Cuando el propio mercado empuja la reforma: más alquiler, más eficiencia energética

Los acuerdos internacionales han asentado, afortunadamente, la necesidad de renovar energéticamente el parque inmobiliario tras la evidencia de que es uno de los mayores grupos de actividad económica emisores de gases de efecto invernadero. La UE está dedicando una cantidad importante de fondos para facilitar esta renovación, fondos que están teniendo un papel muy positivo ayudando a iniciar este proceso en sus fases iniciales, a la espera de que el crecimiento económico anime a la inversión privada a entrar en él. Y esto es lo que está ocurriendo: las ayudas a la renovación energética están siendo la ‘señal’ inicial para planificar una inversión en rehabilitación de las viviendas que se extiende a una renovación mayor de la propiedad, lo que moderniza el parque residencial y lo prepara para seguir generando servicios residenciales de calidad por otras cuatro décadas más. Esta oportunidad de actualizar las viviendas al hilo de una política que busca mejorar la calidad de los edificios no es nueva.

Durante la primera década del siglo XXI las políticas de renovación de fachadas y cubiertas en España apoyadas en ayudas públicas, se generalizaron contando también con una ingente inversión privada en la calidad interior de las viviendas en los edificios rehabilitados, lo que ha generado que el parque de viviendas español se encuentre en estupendas condiciones de calidad, de manera que la asociación que se hace de ‘año de construcción=baja calidad’, no es real y el parque español cuenta con un buen número de viviendas históricas perfectamente renovadas, aunque, eso sí, sin normativas de eficiencia energética, por lo que el parque está necesitado, de nuevo, de una renovación enfocando la reducción de emisiones como el objetivo principal.

Aquel fue un excelente ejemplo de cómo la inversión privada sigue a una señal pública, y ahora, con la rehabilitación energética, estamos viendo que se repite esa evidencia de dos décadas atrás. Sí es cierto que se produce con mayor lentitud, consecuencia de una década de gran crisis que ha mermado la financiación hacia este sector a niveles muy inferiores a los que serían necesarios, pero está ocurriendo, por lo que establecer sistemas de financiación alternativos, es una cuestión necesaria. Las instituciones están trabajando intensamente en este ámbito (las normativas sobre la emisión activos verdes han cambiado y los reglamentos de los mercados de derechos de emisión, también) y espero que quede ya poco para que los proyectos de rehabilitación no tan grandes puedan financiarse con bonos sostenibles, hipotecas verdes, o vender sus derechos de emisión para completar la financiación del plan la renovación energética. Una ayuda adicional (otra señal) serían incentivos fiscales menos tímidos a quien realiza estos procesos.

Otro incentivo a la renovación procede del mercado. La fuerte demanda de residencia temporal está reactivando el uso de lo que se clasifican como viviendas secundarias, a través de una mejora (no siempre con rehabilitación energética) y para destinarlas a alquiler de corto plazo. Un trabajo de las Naciones Unidas sugería que la mayor parte de las viviendas utilizadas en este tipo de alquiler son residencias secundarias en las ciudades europeas¹, lo que implica una renovación del parque y una puesta en valor del capital residencial obsoleto, como dirían los economistas, incrementando su productividad de forma inesperada. De ser así en España, la expansión en la demanda de alquiler temporal ayudaría al ciclo de renovación, especialmente si se condicionan a que se rehabilite mejorando las condiciones de eficiencia energética.

Aumento de las intervenciones

No siempre es así. Con la fortaleza de la demanda y la escasez de viviendas, están aumentando las intervenciones para reacondicionar espacios no pensados para vivienda (o no residenciales) en viviendas de tamaño mínimo, sin luz ni otros servicios, que incumplen (o cumplen en el límite) las normativas del Código Técnico, y generan espacios de baja calidad que no hacen, sino afectar la calidad de vida y la salud de personas (y de la sociedad) en el medio y largo plazo, por supuesto sin niveles mínimos de eficiencia energética. Estas unidades acabarán siendo los hogares de familias sin opción de una alternativa mejor, si no se hace nada por evitarlo, revirtiendo el proceso de mejoría del parque residencial que ha tenido el mercado de vivienda español históricamente. Las autoridades locales tienen una gran responsabilidad en la emisión de permisos de construcción, licencias de obras y cédulas de habitabilidad que garanticen los mínimos de calidad y eviten que obras de baja calidad se pongan en el mercado. Una política de incentivo/desincentivo primando permisos para las intervenciones en eficiencia energética y controlando que, efectivamente, se cumple el objetivo de descarbonización.

Creo que, a estas alturas, no hay que justificar la necesidad de renovación energética. Aparte de los argumentos generales sobre el apoyo a la contención del cambio climático y la necesidad del cambio de uso de la fuente de energía primaria, para una economía como la española, fuertemente dependiente del petróleo históricamente, la reconversión de consumidor a productor y exportador energético es una gran noticia, porque genera ingresos netos, investigación y conocimiento, y reduce la deuda derivada de los déficits de balanza de pagos consecuencia de las importaciones de energía. A nivel europeo también está claro: la dependencia del exterior se reduce y permite un crecimiento más sano de las finanzas y de la actividad económica. Si se suma la evidencia de que la renovación energética crea un mejor ambiente de vida dentro de la vivienda, con más confort, el incentivo a los propietarios para rehabilitar energéticamente generaría una ganancia más: la renovación de los barrios que se reactivan gracias a esta inversión que, recordemos, se multiplica por qué la llevan a cabo los miles de propietarios residentes.

1 Sharing Economy and its Effects on Housing Markets, en https://unece.org/sites/default/files/2025-02/ECE-HBP-216_SharingEconomy.pdf