¿Tener una casa pagando solo un 5% de entrada? Así funciona el alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra no es un mercado nuevo, pero puede adquirir protagonismo en un contexto en el que la accesibilidad a la vivienda es cada vez más dura, especialmente para las clases más desfavorecidas y especialmente para los jóvenes.

El último informe del Instituto Nacional de Estadística (INE) del régimen de tenencia de la vivienda por edades, publicado en 2017, indica que solo 26,5% de los jóvenes de entre 16 y 29 años tenían un inmueble en propiedad, frente al 52,2% que vivía de alquiler y el 21,4% que lo hacía en un piso por el que no pagaba.

“Un 80% de la generación millenial —los nacidos en los años 80 y 90 del pasado siglo— desearía tener una vivienda en propiedad. Sin embargo, en torno al 60% admite disponer de menos de 20.000 euros ahorrados para destinar a la compra, lo que dificulta el acceso a una hipoteca tradicional donde, por norma, se pide un 20% del valor del inmueble como aportación inicial”, explica Guillermo Estévez, director general de Gradual Homes, la firma de alquiler a compra de la histórica promotora española Pryconsa.

José Manuel Cortes y Sofía Iturbe, cofundadores de Libeen, otra empresa especializada en este tipo de contratos de arrendamiento, en línea con lo anterior, creen que “si la entrada a una vivienda fuese solamente un 5% en vez del 20%, que es lo que tienen que pedir los bancos, el número de clientes que accederían a las viviendas aumentaría”.

¿En qué consiste el alquiler con opción a compra?

Generalmente, en un contrato de alquiler con opción a compra, el inquilino paga al firmar un 5% del coste de adquisición de la propiedad. A partir de ahí, desembolsa durante un mínimo de tres años un alquiler mensual que sirve para pagar un 15% más, hasta alcanzar el 20%, que es el umbral mínimo solicitado por los bancos. Una vez logrado ese porcentaje, el cliente podrá solicitar un préstamo hipotecario.

“El alquiler con derecho a compra flexibiliza el acceso a una vivienda en propiedad, permitiendo al inquilino disfrutar de la vivienda que le interesa, destinando parte de su alquiler a la compra, y con un desembolso sensiblemente inferior al habitual en una hipoteca. Esto cambia la situación totalmente, abriendo las posibilidades en el mercado a muchas personas”, explica el portavoz de Gradual Homes.

Se trata de un modelo implantado en España desde hace años, pero no con mucho éxito. "No es un modelo estandarizado porque el propietario que vende quiere el dinero al momento, no repartido durante el tiempo. Por eso, solo lo hacen empresas", justifican José Manuel Cortes y Sofía Iturbe. Sin embargo, se trata de una fórmula extendida en países como en Estados Unidos, donde compañías como Home Partners, adquirida en 2021 por Blackstone, han facilitado el acceso a una vivienda a más de 25.000 familias.

¿Qué rentabilidad tiene este negocio para los inversores?

Según confirman desde ambas compañías, la rentabilidad que obtienen como inversores es core o core +, es decir, el perfil más seguro, siempre teniendo en cuenta que es residencial atomizado, es decir, pisos con diferentes ubicaciones y no en un único edificio. Esto significa que el beneficio anual que obtienen puede ir desde el 3% al 6%, con ingresos estables mientras dura el contrato. “Estamos hablando de una inversión muy segura y que tiene un fin prácticamente social”, señalan los fundadores de Libeen.

El director general de Gradual cree que por el retorno que otorga esta inversión "se adapta muy bien a los esquemas de inversión de privados e institucionales". Los fundadores de Libeen también creen que hay "muchísimo apetito en el mercado" aunque temen la inestabilidad que puede generar la nueva Ley de Vivienda, que regulará el mercado del alquiler.

José Manuel Torres explica que genera una mayor certidumbre y estabilidad la inversión en un modelo cerrado, transparente, con inicio y fin y condiciones predefinidas. "El inquilino será propietario de esa vivienda, de manera que está en su interés preservarla y cuidarla. Los gastos de mantenimiento se ven reducidos, hay menor rotación y riesgo de vacancia de la vivienda, la operación finalizará con la compra del interesado, de manera que el objetivo de las partes es que el inquilino se convierta en propietario de esa vivienda, que ha sido escogida por el inquilino, así que tiene interés cierto y es la que se adapta a sus necesidades". "En definitiva, se trata de un modelo de inversión muy interesante, ya que es transparente para las partes", agrega Torres.

Gradual, que cuenta con el respaldo de Pryconsa, la promotora participada por la familia Colomer, y Arrienda, del Grupo Caser, confirma que ya ha invertido 5 millones de euros en comprar viviendas y tienen 20 millones comprometidos para cerrar entre 90 y 100 nuevas operaciones. Por su parte, Libeen tiene el apoyo financiero del fondo de capital riesgo Cusp Capital, que lideró una ronda de inversión de 2,5 millones de euros en abril del pasado año, y ya ha completado adquisiciones por valor de 10 millones. Tienen una lista de espera de 100 personas y más de 37.000 usuarios registrados en su plataforma. Si todos firmasen un contrato, supondría una inversión de 8.000 millones.

Componente social

Las empresas consultadas resaltan además el componente social que supone ofrecer alquileres con opción a compra. "Queremos ayudar a los jóvenes. El mercado está roto y muy poca gente puede acceder al mercado hipotecario. Nosotros queremos que la vivienda sea accesible y adaptamos nuestro modelo a los inquilinos", señala Sofía Iturbe. "Proponemos una inversión con componente socia para ayudar a personas jóvenes, facilitándoles el acceso a la vivienda en propiedad y tratando de paliar un problema relevante en España", concluye el directivo de Gradual Homes.