La inversión inmobiliaria en logística se desploma un 70% en el primer trimestre

La inversión inmobiliaria en naves logísticas se desploma durante los primeros tres meses de 2023. El volumen registrado se situó en 272 millones de euros, un 70% menos que en el mismo periodo del pasado año, según el informe 'Snapshot Logística | 1T 2023', elaborado por la consultora inmobiliaria JLL.

La caída en la inversión se debe a las pocas carteras de activos que se transaccionaron durante el periodo. Entre enero y marzo de 2022, hasta el 75% del volumen fue de este tipo. "Excluyendo estos porfolios, el volumen de inversión en logística durante el primer trimestre de este año es similar al volumen medio transaccionado en el primer trimestre de los últimos cinco años, y supera en un 50% el volumen del trimestre anterior", señalan desde la firma de consultoría.

En España hay 3 millones de metros cuadrados de naves logísticas vacías

Siguiendo con lo previsto, el 90% de la inversión estuvo liderada por fondos internacionales y los activos 'core' y 'core +' (los más seguros del mercado) coparon también el 90% de todas las transacciones.

Uno de los grandes hitos para el mercado logístico es que, al menos momentáneamente, se ha frenado la expansión de 'yields' (exigencia de rentabilidad a la hora de comprar un activo). Actualmente, se sitúan en el 4,75%, tanto en Madrid, como en Barcelona, que supone 100 puntos básicos más que hace un año, el último trimestre antes de que Banco Central Europeo (BCE) cambiase su política monetaria.

JLL pronostica que, antes de que acabe el año, las 'yields' subirán hasta el 5% y se estabilizarán en los precios. Cada punto que sube la exigencia de rentabilidad por un comprador a la hora de comprar un activo supone caída en el valor del activo porque su precio de venta será menor.

¿Cuáles han sido las mayores operaciones?

El fondo estadounidense Angelo Gordon protagonizó la mayor transacción del comienzo de año. Aunque no se conoce el importe exacto, adquirió a Uvesco, propietario de los supermercados BM, cuatro naves logísticas en las que la cadena se mantiene como inquilino. La segunda mayor fue la compra de LaSalle Investment Management de una nave alquilada a Daher Aerospace, en Santa Perpetua de la Mogoda (Barcelona), por 35 millones de euros.

Según JLL, durante el primer trimestre, las compraventas de suelo "han tenido un gran protagonismo". De esta tipología se ha transaccionado 2,5 millones de metros cuadrados de suelo en Seseña (Toledo), en los que Grupo Epsa promoverá un millón de metros cuadrados en varias naves, y 1,3 millones de metros cuadrados de suelo en Parc Sagunt II (Valencia) por parte de Power-Co, la filial especializada en baterías del Grupo Volkswagen.

¿Qué pasará los próximos trimestres?

Desde la consultora internacional, destacan que, durante los últimos seis meses, ha habido una "ralentización de la actividad inversora ante la situación económica", a pesar de que el primer trimestre del año fue mucho mejor al último de 2022. "Para el conjunto de 2023 esperamos que el volumen de inversión sea similar a la media de los últimos cinco años", pronostican.

JLL subraya que, en los próximos meses, pueden volver a transaccionar activos los fondos core (los que tienen un perfil de riesgo más bajo). "Se han mostrado más cautelosos, pero puede que vuelvan al mercado a partir del segundo trimestre, ya que el cierre de algunas operaciones 'prime' en estos últimos meses, como la de Santa Perpetua de la Mogoda, han arrojado cierta claridad sobre el 'descubrimiento de precios' en el mercado", añaden.

Mercado de alquiler de naves logísticas

El mercado del alquiler ha mostrado mayor dinamismo que el de la compraventa de activos, especialmente en Barcelona, aunque también acusa ligeras caídas. En Madrid la contratación (nuevos alquileres) fue de 200.000 metros cuadrados, un 56% menos en el último trimestre de 2022 y un 7% respecto a los tres primeros meses del pasado año. En la Ciudad Condal, la contratación fue de 216.000 metros cuadrados, una cifra similar a la del mismo periodo de 2022 y un 10% menos en la comparativa trimestral.

El mercado catalán está, prácticamente, en plena ocupación, con una disponibilidad de menos del 3%, mientras en la capital es del 6%. Las previsiones de JLL apuntan que, entre 2023 y 2024, entrarán alrededor de 1,1 millones de metros cuadrados en Madrid y 283.000 metros cuadrados en Barcelona de nuevas naves que actualmente están en construcción.

¿Cuánto cuesta arrendar una nave? Las rentas 'prime' (mejores ubicaciones y activos) se sitúan en Madrid 6,50 euros por metro cuadrado al mes, un 8% más que hace un año, mientras en Cataluña en 7,4 euros, un 6% más. En ambos cosas se trata de los niveles de renta más altos desde 2009 y 2011, respectivamente.

"Esperamos que la limitación de la oferta, intensificada por la inflación, la ralentización en la construcción y la limitación de proyectos especulativos, mantengan la presión al alza sobre los precios de los alquileres en 2023. Si bien estimamos que el ritmo de avance sea más moderado que en años anteriores y considerando que la demanda pueda moderarse ante la incertidumbre actual. Así, para 2023 estimamos un crecimiento anual de las rentas en torno al 4% en Madrid y el 2% en Barcelona. Para los próximos cuatro años, es previsible que las rentas puedan crecer a un ritmo del 2,5%-3% al año de media en ambos mercados", concluye el informe elaborado por JLL.