La falta de oferta bloquea el mercado inmobiliario

La falta de oferta suficiente de viviendas a la venta y en alquiler está bloqueando el desarrollo del mercado inmobiliario. Es esta una de las conclusiones del tradicional informe del sector que realiza la inmobiliaria Amat, de ámbito geográfico restringido (Barcelona y algunos municipios metropolitanos) pero cuyas conclusiones han sido siempre referente para el análisis certero de tendencias del sector para toda España.

El informe de 2022 y de perspectivas de 2023 vuelve a dar en la diana con un análisis clínico de un sector multivariable y del que en general no es posible que las medias se ajusten a la experiencia a pie de calle. Cada calle y cada población tiene sus particularidades, evolución de la oferta y demanda. Pese a ello, coincide Guifré Homedes, director general de Amat, con la idea de la mayoría de operadores inmobiliarios en España de que la falta de oferta suficiente de vivienda para alquilar y vender está minimizando el efecto normal de la subida rápida de los tipos de interés: los precios no bajan.

En su opinión, "la subida de los tipos de interés, el encarecimiento de las hipotecas y la inflación han influido en la demanda, pero al mismo tiempo la captación de oferta es el principal problema de las inmobiliarias". La oferta disponible es la más baja de los últimos cinco años, opina Homedes, que admite que en el caso de la vivienda de alquiler ha caído casi un 50% en su caso y que como empresa están buscando fórmulas para reconducir la actividad de la plantilla vinculada a esta actividad. La venta de vivienda de segunda mano y la demanda de extranjeros (que en su caso llega en Barcelona al 43% de las compraventas) es una de las claves para mantener las cuentas en zona aceptable.

Las causas de este fenómeno de escasez de oferta, y que limita la bajada de precios, se asienta fundamentalmente en un marco regulatorio que inflama la inseguridad de los propietarios y los pequeños inversores. Pero también influyen el aumento de los costes de construcción, la lentitud en la gestión de licencias o la caída de obra nueva ante un entorno económico de incertidumbre generado por el encarecimiento de las hipotecas y la guerra de Ucrania.

En ese marasmo de indicadores, las inmobiliarias defienden la necesidad de soluciones para animar la puesta en el mercado de inmuebles y eludir la persecución de multipropietarios modestos, que son los que en la práctica tienen más influencia en las compraventas. Entre las soluciones proponen 'los Amat' normativas que permitan la fácil transformación de locales comerciales en viviendas. Desde su punto de vista, los sistemas de aireación modernos permiten hacer que las viviendas a pie de calle sean perfectas para jóvenes con menor renta y mayores con necesidad de viviendas de accesibilidad fácil. Y hay un gran estoc de inmueble comercial, víctima de la competencia de internet.

En esta coyuntura compleja, Homedes prevé que "el nivel de la oferta se mantendrá muy y muy bajo en 2023, generando pocas oportunidades a los arrendadores y evitando que aquellos que ya están en un inmueble piensen en cambiar de vivienda". La congelación de rentas bloquea cambios y conquista el inmovilismo. En consecuencia el mercado inmobiliario se enfrenta a una verdadera parálisis, "es un mercado trabado", resume.

El mercado sufre cambios en la oferta y la demanda. Mientras tras la pandemia creció la venta de viviendas más grandes, ese fenómeno se ha roto. El director general de Amat reconoce que en los últimos nueve meses no han vendido ninguna vivienda de dos habitaciones y de obra nueva. Este tipo de inmueble es el que habitualmente compraban los pequeños inversores para ponerlos de alquiler. En su opinión, los pequeños inversores suponen el 96% del mercado, pero no se fían de que en el futuro vaya a cambiar la normativa y se considere gran tenedor de inmuebles al propietario de cinco. "La mayor parte de propietarios con pisos en alquiler tienen uno o dos pisos y no se atreven a superar ese número", ha dicho Homedes. Homedes también percibe una cierta pérdida de interés en la reforma de viviendas, ante la complejidad de la petición de ayudas y la inoportuna subida de los tipos de interés.

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