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España: un amor por la vivienda en propiedad a prueba de crisis

Ni siquiera el estallido de la burbuja ha alterado la preferencia de los ciudadanos por la compra frente al alquiler

Las estadísticas apuntan que, ante el escaso parque de vivienda de renta pública, la mayoría de jóvenes que no adquieren un piso lo hacen por su situación económica, no porque piensen que el arrendamiento es mejor opción

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Un piso del barrio de Sant Roc de Badalona, construido por la Obra Social del Hogar franquista.

Un piso del barrio de Sant Roc de Badalona, construido por la Obra Social del Hogar franquista. / Ferran Nadeu

Daniel G. Sastre

Daniel G. Sastre

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Pocos axiomas estaban más asentados en España que el de “alquilar es tirar el dinero”. Al menos hasta la crisis de 2008, la que demostró por las malas que los pisos también pueden bajar de precio –y de qué manera lo hicieron-, décadas de crecimiento casi ininterrumpido del valor de la vivienda habían impreso el culto a la propiedad en lo más profundo de las convicciones de la mayoría de las familias.

¿Ha cambiado esa manera de pensar con el estallido de la burbuja inmobiliaria de hace 15 años, cuyos efectos económicos se dejaron notar durante casi una década? No hay una respuesta fácil, pero, si hubiera que dar una, se podría decir que sí pero no. Sí hay más gente que vive ahora de alquiler que antes de la crisis, pero basta echar un vistazo a las estadísticas para concluir que la mayoría sigue queriendo comprarse un piso, aunque ahora no pueda.

Proletarios y propietarios

Economistas y sociólogos se ponen de acuerdo en dar una fecha aproximada en la que la preferencia por la vivienda en propiedad empezó a instalarse en el ADN de los españoles: la década que empezó en 1950, y que terminó con las famosas declaraciones del ministro de Vivienda de la época, el falangista José Luis Arrese: “No queremos una España de proletarios sino de propietarios”. La proclama es brillante, porque resume en una frase toda una ideología. En palabras de José Candela, experto en política de vivienda franquista y autor del libro ‘Del pisito a la burbuja inmobiliaria’ (Universidad de Valencia), “la ideología de Falange, que está en todos sus textos, sobre todo en Arrese, pero también en su filmografía”, es una de las principales responsables de la actual mentalidad española.

En películas como ‘El inquilino’, protagonizada por Fernando Fernán Gómez, o también ‘Surcos’, ambas dirigidas en los 50 del siglo pasado por el falangista José Antonio Nieves Conde, se alerta contra la inestabilidad de la vida de alquiler en la gran ciudad. “Las estadísticas de la República no dan esa importancia a la propiedad”, recuerda Candela, aunque añade que en esa etapa anterior a la guerra civil “la clase media acomodada de las grandes ciudades sí compraba piso, porque ya se consideraba un seguro para la vejez”.

Es de la misma opinión Juan Antonio Módenes, profesor e investigador del Centro de Estudios Demográficos de la UAB, que también ve “motivos ideológicos” tras el estímulo franquista a la vivienda en propiedad. “Consideraban que si hacían a los obreros propietarios los hacían conservadores, les quitaban las ganas de hacer la revolución”, afirma. Pero también, como otros expertos, subraya las causas económicas de esa apuesta: “A finales de los años 50, el régimen empieza una modernización y una integración en las redes capitalistas internacionales y se abandonan las políticas autárquicas. Una de las maneras de hacerlo era mediante la construcción”.

De la renta limitada a la venta limitada

Al principio del régimen, después de la guerra, el franquismo había mantenido las políticas de control del alquiler (lo que se llamó la “renta limitada”) que, según Módenes, “hicieron que poco a poco esa actividad dejara de tener interés económico”. El mismo Arrese, el día que pronunció su famosa frase de los proletarios y los propietarios –estaba recibiendo en 1959 un premio del gremio de agentes de la propiedad inmobiliaria, que obviamente le debían mucho- también dijo: “Aspiramos a que la vivienda sea del que la vive, y que de la renta limitada pasemos al ideal de la venta limitada”.

