Servihabitat prevé menos actividad y una subida del precio de la vivienda del 4,4% este año

El precio de la vivienda subirá este año una media del 4,4% con una caída del 2,6% de la actividad. Es la previsión de la inmobiliaria Servihabitat, que apunta a que pese a la subida de los tipos de interés y el freno en la concesión de hipotecas se superarán las 700.000 transacciones de compraventa este 2023.

Es más optimista Servihabitat que la media en el sector inmobiliario, especialmente por el convencimiento de que la venta de viviendas de segunda mano es capaz de aguantar el complejo equilibrio entre oferta y demanda. El informe de Servihabitat, hecho público este martes, reconoce el impacto del alza de los costes de construcción, contribuirá a que el inicio de obra nueva se frene el 8,5% este año, según las mismas estimaciones. Por otra parte, la oferta de la vivienda de alquiler cayó el 26,8% en 2022, precisamente en un momento de incremento de la demanda ante las dificultades para acceder a la compra de vivienda nueva por parte de la población.

El año pasado se cerró con cerca de 720.000 compraventas, animadas por la previsión de rápida subida de tipos y encarecimientos de hipotecas, lo que ha reactivado el papel de la vivienda como activo refugio. Los expertos de Servihabitat estiman que "el sentimiento de prudencia que marcará el acceso a la primera vivienda quedará relevado por el inversor, que desea colocar su capital en activos defensivos".

Variación según las zonas

Pero las tendencias varían mucho según cada zona. Por ello, para profundizar en cómo la incidencia de los elementos externos afectan al mercado, Servihabitat ha presentado el 'Índice Servihabitat de Dinamismo del Mercado Inmobiliario (Insedim)', mediante el cual se mide, a partir de una ponderación de variables macroeconómicas y sectoriales, cómo evoluciona el mercado a través de un indicador único.

"El contexto de falta de obra nueva y el ritmo favorable en las operaciones, seguirá drenando el estoc de segunda mano, que aumentará su dinamismo y se convertirá en protagonista. Además, la apuesta por la rehabilitación, potenciada desde planes institucionales, también añade más puntos a la reducción de la oferta en este segmento", explica el informe.

El comprador extranjero vuelve a tener un papel destacable dentro del mercado residencial. El número de viviendas adquiridas por parte de compradores no nacionales alcanza un total de 134.000 residencias previstas, un 30% más que en 2021. En relación con la compraventa de viviendas por parte de extranjeros, un total de ocho provincias españolas se han colocado por encima de la media nacional, destacando la costa mediterránea y el Atlántico, que concentran gran parte de las operaciones realizadas. En Alicante, Baleares y Santa Cruz de Tenerife, entre tres y cuatro ventas de cada diez estuvieron protagonizadas por extranjeros. En cuanto a nacionalidades, los británicos han retomado su liderazgo, por lo que el efecto Brexit ha sido beneficioso. Tras ello, los alemanes les siguen de cerca y, a cierta distancia, los franceses.

Perfiles

Baja la edad media del comprador y del inquilino, y se consolida la tendencia para buscar viviendas más grandes. La edad media del comprador baja hasta los 38,8 años, una cifra ligeramente inferior respecto a 2021 cuando era de 39 años. Este descenso puede ser fruto del ahorro acumulado en los segmentos más jóvenes de la población durante la pandemia, aunque la franja de entre 36 y 45 años es la que sigue protagonizando, con cerca del 65 %, la mayoría de las operaciones. En el caso del inquilino, la edad media retrocedió de los 33,4 a los 32,6 años. La mayoría de los hogares que viven en arrendamiento están compuestos por personas de entre 26 y 35 años, abarcando casi tres de cada cuatro viviendas alquiladas. Este grupo, que además ha sido el que más peso ganó el año pasado, estaría esperando a reunir el estatus financiero adecuado para lanzarse a la compra. A su vez, el grupo de los inquilinos más jóvenes, de entre 16 y 25 años, ganan 1,3 puntos. Se espera que el bono de alquiler joven aprobado por el Gobierno pueda tirar con más fuerza de este perfil en 2023.

Dentro del catálogo de prioridades que dieron un vuelco con la irrupción de la pandemia, la superficie de las viviendas fue uno de los puntos de cambio. La búsqueda de casas más grandes se ha consolidado dentro del listado de imprescindibles en 2022. Por otro lado, ha vuelto el interés por las zonas céntricas, después de que durante la pandemia se primaran zonas más alejadas. El esfuerzo medio para adquirir vivienda se incrementa de forma sostenida con porcentajes de endeudamiento razonables. Mientras los sueldos crecieron un 2,78 % en 2022, casi seis puntos menos que el IPC, la vivienda lo hacía a un ritmo del 7,4 %. A pesar de la diferencia, el esfuerzo medio que se debe realizar en España para adquirir una vivienda presenta incrementos de forma sostenida y se sitúa en cotas razonables, del 32%. Para 2023, aunque este porcentaje de endeudamiento entra dentro de lo razonable, sería deseable que no continuara subiendo.