Los locales comerciales de lujo despuntan como inversiones seguras tras las nuevas regulaciones en vivienda

Después de que el Gobierno central confirmara lo ya anunciado hace un año y publicase que este 3 de abril se ponía fin a las denominadas 'golden visa', o visados de oro que se concedían a los ciudadanos extracomunitarios que compraban viviendas de más de 500.000 euros, las operaciones inmobiliarias de estos extranjeros acaudalados y con ganas de seguir haciendo negocio en España han tomado nuevos derroteros. Durante un tiempo, antes de que se extinguiera el visado, hubo un repunte en la cifra de operaciones para adquirir inmuebles residenciales, en el caso de la ciudad de Barcelona, esencialmente en el Eixample, en algunas partes del centro y en la zona alta. "Pero hay una parte de estos mismos inversores que han empezado también a reorientar sus intereses hacia la compra de locales comerciales, el llamado sector 'retail'", constata Gerard Marcet, cofundador de la consultora inmobiliaria Laborde Marcet. Este interés recae sobre todo en establecimientos situados en los ejes 'prime', esto es el Passeig de Gràcia y la zona de la Diagonal más cercana a la plaza de Francesc Macià en la capital catalana.

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"Aunque ahora se termine el régimen de la 'golden visa', nuestras estimaciones apuntan a que el 50% de estas personas seguirán invirtiendo o continuarán buscando dónde invertir porque su objetivo es, sobre todo, proteger sus capitales", prosigue Marcet, que indica que las últimas operaciones que ha cerrado su empresa han sido con ciudadanos "chinos, rusos y ucranianos, por este orden". Pero esta nueva tendencia no responde solo al fin de las 'golden visa', admite el consultor. El cambio fiscal recientemente aprobado por la Generalitat para los grandes tenedores de viviendas (que pasan a pagar un 20% en el impuesto de transmisiones patrimoniales) ha actuado también como "elemento disuasor para aquellos que buscan una inversión interesante".

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La pérdida de interés de los grandes inversores de residencial por Barcelona es consecuencia de la suma de circunstancias que afectan al mercado local de la vivienda: el ya mencionado nuevo ITP del 20%, la prohibición de licencias para pisos turísticos, la limitación al precio de los alquileres y la inminente regulación del alquiler de temporada. Todas esas nuevas normas han hecho que la rentabilidad descienda en picado para esos perfiles, aunque el interés de los compradores de vivienda para uso propio o de pequeños inversores sigue firme y no se espera una caída en la demanda, según las distintas fuentes consultadas.

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"Está claro que para cierto perfil de inversores, lo de menos era obtener un visado español que les permitiera acceder a la sanidad gratuita, entre otras razones porque tienen dinero suficiente para pagar las clínicas privadas que quieran y los colegios privados que consideren para sus hijos", añade Iñaki Usain, director general de ACV Gestión Inmobiliaria y 'personal shopper' inmobiliario. En su opinión, los dueños de grandes capitales no van a dejar de comprar viviendas en España, que reúne atractivos suficientes para seguir invirtiendo.

Las zonas más 'top' de Barcelona

En este contexto, según fuentes del departamento de Commercial de Engel&Völkers, la demanda de los grandes inversores "se ha desviado parcialmente hacia el 'retail' y también se está recuperando el sector de oficinas y logístico (tras el bache en oficinas provocado por el covid y el teletrabajo) que son las áreas con menores limitaciones del mercado a nivel regulador". La misma fuente corrobora que ese foco está muy concentrado en zonas 'prime', mientras que el resto se estanca y las operaciones se contraen en los locales de ejes de barrio.

La apuesta por las zonas más 'top' de Barcelona no prima el máximo rendimiento de sus inversiones. De hecho, destacan que no importa que la rentabilidad no sea muy alta y pueden aceptarla del 3,5%, con "una visión más patrimonialista de conseguir activos y ubicaciones importantes". En su caso, entre los inversores extranjeros crece el interés por parte sobre todo de británicos, rusos y ucranianos para comprar 'retail' entre otros activos.

Desde Cushman & Wakefield, Mónica Manguillot, asociada dentro del departamento Spain Capital Markets, señala que los inversores están optando por diversificar, eligiendo segmentos donde "ven más seguridad y menos riesgos". La especialista recuerda que el 'retail' siempre había sido un mercado fuerte, que con la pandemia pasó a ser temporalmente el "patito feo", pero acabó mostrando su resiliencia y se recuperó con rapidez en el caso de las zonas más cotizadas de Barcelona. "Ahora se ve como un valor seguro", añade, que inspira confianza a los inversores.

También el inversor local

No obstante, señala que no es un trasvase de un ámbito a otro, sino que los locales 'prime' y las oficinas propician la diversificación de algunos inversores en estos momentos. Tanto para locales y nacionales, como internacionales. Hay muchos 'family office' interesados en ubicaciones 'premium', que con fines patrimoniales adquieren locales ya alquilado y que aportan un "valor seguro" porque nunca faltará relevo para su arrendamiento. Manguillot recuerda que en su último ránking mundial de mejores calles comerciales el paseo de Gràcia ocupa una meritoria posición 16ª.

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El problema es que en el mercado de locales comerciales ‘top’ de la capital catalana hay mucha más demanda que oferta, lo cual no pone fácil el acceso a estos productos. En ello coinciden fuentes de la consultora Ascana, que destacan que en los últimos años esa cotizada oferta es mínima. De ese modo, una parte de inversores que ahora descartan comprar edificios residenciales o viviendas, optan por adquisiciones en otras ciudades con una regulación más liberal. En la capital catalana, otros productos que ahora atraen el interés de los fondos son no solo las oficinas, sino también residencias para mayores y negocios vinculados a la sanidad privada. 

Darles otros alicientes

Con todo, aunque por inercia los inversores siguen apostando aún por el sector inmobiliario, los expertos consideran que las autoridades españolas deberían empezar a explorar nuevas fórmulas para seguir atrayendo capitales extranjeros. Tras la abolición de la 'golden visa' -con el dinero que esta arrastraba-, deberían activarse "desde incentivos para inversiones estratégicas como la tecnología, las energías renovables o la industria, a programas de residencia específicos para emprendedores y 'start-ups' o visados para profesionales altamente cualificados en sectores clave", sugiere Rafael Rabat, socio fundador de la firma de asesoramiento financiero Norz Patrimonia.

"Si bien la 'golden visa' ha impulsado ciertos segmentos del mercado, España necesita estrategias más amplias y sostenibles para atraer capital extranjero y fomentar un crecimiento económico equilibrado", insiste Rabat, que considera que, "si no se ofrece un incentivo alternativo, España podría perder competitividad frente a otros países europeos que sí tienen programas similares, como Grecia, Malta y Chipre", advierte. En otros casos, como el de Portugal, estos programas se han modificado, sin llegar a ser eliminados del todo, y han limitado la compra de viviendas en grandes ciudades para evitar la inflación de precios.

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