“Antes de esa etapa, cuando la vivienda pública era de alquiler, muchos inquilinos no pagaban, y tampoco se preocupaban por el mantenimiento de esos pisos”, abunda Gonzalo Bernardos, profesor de Economía en la UB y director del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la misma universidad. Fue entonces cuando el régimen dio impulso a la fórmula que, al amparo de la Obra Sindical del Hogar, construyó decenas de miles de viviendas baratas, que sus moradores pagaban durante un largo periodo –con contratos de 20 a 50 años-, y al final del cual se convertían en sus dueños. Hoy siguen en pie, por citar dos ejemplos, en el barrio de Sant Roc (Badalona), o en Dos Hermanas (Málaga).

Los movimientos migratorios del campo a la ciudad también contribuyeron a asentar la preferencia de la vivienda en propiedad en los españoles. “En la ciudad muchos conseguían ser propietarios y se sentían satisfechos con la experiencia”, sostiene Bernardos. “Muchas personas, viendo lo productivo que había sido el paso del alquiler a la compra, invertían cualquier dinero en propiedades. Por ejemplo en segundas residencias. Muchos autónomos cotizaban el mínimo a la seguridad social para poder comprarlas, y así tener dos pensiones: la normal y el alquiler”, agrega.

¿El fin de una era?

Pero todo esto explica el pasado, y no el presente. Es evidente que la sociedad española ha cambiado mucho con respecto a la de hace casi un siglo; para empezar, ahora vive en un régimen democrático que no circunscribe la composición de los hogares a la familia tradicional. Pero también se ha enriquecido, y ha pasado por diversas crisis. La última de ellas tuvo como protagonista principal precisamente a la vivienda: el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008 atrapó a muchos ciudadanos en pisos que nunca han recuperado su valor, y arruinó a otros, convencidos de que, como era imposible que la vivienda bajara de precio, podían endeudarse con alegría porque, en caso de dificultad, siempre podían vender y recuperar la inversión.

Además, según las estadísticas del Banco de España, y pese a que la crisis y la posterior caída de precios redujo un poco el esfuerzo económico necesario para comprar un piso, nunca se ha vuelto a llegar a escenarios tan favorables a la adquisición de vivienda como en los 80. El año 1987 fue el último en el que para comprar un piso se necesitaban menos de tres salarios anuales de un hogar medio. En lo peor de la burbuja, el tercer trimestre de 2007, hacían falta nueve años y medio del sueldo de todos los integrantes de un hogar para esa adquisición; esa estadística está ahora, según los últimos datos disponibles, en 7,3 años.

Por tanto, no sería descabellado pensar que la mentalidad del español medio ha tenido que cambiar, al menos la de los jóvenes. Pero, para muchos de ellos, alquilar sigue siendo un mal menor. Eso se desprende del estudio en profundidad que hizo el CIS en 2019 sobre la vivienda. El 74,4% de los jóvenes de entre 18 y 24 años y el 78,9% de los que tenían entre 25 y 34 años que respondieron a esa encuesta dijeron que preferirían comprar piso que alquilar. Si no lo han hecho no es porque no hayan querido, sino porque no han podido.

Sin soluciones para los jóvenes

“Con la crisis se rompe el ciclo, porque se frustra el sueño prometido de acceder a la propiedad, a la seguridad de la vivienda, y es verdad que hay un punto de inflexión. Ahora bien: lo que estamos viendo actualmente es que el acceso al alquiler tampoco es una solución. Como toda la provisión de vivienda procede del mercado, estamos expuestos en cualquier caso”, sostiene Almudena Martínez del Olmo, profesora de Sociología y experta en urbanismo y vivienda de la Universidad Rey Juan Carlos.

