SECTOR INMOBILIARIO

¿Por qué no hay una burbuja inmobiliaria en España?

Menos subida de precios, menos producción de vivienda y menos endeudamiento son las razones de un ciclo más sano

Ofertas en una inmobiliaria.

Ofertas en una inmobiliaria. / INAKI OSORIO

Gabriel Santamarina

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La gran burbuja inmobiliaria y su estallido, con su posterior resaca, devastó la economía en España y cambió el paradigma del sector inmobiliario. Sin embargo, la situación casi 15 años después es completamente diferente. Los principales directivos del sector defienden que ahora están más profesionalizados, los riesgos que han tomado son menores y la demanda de vivienda es fuerte.

¿Qué indicadores económicos indican que no estamos ante una burbuja inmobiliaria?

Los precios no han subido tanto

Entre 1999 y 2007, el precio de la vivienda en España aumentó de media al año un 12,3%. Esto no es comparable con la situación actual, ya que, aunque los últimos meses se han registrado importantes crecimientos, la media desde 2014 hasta 2022 es del 2,3% anual, según CaixaBank Research.

Los incrementos de los últimos diez años no han servido para recuperar a nivel nacional los precios de antes de la crisis. Según el portal inmobiliario Idealista, los precios se sitúan un 8% por debajo de los de antes del estallido de la burbuja. Otras fuentes, en este caso la tasadora Tinsa, coloca los precios un 18,7% por debajo de los máximos históricos de 2007.

El ratio de accesibilidad a la vivienda se ha endurecido, pero no tanto como en los años del 'boom'. El precio de la vivienda respecto a la renta de las familias se multiplicó por 5,4 veces en los años de la burbuja y, en los últimos ocho años, lo ha hecho en 1,5 veces.

El sector no produce vivienda

Uno de los puntos diferenciales entre la situación del mercado de vivienda antes de la burbuja y la actual es la diferencia de viviendas que se construyen cada año. Entre 1999 y 2007, se visaron la construcción de 5,65 millones de nuevas casas. Esto suponía 1,6 viviendas por cada hogar que se creaba en España. Esta cifra es muy inferior en la actualidad: entre 2014 y 2022, se han visado 730.000 viviendas, que suponen 0,9 por cada hogar que se crea.

En el anterior ciclo, la crisis viene de una sobreoferta de viviendas de obra nueva. Sin embargo, en la actualidad, los problemas están en la demanda: se construye menos de lo que se necesita. Por ejemplo, dos de las grandes promotoras del país, Neinor Homes y Aedas Homes, tienen ya reservadas alrededor del 70% de los pisos que entregarán en 2023 y un porcentaje algo menor de lo de 2024. Con datos del tercer trimestre de 2022, las cuatro mayores empresas promotoras del país contaban con 18.000 viviendas en construcción, de las cuales más de 13.000 ya tenían comprador.

La gran diferencia entre la vivienda antes de 2008 y ahora es la poca importancia que tiene en el mercado de la de obra nueva. Por ejemplo, en enero de 2007, primera estadística que da el Instituto Nacional de Estadística, el 40% de los pisos que se entregaban eran a estrenar. En 2007 y 2008, se escrituraban cada mes más de 20.000 o 25.000 casas de nueva construcción; mientras, en los últimos años, esta cifra no supera las 10.000 unidades.

El endeudamiento de las familias se ha reducido

Otro de los puntos diferenciales entre la gran crisis del siglo XXI y la situación económica actual es el endeudamiento. Según CaixaBank Research, la deuda de los hogares creció un 40%, con respecto al producto interior bruto español, entre 1999 y 2007. Por el contrario, entre 2014 y 2022, se ha reducido un 20%. Al menos parcialmente, el endeudamiento se ha trasladado al Estado. En el primer trimestre de 2008, el apalancamiento de España era del 35% sobre el PIB, frente al actual, que se sitúa por encima del 110%.

El número de hipotecas concedidas en 2007 superó los 1,2 millones y, en 2022, no llegó al medio millón. En el año antes de comenzar el estallido de la burbuja, se otorgaban 1,75 créditos hipotecarios por cada compraventa y el último año solo 0,78. Esto quiere decir que dos de cada diez personas que adquieren una casa lo hacen sin requerir un préstamo.

También la cuantía de estos préstamos es importante. En el anterior ciclo se otorgaban créditos por encima del propio valor de la compra. Eso se cortó en seco tras el estallido de la burbuja. Antes, casi el 15% de las hipotecas incluían un importe que superaba el 80% del valor de la transacción, mientras eso se ha reducido al 9%. Además, estos préstamos con un porcentaje de endeudamiento muy alto están pensados para jóvenes con unos ingresos estables, pero sin el ahorro suficiente para poder comprar, o aquellos que puedan aportar importantes garantías de solvencia.

También la forma de endeudarse es relevante: antes de la crisis solo el 4% de las hipotecas se firmaban a tipo fijo y, en los últimos años, esta cifra se ha disparado hasta el 66%. Esto se ha debido, principalmente, al oasis del 'dinero gratis' vivido en los últimos años, que ha permitido a muchas familias atar la financiación para la compra de un piso muy barata. Se trata de una buena noticia porque las hace menos vulnerables a los cambios en materia de política monetaria de los bancos centrales, como está ocurriendo actualmente.

Empresas saneadas

Las empresas surgidas al calor de la recuperación del sector inmobiliario español han tomado menos riesgo con la deuda que antaño. Las dos grandes inmobiliarias presentes en el Ibex-35, Merlin Properties y Colonial, cuentan con endeudamientos bajos: del 32,7% y 36,9%, respectivamente, respecto al valor de sus activos. Las promotoras, encargadas de la compra de suelos para posteriormente construir viviendas, están menos apalancadas, incluso: Aedas Homes tiene un endeudamiento del 25,4%, Neinor Homes del 19% y Metrovacesa del 9,4%.

Uno de los cambios dentro del sector promotor es el corte del grifo a la financiación. Antes los bancos prestaban dinero hasta para adquirir el suelo. Ahora, lograr un préstamo promotor es mucho más difícil: se necesita tener el terreno en propiedad, un número alto de preventas de las futuras viviendas y haber obtenido licencia de obra.

También, las grandes inmobiliarias y socimis tienen estructuras de financiación sofisticada. Uno de los causantes de las quiebras durante 2008-2012 fue que financiaban inversiones de largo plazo con pólizas a corto. Ahora no. Merlin y Colonial cuentan con importantes emisiones de bonos, con fechas de vencimiento muy controladas.