Los grandes fondos recuperan el interés por el mercado de oficinas en Madrid y Barcelona

Los fondos y los grandes institucionales han retomado en los últimos meses el interés por el mercado de oficina en Madrid y Barcelona, después de casi dos años con una sequía de operaciones y en la que los grandes protagonistas han sido los family office y los inversores privados, que no sufrieron tanto las consecuencias de la abrupta subida de los tipos de interés. El consenso del mercado es que la inversión en esta clase de activos rondará los 1.500 millones de euros este año, después de haberse transaccionado en este principio de año entre 400 y 500 millones en activos, y las estimaciones para 2026 son positivas.

"Estamos en un punto de inflexión, sin duda", aseguran rotundamente Javier Bernardes y Benjamín Gómez, directores del negocio de oficinas en las consultoras Cushman & Wakefield y BNP Paribas Real Estate, respectivamente. En las últimas semanas, se han cerrado dos importantes operaciones: la compra de los fondos IBA Capital y Batipart de la sede de Amazon en Madrid por 300 millones de euros y, a nivel corporativo, la adquisición de Colonial al fondo Stoneshield de Deeplabs, una compañía con una cartera de inmuebles valorada en 400 millones de euros especializada en alquilar a empresas enfocadas en el sector de las ciencias de la salud y la investigación. Además, hay otra en ciernes: Blackstone negocia el traspaso de la sede de Planeta en Barcelona a Pontegadea, brazo inversor de Amancio Ortega.

Realmente, el mercado de oficinas ha vivido desde 2022 una tormenta perfecta. Por un lado, la subida de los tipos de interés causó un desajuste fuerte en el precio dispuesto a pagar por los compradores y las pretensiones de los vendedores, fenómeno al que se sumó la tendencia del aumento del teletrabajo y la puesta en duda del modelo de oficina. Lo primero poco a poco con la estabilización de la política monetaria se ha ido corrigiendo. "Todo el mundo está volviendo a la oficina. Madrid y Barcelona están entre las ciudades europeas con mayor presencialidad", apunta Hipólito Sánchez, director ejecutivo de Oficinas de Savills. Bernardes, de Cushman & Wakefield, añade: "Con el tiempo se ha demostrado que las oficinas siguen siendo necesarias para las empresas, pero tendrán que ser espacios atractivos, bien comunicados y con servicios".

El centro de las ciudades, ocupación en máximos históricos

Uno de los principales causantes del regreso del interés de los grandes institucionales por las oficinas es que los fundamentales del mercado son positivos, especialmente en el centro y los respectivos distritos de negocios (en el argot CBD o Central Business District) de Madrid y Barcelona, donde la desocupación de espacios está en mínimos históricos por debajo del 3% en el centro de la capital, porcentaje que está impulsando los precios del alquiler al alza. "Cualquier producto que sale al mercado se alquila de una forma rapidísima", comenta Martín Galbete, director nacional de Oficinas de Colliers.

Precisamente, la escasa disponibilidad en el CBD está impulsando la demanda a las afueras, en el caso de Madrid. "La demanda se está trasladando a zonas como Arturo Soria, Campo de las Naciones o Madbit por un efecto dominó: la poca oferta en el centro impulsa las rentas y algunas empresas que no las pueden pagar se mudan a las afueras. Esta tendencia va a seguir año y medio o dos, permitiendo llenar edificios en la periferia que estaban sufriendo mucho", desarrolla Benjamín Gómez, de BNP Paribas Real Estate, que añade que Barcelona ocurre un fenómeno similar, aunque la demanda la absorberá el 22@, que tardará en llenarse entre tres y cuatro años en llenarse, mientras la periferia va a sufrir durante un tiempo más largo.

El mercado de inversión, pendiente de avanzar

En los últimos dos años de parón, algunos inmuebles han colgado igualmente el cartel de 'se vende' sin éxito, algo a lo que por el momento solo ha puesto fin la sede de Amazon antes mencionada. Entre los procesos pendientes en Madrid destaca la sede de Naturgy, Goya, 14, Agustín de Foxá, 29, el edificio Ombú o el campus urbano de la Universidad Camilo José Cela, mientras en Barcelona hay varios que superan los 100 millones. ¿Qué va a ocurrir? Galbete, de Colliers, responde: "Aún habiendo interés, son operaciones con tickets de inversión muy altos y algunas con rentabilidades ajustadas. Comparativamente, en otros mercados como el londinense puedes adquirir un inmueble a una rentabilidad del 6% alquilado, mientras en España, además de que los contratos son de menor plazo, los retornos son más bajos".

Los expertos consultados hablan de un mercado de dos velocidades: uno de operaciones medianas y pequeñas más dinámico que el de las 'megaoperaciones'. "A partir de 60 u 80 millones de euros el universo de compradores se va reduciendo. Donde antaño podía llegar a haber entre diez y 14 ofertas, en esta situación tenemos entre tres y cinco", resume Sánchez, de Savills. Bernardes, de Cushman & Wakefield, cree que para los institucionales, por la tesitura vivida, "el tamaño de la inversión genera dudas", en el caso de las operaciones que superan los 100 millones de euros. "Una de las tendencias con las que nos encontramos es que los tickets se han reducido", añade.

Fin del ajuste en las valoraciones

La principal consecuencia de la subida de los tipos de interés fue un aumento de las rentabilidades (yields), que a su vez causó una caída en las valoraciones de los edificios de oficinas. Esta 'sangría', con las paulatinas bajadas ejecutadas por el Banco Central Europeo (BCE), se ha frenado ya y a partir de ahora se esperan aumentos fruto de la compresión de los retornos. "Hemos tocado suelo en valoraciones después de dos años. No creo que se vayan a ajustar mucho más. De forma global, donde antes se transaccionaba a 3,25% a un precio de repercusión de 13.000-14.000 euros por metro cuadrado, tras la crisis tipos las valoraciones acabaron en 9.000-10.000 euros. Esto supone una bajada del 25%", aclara el director ejecutivo de Oficinas de Savills.

Gómez, de BNP Paribas Real Estate, concluye con los retornos actuales exigidos por el mercado: "En el CBD de Madrid podemos estar por debajo del 4% de rentabilidad, mientras un inmueble estabilizado en el centro podría transaccionarse en el 4,5%. En zonas 'new bussiness area', como Méndez Álvaro o Avenida de América, la yield sería el 5,5% y fuera de la M-30 por encima del 7%. En Barcelona, en el distrito de negocios los retornos esperados están sobre el 4,25%, la zona más céntrica en el 4,75% y en el 22@ entre el 5,25% y el 5,5% si el edificio está alquilado o por encima del 6% si se trata de un activo de más de 80 millones de euros. En la periferia, las yields están por encima del 8% o 10%".