Jorge Galindo (sociólogo): "Barcelona necesita una política de vivienda más quirúrgica"

Jorge Galindo (Valencia, 1985) es doctor en Sociología por la Universidad de Ginebra y director adjunto del Centro de Políticas Económicas de Esade (EsadeEcPol). Recientemente ha publicado Tres millones de viviendas: Cómo pasar de la escasez a la abundancia (Debate, 2025), un libro que parte de una constatación: “faltan casas”. Pero con el matiz (decisivo) de que “faltan casas donde más se necesitan”. En esta conversación con EL PERIÓDICO analiza el caso de Barcelona, una de las ciudades europeas más densas e inmersas en el epicentro de la crisis habitacional.

—Resumiendo mucho, su libro diagnostica que los precios suben porque hay escasez. Pero el INE también habla de 3,8 millones de viviendas vacías por todo el estado. ¿No sirven?

—En realidad, ni son tantas ni están donde hacen falta. El INE mide por consumo eléctrico y eso distorsiona mucho. Por ejemplo, en 2019, el Ayuntamiento de Barcelona hizo un censo propio a partir de entrevistas puerta a puerta y encontró entre 90.000 y 100.000 pisos vacíos. Son bastantes, pero muy lejos de las cifras nacionales. Además, la mitad de esas viviendas están en municipios pequeños, donde ya no hay demanda porque la economía y la sociedad se han movido a las ciudades. Es una tendencia global. Sin ir más lejos, la ONU alerta de para 2050 el 70% de la población mundial vivirá en ciudades. La política pública debería hacer honor a donde la gente quiere vivir hoy.

Nuestra política pública debería hacer honor a donde la gente quiere vivir hoy.

Jorge Galindo

— Sociólogo y director adjunto de EsadeEcPol

—Pero Barcelona apenas tiene suelo disponible.

—La geografía de la ciudad es compleja, porque está limitada por el mar, Collserola y los ríos, y su densidad ya es muy alta. A eso se suma la presión del turismo, el alquiler de temporada o los profesionales temporales. Sin embargo, hay margen si se piensa distinto. El Eixample, por ejemplo, es uno de los barrios más densos de Europa y, a la vez, uno de los más habitables. Podemos densificar con calidad si sabemos hacerlo bien.

—El turismo sigue en el centro del debate. ¿Qué le parece la decisión de eliminar las licencias de apartamentos turísticos en 2028?

—Entiendo la lógica, pero Barcelona necesita una política mucho más quirúrgica, porque la situación no es la misma en el centro histórico que un barrio periférico. Una solución sería aplicar impuestos que graven el impacto de los pisos turísticos en zonas saturadas. Son herramientas mucho más modulables, que consiguen recaudación pública mientras reducen la presión sobre el alquiler a largo plazo. Por supuesto, los ayuntamientos deberían sentarse con las plataformas, porque son parte de la solución.

—Barcelona también ha regulado los precios del alquiler. ¿Cuál es su lectura?

—Los datos evidencian que los precios bajaron. El problema es que lo hicieron sobre todo los pisos más caros, mientras que los más baratos se encarecieron, por lo que se estaría actuando sobre la parte premium del mercado. Hay quien dice que no es que la oferta se haya reducido, sino que los contratos de larga duración reducen la rotación de inquilinos. Entonces, se estaría beneficiando a quien ya tiene piso, no a quien está esperando. También se observa que los propietarios invierten menos y sacan al mercado viviendas de peor calidad. Y, como efecto colateral, ha crecido el alquiler de temporada y de habitaciones, que en Barcelona pasó del 2% al 14% de los anuncios en solo cuatro años.

La regulación de los precios del alquiler actúa sobre la parte premium del mercado.

Jorge Galindo

— Sociólogo y director adjunto de EsadeEcPol

—Eso ha generado nuevas formas de precariedad residencial.

—Sí. Porque al final el mercado divide y rentabiliza un bien que es muy valioso. La consecuencia es que cada vez más gente encadena estancias cortas en habitaciones, pisos compartidos o vuelve a casa de sus padres porque no puede pagar un alquiler estable... Tenemos que empezar a entender el sinhogarismo en un sentido más amplio, pues no es solo dormir en la calle, también es no poder construir un proyecto vital porque tu vivienda cambia cada pocos meses.