Todos los expertos consultados coinciden en que una razón fundamental de que se mantenda la preferencia por la compra es que el parque público de vivienda en alquiler es escasísimo en España, y así es difícil no quedar al albur de las subidas que marque el mercado privado, como se ve en los últimos años en muchos puntos del país. Si se apostara por el alquiler público esa podría ser una vía alternativa a la propiedad, opina Candela, porque “aunque los hijos ven que a sus padres les ha dado mucha seguridad tener una casa propia, ahora tienen más formación, que les permite saber que su vida no va a ser estable de ninguna manera, y ligarse a un piso en propiedad es muy complicado, además de ser muy caro”.

Una cuestión ideológica

“Para llegar al 9% de media de la UE [de vivienda social] habría que construir muchísimo, y eso no se logra de un día para otro”, añade la profesora Martínez del Olmo. “Y el problema que tenemos es que la vivienda en España es una cuestión muy ideológica, que requiere que se instale el consenso general de que la vivienda es una necesidad, y no tanto un activo”. Es decir, que una parte importante de la preferencia española por la compra viene de que una casa se considere tanto un domicilio como un negocio.

En Países Bajos o Austria, por ejemplo, el alto porcentaje de vivienda pública en alquiler proporciona una sensación de estabilidad a sus habitantes sin necesidad de recurrir a la propiedad que no se da en otros muchos países. Pero cada uno tiene su casuística: si en España el hecho decisivo en la política actual de vivienda es el franquismo, en otros lo es la reconstrucción tras la segunda guerra mundial, y en otros el régimen comunista de la guerra fría. En el año 2022, en España el 76% de los habitantes vivía en una casa de su propiedad, frente al 24% que estaba alquilado. Ha habido un cambio con respecto a 2010, en plena crisis de la burbuja, cuando un 80% tenía piso propio, pero no es de una magnitud enorme. En cuanto al resto de Europa, los países del Este son los que tienen porcentajes más elevados de propiedad (Rumanía, Eslovaquia y Hungría están por encima del 90%), y también son muy mayoritarios en otros países del sur como Portugal, Italia y Grecia. En cambio, en Alemania es mayoritario (aunque por los pelos) el alquiler, que también alcanza cifras importantes en Austria, Dinamarca, Francia y Suecia.

¿Siguen pensando entonces los españoles en su gran mayoría que alquilar es tirar el dinero? Módenes cree que la situación es poco sostenible: “El acceso a la propiedad ahora es muchísimo más complicado que hace unos años, por las dificultades económicas de los jóvenes y por la dureza del mercado hipotecario. Hace 30 o 40 años, con un nivel de precios con relación a los sueldos más favorable, a veces era suficiente con el ahorro personal y la ayuda familiar para comprar. Eso ya ha cambiado, pero la opción más clara es el alquiler. No sé si alguien le dice a su hijo: cómprate un piso de 400.000 euros, que si no tiras el dinero”.

¿Alquilar es tirar el dinero?

Bernardos afirma que depende. “Alquilar a veces es tirar el dinero y otras no. Sale a cuenta alquilar cuando lo que pagas de alquiler es inferior a lo que pagas de intereses de la cuota hipotecaria. ¿Qué sucede ahora? Que en toda España conviene comprar, porque el alquiler está mucho más elevado de lo habitual. Sucede que determinada gente dice 'mira, debemos ser como Europa, pero si lo hace mal no la tenemos que copiar'. ¿Cuando el Banco Central Europeo mantenía los tipos de interés muy bajos, cómo se puede decir a la gente que lo mejor es alquilar? Me llevo las manos a la cabeza, esta tontería se dijo entre 2008 y 2013”.

También sucede que, en esos años, para mucha gente que perdió el trabajo por culpa de la crisis generada por la burbuja, lo de menos era si creía o no en el axioma, porque lo que no tenía era dinero para elegir cómo lo utilizaba.

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