Compra de vivienda

El Banco de España vigila que las entidades no den hipotecas demasiado baratas

El supervisor está preocupado por el precio de los créditos respecto a los tipos de referencia porque se ha "estrechado" y puede causar pérdidas

Archivo - Fachada del edificio del Banco de España situada en la confluencia del Paseo del Prado y la madrileña calle de Alcalá.

Archivo - Fachada del edificio del Banco de España situada en la confluencia del Paseo del Prado y la madrileña calle de Alcalá.

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Pablo Allendesalazar
Pablo Allendesalazar

Periodista

Especialista en banca, finanzas, política monetaria y mercados de capitales

Escribe desde Madrid

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El Banco de España está vigilando con especial atención que las nuevas hipotecas que conceden las entidades financieras no tengan un tipo de interés demasiado bajo, ya que le preocupa que puedan causar pérdidas a dichos bancos en el futuro. Así, el organismo supervisor ha detectado que los tipos de estos nuevos créditos (2,91% en diciembre y 3,54% en marzo de media) han aumentado menos de lo que han subido los tipos de referencia, con lo que el diferencial entre ambos ha continuado "estrechándose" y constituye un riesgo potencial para el sector. "Lo estamos siguiendo muy estrechamente para comprobar que las entidades siguen fijando precios adecuados", confirmó hace unas semanas Ángel Estrada, director de estabilidad financiera de la institución. 

Los tipos de interés de las hipotecas se fijan a partir de los tipos de referencia, a los que se añade un margen para cubrir los distintos costes que les supone a las entidades conceder los préstamos más una prima por, entre otros, el riesgo de impago del cliente que asumen. Un diferencial pequeño entre ambos tipos, comercialmente atractivo para ganar negocio, puede no ser un problema cuando los tipos de referencia están estables, como sucedió durante años antes de comenzar la espiral inflacionista. Sin embargo, supone un riesgo para los bancos cuando el precio del dinero sube aceleradamente, como viene sucediendo desde mediados del año pasado. 

"La rentabilidad de estas operaciones podría situarse más fácilmente en niveles muy reducidos, o incluso generar pérdidas, ante los posibles repuntes de los costes de financiación bancaria o el deterioro de la capacidad de pago de los prestatarios", advertía el Banco de España en su reciente informe de estabilidad financiera. Un diferencial estrecho entre el tipo de las hipotecas y el de referencia, así, implica un mayor riesgo de que el crédito le suponga pérdidas al banco si las condiciones macrofinancieras se desvían de las esperadas en el momento de la concesión del mismo. Por ejemplo, si a entidad le resulta más caro de lo previsto financiarse por la subida de los tipos de los depósitos y el encarecimiento de la financiación mayorista (la proporcionada por el Banco Central Europeo y por las emisiones de las entidades en los mercados de capitales).

Diferencial desplomado

El Banco de España realiza sus estimaciones calculando el tipo de cada nueva hipoteca concedida -ponderado por el capital prestado- respecto a un índice conocido como Interest Rate Swap (IRS), que mide el interés medio de los derivados financieros que los bancos pueden contratar para no perder dinero si los intereses del mercado suben o bajan más allá de ciertos niveles. Se entiende que dicho índice refleja el coste del dinero a un plazo concreto sin prima de riesgo. Entre 2004 y 2022, el diferencial medio entre las nuevas hipotecas y el IRS fue de 194,4 puntos básicos (1,944 puntos porcentuales). Sin embargo, a finales de 2020 estaba en 218,2 puntos básicos, a finales de 2021 descendió a 157,1 puntos básicos, y en 2022 se desplomó de los 127,1 puntos básicos del primer trimestre a apenas 21,1 puntos básicos en el cuarto.  

De ello se desprenden que la subida de los tipos oficiales del BCE para combatir la inflación se está trasladando más rápido al IRS que a los precios de las nuevas hipotecas. Implícitamente, por tanto, el Banco de España considera necesario que los tipos de los créditos para la compra de vivienda suban, lo que es coherente con el objetivo del endurecimiento de la política monetaria del banco central: encarecer la financiación para reducir la demanda de los agentes económicos y doblegar con ello el IPC. El organismo supervisor destaca en su reciente informe que la disminución del diferencial "supone implícitamente una relajación de los estándares de concesión de créditos" hipotecarios, pero estima que será "previsiblemente solo transitoria".

Así, la institución subraya que los tipos de los préstamos "reaccionan de forma más lenta" a los cambios en la política monetaria que los tipos de los mercados empleados como referencia. Además, sostiene que la "estabilidad" que está mostrando el tipo de los depósitos podría estar "separando" el coste de financiación de las entidades respecto a dichos tipos de referencia. Con todo, advierte de que "el endurecimiento del entorno financiero previsiblemente se trasladará paulatinamente también a los depósitos, por lo que resulta relevante que los tipos de interés de los préstamos reflejen adecuadamente el coste de financiación y los riesgos en que han incurrido las entidades. Un repunte más abrupto de lo esperado en los costes de financiación bancaria podría reducir a niveles bajos, en particular, la rentabilidad de operaciones concedidas a tipo de interés fijo y con un diferencial reducido". 

Prudencia necesaria

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Unos tipos demasiado bajos de las hipotecas pueden ser buenos para los clientes que se beneficien de ellos, pero son peligrosos para la sostenibilidad del sector y, en consecuencia, para el conjunto de clientes y la sociedad. Así, pueden contribuir al resultado a corto plazo de los bancos si permiten ganar volumen de negocio, pero también pueden perjudicar a la calidad del balance y la solvencia a largo plazo, y por tanto a su capacidad de prestar y de financiar con ello a la economía. De ahí que el área del Banco de España que vela por la estabilidad del conjunto del sector financiero le esté prestando especial atención. 

La caída de los diferenciales que ha preocupado al Banco de España, eso sí, no ha venido acompañada de una relajación por parte de los bancos de otros criterios de concesión de las hipotecas. Así, el supervisor ha constatado que dichos estándares de concesión "se han mantenido relativamente estables en niveles prudentes" durante 2022, tanto en relación al porcentaje que supone el crédito respecto al valor del inmueble, como al peso de la cuota a pagar respecto a los ingresos del cliente. "El comportamiento expansivo del mercado inmobiliario durante la primera mitad de 2022 no habría estado acompañado así de una mayor asunción de riesgos en estas dimensiones", ha apuntado en su informe.

La guerra hipotecaria de 2015

Entre 2015 y principios de 2016, se produjo una guerra entre los bancos para robarse hipotecas como forma de elevar su volumen de negocio y ganar rentabilidad en un contexto de tipos de referencia muy bajos. El Banco de España, de hecho, aprobó entonces una normativa que penaliza a las entidades que dan hipotecas a pérdidas (si el precio de un crédito es menor que su valor razonable de mercado en el momento de concesión, la entidad debe apuntarse la diferencia como pérdida en la cuenta de resultados). No es, eso sí, la misma situación que se da actualmente: aquella norma penaliza a las entidades que fijan de entrada un precio que no cubre los costes, mientras que ahora los precios sí que los cubren, si bien de forma ajustada respecto al tipo de referencia.