La falta de incentivos fiscales frena la participación privada en la vivienda social

El diagnóstico es compartido entre expertos de diversos foros sobre vivienda: hay que construir más, y sobre todo, hay que destinar una parte significativa de esa nueva construcción a vivienda social. La cifra necesaria varía según la fuente consultada, pero desde el Gobierno apuntan a un objetivo medio de 600.000 nuevos pisos en los próximos cuatro años, de los cuales al menos 184.000 deberían ser de titularidad pública, equivalente al 30% del total.

La confrontación llega al definir cómo estimular esa oferta. Instituciones públicas, organizaciones sociales y entidades privadas —promotoras, inmobiliarias o gestoras de activos— discrepan en los mecanismos, donde la falta de incentivos fiscales y de seguridad jurídica choca con el derecho público de acceso a la vivienda.

Es ahí donde entran en juego las bonificaciones, la colaboración público-privada y la necesidad de un marco financiero más atractivo para movilizar al sector privado. Son los ámbitos de actuación que han presentado Xavier Mauri i Montserrat Pareja-Eastaway en su informe "Cláusulas sociales en la contratación pública para vivienda y suelo". Mauri y Pareja-Eastaway han formado parte del primer Congreso Internacional de Vivienda, organizado por la Càtedra Barcelona d’Estudis d’Habitatge (CBEH) que ha tenido lugar este lunes y martes en la Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona.

“El sistema actual presenta múltiples restricciones estructurales: escasez de suelo urbanizable, lentitud administrativa, costes al alza, fragmentación institucional y una enorme debilidad financiera" ha subrayado Pareja-Eastaway, "así es muy difícil atraer inversión” ¿Cuáles son las alternativas?

Inversiones tradicionales vs impacto social

La más repetida por los autores del informe recae en la inversión de impacto social. A diferencia de la lógica financiera tradicional, que busca maximizar el beneficio, este modelo combina rentabilidad moderada con objetivos sociales explícitos y medibles, como garantizar el acceso a vivienda digna. "No se trata de filantropía, sino de inversión paciente, vinculada al cumplimiento de los ODS y al retorno social del capital invertido", explican.

Las entidades públicas no pueden asumir solas la construcción de vivienda social. Pero es muy difícil convencer al sector privado sin ofrecer condiciones mínimamente favorables.

Montserrat Pareja-Eastaway

El informe también destaca el papel emergente de la banca ética y cooperativa como actor financiero clave. “Ahora mismo, la banca tradicional no muestra ningún interés por financiar vivienda social, ya que esta implica una inversión de bajo retorno y poco movimiento de capital", menciona Mauri. Sin embargo, la vivienda no es tan distinta de la energía renovable o la agricultura. De hecho, entidades como Triodos Bank, Fiare o Coop57 ya canalizan el ahorro ciudadano hacia estos sectores, y podrían hacer lo mismo con el parque de vivienda social.

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El papel de las cuentas de ahorro y las socimis

Para ello, proponen el diseño de productos de ahorro finalista, es decir, cuentas o fondos que vinculen directamente los depósitos con proyectos de vivienda asequible.  Esas fórmulas de ahorro se combinan con la activación de garantías públicas que reduzcan el riesgo para inversores e intermediarios, lo que, a su vez, permitiría democratizar el acceso al capital y conectar ahorro ciudadano con derecho a la vivienda.

Otra vía innovadora que destacan los autores es el uso de socimis sociales (Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria). Aunque en España estas entidades se han centrado tradicionalmente en el mercado libre, existen ya iniciativas como Primero H, socimi de la que la familia Álvarez Otero, dueña de un 33% de la aseguradora Santalucía, es el primer accionista. Esta fue creada en colaboración con la entidad social HOGAR SÍ, que invierte exclusivamente en alquiler asequible para personas en situación de vulnerabilidad.

Según el informe, esta figura podría escalarse si se acompaña de incentivos fiscales específicos y condiciones normativas que obliguen a destinar parte de la cartera a vivienda protegida.

Ejemplos en Europa

“Otros países han logrado movilizar capital privado mediante mecanismos como fondos de inversión de impacto, incentivos fiscales o cuentas de ahorro finalistas. Aquí, en cambio, seguimos pidiéndole al sector privado que participe, pero sin darle herramientas ni razones para hacerlo” expresa Pareja-Eastaway. Son países como Francia, Reino Unido o Noruega, donde los llamados bonos verdes ofrecen una vía de financiación para proyectos que aúnen eficiencia energética y vivienda social. Según el estudio, España y Catalunya podrían impulsar su emisión con el apoyo del Banco Europeo de Inversiones (BEI) y el programa InvestEU.

Por último, se plantea el desarrollo de alianzas público-privadas estructuradas con retorno social garantizado. El objetivo no es ceder la responsabilidad al mercado, sino construir modelos de colaboración en los que el capital privado opere con reglas claras, retornos razonables y objetivos sociales verificables. “Las entidades públicas no pueden asumir solas la construcción de vivienda social. Pero es muy difícil convencer al sector privado sin ofrecer condiciones mínimamente favorables, donde el cambio de mentalidad no es negociable”.

Sobre el Congreso Internacional de Vivienda

Durante estas dos jornadas, varios expertos y profesionales de la Càtedra Barcelona d’Estudis d’Habitatge (CBEH) han presentado los resultados de sus investigaciones. Entre ellas, ha destacado la de Ludovica Ronaldo, que desde la Universidad Politécnica de Torino ha analizado el caso de Barcelona como ejemplo de cohousing. "Es un modelo de vivienda donde los espacios privados conviven con espacios y servicios compartidos", ha explicado Ludovica, "su diseño crea un sentido de comunidad". También sobresale el trabajo de doctorado sobre "La adjudicación de bienes inmuebles desde la crisis financiera de 2008: la industria del servicing inmobiliario en España", de Jordi Bonshoms Guzmán (UPF).

La Cátedra, de carácter público-privado, está formada por las cuatro universidades públicas de la ciudad (UB, UAB, UPC y UPF) y es la primera en todo el Estado que se dedica exclusivamente al análisis del derecho a la vivienda desde una perspectiva integral. Fue creada en 2022 y ahora, con su primer Congreso, han querido analizar los grandes retos de la emergencia habitacional desde una perspectiva transdisciplinar y europea.