Inmobiliario
España sufre un déficit mínimo de unas 365.000 viviendas para la venta
Un estudio del Banco de España constata que la creación neta de hogares, con un gran peso de la demanda de extranjeros, supera a la oferta de inmuebles
Catalunya financiará a jóvenes el 20% de la entrada de un piso sin devolver capital hasta el final del préstamo

Construcción de pisos de obra nueva en el ARE Montesa de Esplugues de Llobregat / JORDI COTRINA


Agustí Sala
Agustí SalaRedactor jefe de Economía
Además de El Periódico, trabajé de 1989 a 1990 en La Economía 16, como responsable de Economía en el Diari de Barcelona, de 1989 a 1990; en la sección de Economía de TVE Catalunya de 1987 a 1989, en Antena 3 de Radio, de 1985 a 1987 y en el Diari Menorca, de 1983 a 1985 y Radio 80-Menorca. Además la licenciatura en Ciencias de la Información por la Universitat Autònoma de Barcelona (1992-1986), tengo un posgrado en dirección general (PDG) 2011-2012y un curso de Márketing Digital y Redes Sociales por la EAE Business School
El mercado de la vivienda se ve afectado por un importante déficit entre la creación neta de hogares que requieren un techo y la oferta de inmuebles. Entre 2022 y 2023 se sumaron 545.00 nuevos hogares, lo que provocó un déficit de 365.000 primeras residencias en ese periodo, al que hay que añadir otro de 120.000 por la demanda de extranjeros, uno de los motores de la adquisición de casas en los últimos años, según un estudio del Banco de España. Eso daría un desfase estos dos años de casi 600.000 viviendas. En una conferencia en el Cercle d'Economia de Barcelona, en una línea similar, la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, destacó que España necesitará entre 600.000 y un millón de nuevos pisos para dar respuesta a las necesidades del mercado en los próximos cuatro años.
El mismo análisis constata que los inmuebles de segunda mano copan el 90% del mercado desde 2014 y que las provincias con más déficit de oferta son las de Barcelona, València y Alicante. El trabajo de Andrés Lajer Baron, David López Rodríguez y Lucio San Juan bajo el título 'El mercado de la vivienda residencial en España: Evolución reciente y comparación internacional', afirma que parte del desfase entre la demanda y la oferta se ha cubierto en los últimos años mediante la movilización de viviendas desocupadas y convirtiendo segundas residencias en primeras, además de un residual inicio de cambios de usos terciarios a residenciales.
Entre las provincias de Madrid y Barcelona, las más pobladas, concentran un tercio del déficit de oferta, desfase que alcanza el 50% si se incluyen València, Alicante y Málaga. Se da la circunstancia de que en estos territorios, la creación de vivienda no llega al 45% del total. Y si se aproxima más el foco, las provincias de Barcelona, València y Alicante son las que arrojan el mayor diferencial entre su peso relativo en la creación neta de hogares y la proporción que suponen en la creación neta de vivienda nueva. También presentan desfases importantes entre oferta y demanda Baleares y Canarias. Y esa desproporción entre la demanda y la oferta se dispara aún más si se incluye la vivienda de segunda mano.
Notable aumento de la demanda
A juicio de los autores del informe, el reciente incremento de los precios de la vivienda se ha producido en un contexto de notable aumento de la demanda, por el sustancial crecimiento del número de hogares residentes, que no se ha visto acompasado por un incremento de la producción de viviendas nuevas, que alcanzó su mínimo en más de cuatro décadas en 2016, con 45.000 unidades, desde las 650.000 anuales del 'boom' inmobiliario antes de estallar la crisis en 2008. Luego se recuperó paulatinamente a partir de 2017, hasta situarse en torno a las 90.000 viviendas anuales desde 2021. En la actualidad se mueve en torno a las 100.000. Estas cifras de producción de vivienda se encuentran sensiblemente por debajo de la creación neta de hogares acumulada en 2022 y en 2023 (545.000 hogares) y son las que provocan un déficit de oferta en un contexto con los precios al alza.
En el primer trimestre de 2024, los precios medios nominales de la vivienda nueva eran un 95% superiores a los de 2014. En términos reales, en el segundo trimestre de 2024 se encontraban un 57% por encima de los precios registrados en 2014, frente a un aumento del 30,5% en el caso de la vivienda usada. Además de este incremento de los precios medios, a nivel geográfico se observa una elevada heterogeneidad. El dinamismo de los precios de la vivienda es significativamente mayor en las grandes áreas urbanas y en las zonas con mayor actividad turística.
Un elemento destacable en los últimos años ha sido el protagonismo de los extranjeros desde 2012. En términos relativos, las operaciones llevadas a cabo por estos representan en torno al 20% de las compraventas de vivienda a partir de 2013, con un máximo del 21,1% sobre las adquisiciones de vivienda libre en 2023. Esta proporción contrasta con cifras alrededor del 8% en promedio anual entre 2007 y 2010.
En términos de volúmenes, se observa un significativo aumento de las adquisiciones de extranjeros a partir de 2014, hasta alcanzar las 130.000 anuales en promedio entre 2021 y 2023. Estos niveles suponen casi triplicar las 45.000 viviendas anuales adquiridas por extranjeros entre 2007 y 2013. En este crecimiento de las compras de ciudadanos extranjeros destacan tanto las adquisiciones por parte de nuevos residentes como las de no residentes, cuyo peso relativo se sitúa en torno al 45% desde 2007.
Pero hay diferencias en la tipología de las viviendas adquiridas por extranjeros no residentes frente a las viviendas de los extranjeros residentes. Por ejemplo, las adquisiciones por parte de extranjeros no residentes muestran un precio medio por metro cuadrado significativamente mayor que el de las compras de vivienda por parte de residentes, tanto nacionales como extranjeros. En concreto, el precio medio por metro cuadrado de la vivienda adquirida por extranjeros no residentes en 2023 fue un 70% mayor que el de los nacionales residentes, lo que reflejaría el mayor poder adquisitivo de este segmento de la demanda, que procede en su mayor parte de países con una renta per cápita más elevada. El Gobierno persigue atajar esta distorsión en el mercado con la supresión de la 'golden bisa', el mecanismo que permite a los extranjeros obtener el permiso de residencia al comprar viviendas más de medio millón de euros. La medida está pendiente de aprobación en el Congreso.
Y además se produce una elevada concentración territorial (25,3% en la Comunitat Valenciana, 19,1% en Catalunya, 15,3% en Andalucía y 9,9% en la Comunidad de Madrid). La concentración es aún mayor en las compras de vivienda por parte de extranjeros no residentes, segmento en el que cerca del 65% de las operaciones se encuentran en la Comunitat Valenciana (39,9%) y Andalucía (23,3%). Además, el peso de las adquisiciones de extranjeros en el total del mercado de la vivienda es muy significativo en determinadas provincias de la costa mediterránea y las islas, donde en 2023 alcanzó en torno al 40% en Illes Balears, Málaga o Santa Cruz de Tenerife y superó el 50% en la provincia de Alicante, frente al 20% en el conjunto de España.
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