveedores son las tasadoras, que publican periódicamente sus datos. Su fiabilidad va ligada a su tamaño, ya que las más grandes son las que tienen una red capilar amplia en el territorio nacional. Tinsa, Tecnitasa, Sociedad de la Tasación, Gesvalt o Gloval cuentan con sus guías de precios, que provienen de las tasaciones de vivienda terminada con finalidad garantía hipotecaria que realizan, que no coinciden con el cierre, pero sí se utilizan como comparables en estas valoraciones los anuncios en la zona y los últimos precios de cierre, así que beben indirectamente de otras.

Los precios de cierre en escritura los ofrece el Consejo General del Notariado, que recientemente ha lanzado una plataforma para que cualquier ciudadano conozca los precios en su distrito, que agrupa a qué precios se firma la compra de una casa ante notario. Estos tienen que reportar quincenalmente cada una de las operaciones que elevan a pública. En cambio, las estadísticas del Colegio de Registradores incluyen solo las compraventas firmadas ante notario que posteriormente se inscriben en el Registro de la Propiedad. Entonces, ¿por qué difiere una de otra? Porque muchas no se acaban registrando, especialmente en zonas rurales, ya que no existe una obligación legal. Precisamente, los registradores son la fuente original de las series estadísticas que publica el Instituto Nacional de Estadística, mientras las del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana son las de las tasadoras.

2.- ¿De dónde salen las cifras de compraventas de vivienda?

Los únicos proveedores de datos de compraventas de vivienda son los notarios y los registradores, como es obvio, ya que el resto de agentes no conocen si los anuncios o las tasaciones que publicitan y realizan, respectivamente, terminan en un cierre. El origen del dato sigue siendo el mismo, pero, en cambio, quién se hace eco de las cifras no: el INE confía también en Registradores para esta estadística, pero el Ministerio de Vivienda la obtiene del Notariado. La primera se publica mensualmente, mientras la segunda la cartera liderada por la socialista Isabel Rodríguez la hace pública de forma trimestral.

3.- ¿Los datos de hipotecas?

El INE obtiene de los Registros de la Propiedad los datos para elaborar su estadística de hipotecas. Este colegio profesional obtiene las inscripciones registrales de constituciones, novaciones, subrogaciones y cancelaciones; la fecha de referencia es la inscripción, incluido su modalidad, fijo o variable, y el interés. Los notarios tienen además su propia difusión, pero el Ministerio de Vivienda no se hace eco. Otro de los grandes proveedores de estos números es el Banco de España, que incluye algunas cifras en sus informes periódicos, ya que las propias entidades financieras le reportan mensualmente la concesión de créditos con el fin de supervisar la buena marcha del mercado.

4.- ¿Los datos de cuantas casas se construyen?

En el caso de las viviendas que se construyen, hay dos estadísticas, las viviendas que se visan y las que se terminan sus obras, ambas distribuidas por el Ministerio de Vivienda, que en el fondo trabaja como agregador de los datos que recibe del Colegio de Arquitectos Técnicos. El Ministerio también funciona como aglutinador de las cifras de construcción de vivienda protegida en cada una de las comunidades autónomas, salvo en el caso de Cataluña, que tiene un sistema propio de recogida pero que se integran en las tablas nacionales.

5.- ¿Y el alquiler?

Los datos del mercado del alquiler son la gran mina por explotar del sector, ya que nadie cuenta con datos del todo fidedignos. Los que más se aproximan son los portales inmobiliarios, que una vez más ofrecen datos de oferta. Pero, en un mercado tan tensionado, en el que los inquilinos tienen poco margen de negociación en los precios, el precio final y las subidas guardan similitudes con la realidad. En este punto, el único gran propietario de datos es el Ministerio de Hacienda, que cuenta con los ingresos por alquileres que los ciudadanos incluyen en la declaración de la renta. Estos se utilizan para elaborar el Sistema Estatal de Precios de Referencia. Sin embargo, este está desactualizado y funciona con mucho decalaje, además de que no tiene en cuenta los inmuebles que arriendan personas jurídicas, es decir, empresas. En esta línea, el INE cuenta con una serie estadística experimental también basada en el modelo 100.

Suscríbete para seguir leyendo