Blackstone logra la primera gran refinanciación de vivienda en alquiler: Fidere obtiene 440 millones

Blackstone se enfrenta a un año decisivo para sus inversiones en vivienda en alquiler en España, con importantes refinanciaciones de su deuda. La gestora norteamericana cuenta con numerosas filiales en nuestro país, algunas ya disueltas, con las que ha canalizado la compra de pisos en arrendamiento: Testa, Fidere, Anticipa, Aliseda (al 50% con Banco Santander), Torbel o Euripo.

Las dos principales protagonistas este 2023 son Testa y Fidere, que deben refinanciar una deuda que supera los 2.000 millones de euros. En el sector inmobiliario se comenta la difícil situación a la que se enfrentan ambas filiales, tras la pronunciada subida de los tipos de interés y el coste de la deuda, junto con la tormenta financiera que se ha desatado en Estados Unidos y Europa, con los rescates de Sillicon Valley Bank, First Republic Bank y Credit Suisse.

El primer ‘match ball’, Blackstone lo ha salvado. Fidere ha recibido 440 millones de euros de Crédit Agricole, BNP Paribas y CitiBank. Tal y como se detalla en los 174 folios enviados al regulador, el pasado 17 de marzo la compañía del fondo norteamericano y sus acreedores alcanzaron un acuerdo para refinanciar la deuda firmada en abril de 2018, que incluía un préstamo y una línea de crédito de 513 y 18 millones de euros, respectivamente, de lo que quedaba pendiente 386 millones.

El pasado 28 de abril, los bancos antes citados formalizaron un acuerdo para otorgar un préstamo sindicado verde de 426 millones a Fidere, además de un tramo adicional de 25 millones, aunque solo cogerán 14. En un hecho relevante, Fidere informó que la duración del crédito es de dos años, ampliable hasta cinco. La amortización se realizará a vencimiento en un único pago, aunque los intereses, cifrados en un tipo de Euríbor +2,5%, se satisfarán trimestralmente, las mismas condiciones que la anterior.

¿Cuántos pisos tiene Fidere?

La creación de Fidere está ligada a una de las inversiones inmobiliarias más polémicas de la historia inmobiliaria de España: la venta en 2013 de 1.860 pisos propiedad de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) a Blackstone por 128,5 millones de euros, mientras Ana Botella era alcaldesa. La empresa pública se vio forzada a desprenderse de sus activos tras el estallido de la burbuja y contar con un sobreendeudamiento, cifrado en 626,2 millones de euros. Aunque esta operación estuvo rodeada de polémicas y pasó por un largo proceso judicial, fue avalada como legal por la Audiencia Provincial de Madrid el pasado año, donde fueron absueltos los dos implicados, el representante de Blackstone y el exconsejero delegado de la EMVS.

Tras la compra a la EMVS, formalizaron nuevas adquisiciones: 436 viviendas en Madrid, Guadalajara y Barcelona a Sareb; 508 viviendas de protección oficial también a Sareb en Getafe y Móstoles o 557 viviendas a Torrejón de Ardoz y Paracuellos de Jarama, controladas por Banco Popular.

Fidere salió a cotizar en el antiguo Mercado Alternativo Bursátil (ahora BME Growth) en 2015, con una cartera de 2.688 viviendas, 2.986 plazas de garaje, 2.222 trasteros y 48 locales; según detallaron en el folleto de admisión a negociación. De las 23 promociones que tenían, siete de ellas tenían pisos con contratos de alquiler con opción a compra (1.147 viviendas). En aquel momento, la tasa de ocupación del porfolio era del 76%.

Años más tarde, en 2019, comenzaron las primeras ventas: dos edificios residenciales que adquirió Vivenio, propiedad de APG y la catalana Renta Corporación. Durante los últimos dos ejercicios, Fidere ha realizado numerosas desinversiones con la intención de rotar activos y culminar su inversión. En 2022 ha reconocido 86 ventas por valor de 13,59 millones en Málaga (25 viviendas), Cádiz (15), Madrid (13), Barcelona (9), Torrejón (7), Majadahonda (7), Tarragona (5), Murcia (3) y Valencia (2). El año anterior, en 2021, enajenó 106 inmuebles por 15,39 millones en Madrid (26), Cádiz (22), Torrejón de Ardoz (16), Murcia (14), Barcelona (12), Málaga (7), Tarragona (4), Colmenar Viejo (2), Majadahonda (1), Valencia (1) y Alcobendas (1).

En la actualidad su cartera ronda los 5.000 inmuebles y 409.476 metros cuadrados, con una ocupación que se sitúa en el 90,6%. Las viviendas están la mayoría ubicadas en la Comunidad de Madrid, aunque una parte minoritaria del porfolio está en Castilla La-Mancha, Andalucía, Comunidad Valenciana y Cataluña.

Siguiente paso: refinanciar Testa

Aunque para Blackstone dejar sin vencimientos de deuda a corto plazo a Fidere ha sido un éxito, debe enfrentar un segundo hito aún más importante, refinanciar Testa Residencial. Testa era hasta 2015 la histórica filial patrimonialista de Sacyr, que se la vendió a la Merlin Properties por 1.800 millones. Después de esta operación, Merlin integró los activos de Metrovacesa y de Acciona, hasta alcanzar una cartera de 10.615 unidades residenciales, la mayoría vivienda libre.

Tras estas fusiones, Testa pasó a estar participada Banco Santander, BBVA, Acciona y la propia Merlin. En 2018, la inmobiliaria y las entidades financieras cedieron su participación a Blackstone, que pasó a controlar el 50,01% del accionariado de una compañía con activos valorados en 2.675 millones de euros. Un año más tarde, en abril de 2019, la gestora norteamericana cerró la adquisición completa de la compañía.

En febrero de 2018, Testa contrajo la deuda que tiene refinanciar que vence el próximo mes febrero de 2024. Hasta el cierre del pasado ejercicio, el pasivo de la compañía asciende hasta 1.680 millones de euros, según confirman las cuentas anuales presentadas al regulador.

Precisamente, los créditos de la filial de Blackstone no están en una buena situación. Según reconoce la empresa, no ha cumplido con las exigencias de sus acreedores y la financiación está en estado de cash trap, es decir, "debe retener la totalidad de los ingresos obtenidos en caso de producirse ventas de algunos de sus activos inmobiliarios".

Con el fin de que sea más favorable la contratación de los nuevos préstamos, durante 2022, Testa realizó importantes desinversiones por valor de 217 millones de euros. La principal fue la conocida como 'Manzana Castellana' que engloba casi 250 viviendas en el número 200 de la conocida arteria madrileña. También figura la venta de un edificio de 90 pisos en Galicia y 147 viviendas repartidas por toda España y compradas por particulares.

En Blackstone confían en poder sacar adelante la refinanciación de Testa en los próximos meses. "Fidere y Testa continúan con un negocio muy sólido y los fundamentales del sector siguen siendo buenos", comentan.