Los precios de la vivienda crecerán un 5% en 2026, pero caerán en los siguientes 5 años

Si hay algo conocido por todos es el carácter cíclico de la economía y de las tendencias de inversión. Y, en lo que al mercado inmobiliario se refiere, desde 2013 —cuando los precios tocaron fondo tras el estallido de la burbuja de 2008— la vivienda, en todas sus formas y variaciones, no ha parado de subir.

"Estamos normalizando un ciclo que lleva muchos años en tendencia alcista. Los precios en el BTS (build to sell, o construir para vender) están en máximos, y es natural que, más pronto que tarde, entremos en corrección", ha asegurado el presidente de la feria inmobiliaria The District, Juan Velayos, en un desayuno con periodistas al término del salón, celebrado en Barcelona del martes 30 de septiembre al jueves 2 de octubre.

¿Y cuándo se dejará notar ese descenso en el parque residencial? Desde el sector prevén una subida de los precios en venta del 5% en 2026, año en que tocarán techo, antes de iniciar una caída que se extendería entre tres y cinco años. El porvenir del mercado, apuntó el directivo, "depende de cómo las tendencias inversoras que se están consolidando ahora evolucionen en el tiempo y se adapten al contexto regulatorio y político".

Una de esas tendencias —y quizá la que define al resto— es la consolidación del mercado español como favorito de los fondos estadounidenses, asiáticos y de Middle East, por encima de Francia, Reino Unido y también Italia. Desde gigantes como Greystar, operador estadounidense con una cartera de más de 76.000 millones de dólares en inversión, desarrollo y gestión de viviendas de alquiler, hasta nuevas promesas como 011h —constructora creada en 2020 por los fundadores de Privalia— España se ha impuesto en la clásica comparación frente al mercado italiano. "Ha aprendido y poco a poco está hablando mejor el lenguaje del capital", opinó Gary McLuskey, director de diseño en Greystar durante una ponencia que enfrentó cara a cara a ambos operadores.

Más allá de los testimonios, otro indicador es el propio éxito de The District 2025, el mayor evento inmobiliario de Europa desde la perspectiva del capital. La feria cerró sus puertas este jueves con 14.537 congresistas, un 14% más que en la edición anterior, llegados de 37 países, y un impacto económico superior a los 35 millones de euros.

Los ojos están puestos en la vivienda social

Así, la pregunta lógica que surge tras la preferencia geográfica es la sectorial: ¿dónde está realmente el interés inversor en España? La respuesta, casi de forma unánime es que está en la vivienda asequible. "Es el tema estrella, sin duda", aseguró Velayos. Y lo es por una serie de factores que pasan por lo político, lo histórico y lo social.

Si conseguimos convertir la vivienda asequible en una infraestructura, habremos ganado la batalla.

Juan Velayos

— Presidente de The District

España cuenta con un parque de vivienda social que apenas supone el 2,5% del total, frente a una media de la Unión Europea del 9,3%. A ello se suma la voluntad política de ampliarlo, con planes como el de la Generalitat, que prevé levantar 50.000 viviendas públicas para 2030, o el madrileño "Plan Vive". Desde el punto de vista inversor, además, la vivienda asequible concentra un alto grado de criterios ESG (en español ASG, evalúan el impacto Ambiental, Social y de Gobernanza de una transacción).

La meta es que la vivienda asequible se perciba como una infraestructura de país, al mismo nivel que las carreteras o las redes eléctricas. Una inversión a muy largo plazo, con bajos retornos pero resiliente y segura, que exige volumen masivo. "Si conseguimos convertir la vivienda asequible en una infraestructura, habremos ganado la batalla", resumió Velayos. Para ello, será necesario resolver los retos pendientes, como aligerar trámites urbanísticos y administrativos, abaratar costes de construcción y rebajar impuestos, que "suponen en torno a un 25% del coste de una vivienda" aseguró.

El auge de la financiación alternativa

Otra barrera está en el acceso a la financiación, que, al eco de la anterior crisis inmobiliaria, actualmente está muy restringida. "Los bancos tradicionales no están financiando vivienda asequible, dependemos del ICO o del ICF" expuso Agustín Berbel, director financiero de Cevasa en el marco de una ponencia sobre financiación alternativa. Son Urbanitae, ClubFunding, Erocredit TQ o Welz: todas estas plataformas ocuparon un lugar destacado este año en el salón, confirmando que su auge continuará a medida que los inversores busquen opciones más flexibles y rápidas en un entorno económico incierto.

Los bancos tradicionales no están financiando vivienda asequible, dependemos del ICO o del ICF

Agustin Berbel

— director financiero de Cevasa

Por contextualizar: si actualmente la financiación alternativa representa entre el 15% y el 20% del panorama financiero en España, se espera que este porcentaje salte hasta un 50% hacia el 2030.

Dentro de las variaciones, según los especialistas, los modelos de financiación preferidos incluyen las estructuras de Preferred Equity, que permiten un mayor apalancamiento y flexibilización en las condiciones de los préstamos. Se espera que el crédito y el capital privado, ganen aún más terreno en el sur de Europa, alcanzando cifras similares a las de mercados más maduros como el Reino Unido o los EEUU.

Más allá del living (sector residencial), Velayos dejó claro que las tendencias de fondo trascienden. En este sentido, se prevé que el crecimiento de los centros de datos y la necesidad de multiplicar la capacidad instalada en España de 0,4GW a 1,3GW mueva más de 11.000 millones de dólares. "Las condiciones geográficas del país son clave; el reto está en ver cómo distribuir y equilibrar el gasto de agua y energía con criterios ESG" expuso. Factores geográficos (y geoestratégicos) que también inciden en la demanda por la logística, impulsada por la reindustrialización europea y la construcción de nuevas infraestructuras.

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