—¿Qué alternativas propone?

—Que el sector público refuerce su oferta. Por ejemplo, en España casi no hay residencias públicas para estudiantes, cuando en otros países son una pieza clave para evitar que ese colectivo compita en el mercado privado. Si quieres evitar que sea tan 'jugoso' para los inversores entrar en este segmento, crea tu propia oferta fuera del parque residencial que, en las ciudades, es un juego de suma zero.

—¿Y para aumentar la vivienda social en régimen de alquiler? En el libro critica la norma que obliga a destinar un 30% de los pisos que construyen a vivienda protegida

Sí, porque hay indicios de que puede haber desincentivado el desarrollo de nuevas viviendas. De alguna manera, estás aumentando el coste de la construcción, por lo que no se están alineando objetivos.

El Instituto Cerdà calcula que en Barcelona podrían crearse entre 25.000 y 50.000 pisos con los bonos densidad.

Jorge Galindo

— Sociólogo y director adjunto de EsadeEcPol

—Y propones los bonos de densidad.

Es una herramienta que se ha desarrollado sobre todo en Estados Unidos y que en España podría funcionar. Permitiría construir a más altura a cambio de vivienda social y aprovechar mejor la cesión de suelo público. De hecho, el Instituto Cerdà ha calculado que en Barcelona podrían crearse entre 25.000 y 50.000 pisos de esta forma. Claro que también exigiría simplificar trámites y coordinar mejor a la Generalitat y los ayuntamientos. Ya en el pasado, con el tripartito, existían las zonas residenciales prioritarias, donde el gobierno autonómico tenía un papel más fuerte para facilitar vivienda asequible. Creo que recuperar esa idea podría ser muy útil.

—En el imaginario colectivo, densificar se traslada a barrios con problemas estructurales de vivienda, educación o sanidad, como ocurre en Hospitalet de Llobregat o Badia del Vallès.

—Por eso es importante cambiar ese marco mental. Vuelvo a tomar el Eixample como ejemplo: es densísimo y nadie lo percibe como un lugar problemático. ¡Adaptemos ese modelo a la realidad del siglo XXI! Al final, se trata de diseñar barrios donde la densidad se traduzca en vida urbana, servicios, transporte y espacios públicos.

—Según el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, una de cada cuatro viviendas en Barcelona está en manos de grandes propietarios. Y las personas jurídicas, que son solo el 3% del total, controlan el 14,9% del parque. ¿Esto no supone un problema?

—Es cierto que los datos de Barcelona muestran una concentración mayor y menos dispersa que la media española, pero hay que tener en cuenta que para el OMHB un gran propietario es aquel que tiene más de cinco inmuebles. Tener cinco viviendas no es lo mismo que tener cincuenta o sesenta. Y tampoco es igual concentrarlas en un solo barrio o edificio que distribuirlas por toda la ciudad: no siempre hay un poder real de mercado. Si la preocupación es que hay personas sin acceso a vivienda frente a otras que concentran muchas, entonces mi propuesta sería aplicar políticas que transformen la estructura de la propiedad. Por ejemplo, facilitar la compra de la primera vivienda mediante incentivos fiscales: reducir los impuestos a quienes adquieran su primera vivienda y aumentarlos para quienes compren sin intención de residir en la ciudad.

—¿Cuál debería ser el horizonte?

—Durante décadas, la vivienda fue el símbolo del ascenso social y la seguridad económica de la clase media. Hoy tenemos que ampliar la oferta para que deje de ser un bien tan escaso y cargado de valor patrimonial. Eso no significa renunciar a ser un país de propietarios, pero sí avanzar hacia un modelo mixto: facilitar la compra de la primera vivienda a quien quiera, pero consolidar un parque de alquiler estable y asequible. Es la única manera de recuperar la idea de la vivienda como derecho y no solo como inversión.

Suscríbete para seguir leyendo