El 'tsunami' de inversión extranjera expulsa a la clase media y dispara el precio de la vivienda a 7,7 años de sueldo

La crisis de la vivienda en España ha entrado en una fase crítica, marcada por una dualidad que amplifica la brecha de acceso para la población residente. Un reciente análisis de Funcas señala que, a pesar de que el ciclo expansivo de la construcción muestra cierta vitalidad (con la previsión de que el ritmo de nuevas viviendas iniciadas pueda igualar el incremento poblacional el próximo año), el problema de la capacidad de compra para la clase media y trabajadora se agrava dramáticamente.

El indicador de alarma es contundente: el precio medio de compra de una vivienda equivale ya a 7,7 años de renta disponible anual de los hogares residentes, un año más que antes de la pandemia. Esta cifra subraya el esfuerzo económico récord que deben asumir las familias y empuja a la demanda nacional hacia el segmento del alquiler, donde la falta de oferta también provoca una espiral de precios al alza.

El motor extranjero: precios inmunes

El fenómeno que explica este desajuste es la influencia desmedida de la demanda procedente de fuera de las fronteras. Los extranjeros no residentes están liderando el actual ciclo de inflación inmobiliaria, gracias a un poder adquisitivo significativamente superior, pese al futuro impuesto a los extracomunitarios por la compra de casas.

Los datos del Notariado y Funcas no dejan lugar a dudas sobre la disparidad del mercado:

1. Precio de compra. El precio medio de la vivienda adquirida por compradores foráneos se ha incrementado un 40% desde el periodo prepandemia, frente al 27% registrado por los compradores residentes (españoles o inmigrantes).
2. Valor del metro cuadrado. Los extranjeros no residentes pagan de media unos 3.063 euros por metro cuadrado, una cifra que es un 73% más elevada que la abonada por los residentes.

Aunque la demanda extranjera representa una minoría de las transacciones (apenas el 7,5% del total), su alto poder adquisitivo en zonas tensionadas provoca que el mercado se aleje de la realidad salarial de los lugareños.

Déficit crónico y desplazamiento al alquiler

El incremento de la presión en la compraventa se traduce directamente en un sobrecalentamiento del mercado del alquiler. Según un informe del Banco de España (BdE), el peso de las familias que alquilan sus viviendas a precios de mercado ha crecido del 10,4% al 15,4% en 2023, con un crecimiento muy superior al de la media europea, evidenciando el desplazamiento forzado de la demanda.

Sin embargo, el problema de fondo reside en la falta de oferta asequible. El mercado español arrastra un déficit estructural, con una producción de obra nueva insuficiente. Según la Asociación de Consultoría Inmobiliaria (ACI) y Colliers, en 2024 se registró un déficit de 134.649 viviendas respecto a los nuevos hogares creados. Otras fuentes, como el Banco de España, elevan la carencia a unas 700.000 unidades de vivienda social o a precio asequible necesarias.

Actualmente, el mercado está dominado por las transacciones de vivienda de segunda mano, que acaparan más del 90% de las operaciones, mientras que la vivienda protegida apenas representa el 3% de las compraventas.

De hecho, las compraventas de vivienda libre de segunda mano, las más numerosas del mercado, aumentaron un 3,3% en el segundo trimestre del año hasta las 176.194 unidades, la mayor cifra en tres años.

Urgencia y consecuencias económicas

La incapacidad de amplias capas de la población para acceder a una vivienda a precios razonables tiene consecuencias que van más allá del ámbito social. Funcas alerta de que la crisis habitacional está socavando el shock demográfico que ha sido clave para el buen momento de la economía española. La falta de vivienda asequible frena la incorporación de fuerza laboral extranjera, cuyo ritmo de crecimiento ya muestra una cierta desaceleración, impactando negativamente en la competitividad y la expansión económica del país.

Por ello, la solución pasa ineludiblemente por priorizar la construcción de un gran parque de vivienda asequible, ya que el actual gasto público en vivienda en España (0,19% del PIB) está muy por debajo de la media europea (0,7% del PIB), una brecha que compromete la estabilidad futura del mercado.

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