El alza de tipos y la falta de oferta resucitan el fantasma de la crisis inmobiliaria

El cambio de ciclo se confirma en el mercado inmobiliario español. Lo que no cuentan las estadísticas oficiales todavía son las dificultades que ya perciben las inmobiliarias para cerrar nuevas operaciones de compraventa, en un mercado marcado por el alza de los tipos de interés, la reducción de la oferta disponible tanto de viviendas de obra nueva como de segunda mano y crecientes dudas sobre la evolución de los precios en el futuro. Existe consenso entre los expertos en que se percibe ya un punto de inflexión en la compleja relación entre oferta y demanda inmobiliaria, pero el impacto en cada mercado puede variar tanto que ni las medias más científicas son capaces de apuntar datos certificados en la práctica por cada comprador o vendedor. La preocupación ante las perspectivas de una nueva crisis crece entre los profesionales a pie de calle, con menos contratos de alquiler que gestionar y menos compraventas todavía, salvo en viviendas de 'alto standing', cuyos clientes no requieren una hipoteca.

Las consecuencias de este panorama es que los precios medios o se han estabilizado o incluso bajan, pero más o menos según la oferta disponible en cercanía. Pero incluso los precios publicados en algunos portales subieron todavía en marzo, ya que las operaciones firmadas ante notario fueron acordadas en gran parte el año pasado y con tipos hipotecarios prefijados. Pero en Europa el ajuste de los precios ya se nota. El precio de la vivienda en la eurozona descendió el 1,7% en el cuarto trimestre de 2022 respecto al trimestre anterior. Es la mayor caída desde el último trimestre de 2008, según los datos publicados por la oficina estadística comunitaria, Eurostat.

Posible cierre del 20% de inmobiliarias

La oferta disponible es la que marca en España la evolución de los precios y no solo el encarecimiento de las hipotecas. En Barcelona, los precios suben en los barrios con mayor renta disponible, mientras bajan en aquellos en los que los posibles compradores son más sensibles al encarecimiento del precio del dinero, reconoce Ferran Font, director de estudios de Pisos.com. 

Mientras a pie de calle los esfuerzos de los profesionales para vender se multiplican (algunas fuentes apuntan al posible cierre del 20% de las inmobiliarias si la situación se prolonga), las estadísticas empiezan ya a reflejar el cambio de situación del mercado también en España. La sociedad de tasación Tinsa ya detecta que el ritmo de crecimiento del precio medio baja por primera vez desde junio de 2021, situándose en un -4,1% anual en marzo, frente al +4,6% anual registrado en diciembre de 2022. El precio medio llegó según Tinsa a 1.801 euros el metro cuadrado en marzo (2.845 euros metro cuadrado en Madrid, 2.838 en Barcelona).

Los datos de Fotocasa apuntan a que el precio medio publicado de las viviendas en su portal ha subido en Catalunya una media del 2,5% en el primer trimestre (el 5,2% interanual), pero en poblaciones como Mont-Roig del Camp o Capellades han subido más del 10%. Quizá es la influencia del comprador extranjero o la falta de oferta local. Parece el último estertor de un mercado que ya requiere precios moderados para satisfacer a una demanda conservadora, en momentos en los que hasta el estratosférico alquiler parece mejor opción. "Es cuestión de tiempo que el precio comience a dar indicios de moderación y que vuelva a la senda estable, teniendo en cuenta el ritmo de encarecimiento hipotecario provocado por el euríbor", explica María Matos, directora de estudios de Fotocasa. 

Falta de oferta y subida de tipos

Guifré Homedes, director general de la inmobiliaria Amat, considera que la situación actual es de "bloqueo del mercado" por falta de oferta y demanda coartada por la subida de tipos. Y los precios han bajado menos de lo esperado. En su opinión, "la subida de los tipos de interés, el encarecimiento de las hipotecas y la inflación han influido en la demanda, pero al mismo tiempo la captación de oferta es el principal problema de las inmobiliarias". La oferta disponible es la más baja de los últimos cinco años, opina Homedes, que admite que en el caso de la vivienda de alquiler ha caído casi un 50% en su caso y que como empresa están buscando fórmulas para reconducir la actividad de la plantilla vinculada a esta actividad. La venta de vivienda de segunda mano y la demanda de extranjeros (que en su caso llega en Barcelona al 43% de las compraventas) es una de las claves para mantener las cuentas en positivo.

El impacto del encarecimiento de las hipotecas no es homogéneo en un momento de rápida subida de los tipos de interés. Sobre el efecto en las familias hay que tener en cuenta factores como la antigüedad del préstamo, el remanente de deuda, la referencia de tipo de interés o los ingresos del hogar. Demasiadas variables para frías medias. Pese a ello, si el saldo vivo medio es de unos 82.700 euros por familia en España, cada punto de subida del euríbor encarece la cuota mensual en cerca de 43 euros, para una hipoteca a 25 años. Para hipotecas recientemente suscritas y que apenas han empezado a amortizarse el coste del alza del euríbor subiría hasta los 73 euros mensuales de media por cada punto. El impacto de la subida de tipos será mayor para las hipotecas variables con menos de cinco años. En cuanto al nivel de ingresos, el número de familias especialmente vulnerables ante el alza del euríbor se eleva a 260.000 (más del 40% de la renta destinada al pago de vivienda).

Pero los bancos son los primeros en abonar la teoría de la tranquilidad en cuanto a la actividad de compraventa de vivienda en España. Ya lo reiteran en sus estudios CaixaBank y el banco ING. Este último en su último informe sobre perspectivas inmobiliarias para 2023 apunta que "va a ser un año de desaceleración en el mercado inmobiliario español, con un estancamiento y posible caída de los precios de la vivienda en el primer semestre del año debido a la fuerte subida de los tipos de interés y al endurecimiento de las condiciones crediticias". A pesar de ello, no prevén "desplome" porque "según la última encuesta de préstamos bancarios del BCE, la demanda de préstamos ha caído menos en España porque los hogares españoles confían más en el mercado inmobiliario en comparación con otros países de la eurozona".

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