La vivienda, el mejor barómetro

  • El aumento del precio de la vivienda en España ha empezado a desacelerarse en el último trimestre

Imagen de monedas con una casa de madera

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Martí Saballs Pons
Martí Saballs Pons

Director de Información Económica de Prensa Ibérica.

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Almuerzo en el Club Matador de Madrid. Un socio quiere enseñarme uno de los clubes señeros de la capital española. Una vez dentro abre una ventana con vistas a un magnífico jardín inglés de patio de manzana al que tienen acceso los habitantes de las viviendas de las cuatro calles perimetrales. Estamos en plena almendra del barrio Salamanca, en la zona de Recoletos, la más cara de la ciudad para comprar una casa. Entre las calles Jorge Juan, Goya, Serrano y Claudio Coello. Mi anfitrión me comenta: "La gran mayoría de estas viviendas son ya propiedad de latinoamericanos que han hecho de Madrid una de sus residencias en los últimos años. Esto explica, entre otras razones, que los precios se hayan disparado en esta zona".

Busco en la web de Idealista qué ofertas de venta hay en estos momentos en este rectángulo de lujo. Hay cinco. El piso más caro está valorado en 9.000.000€ y tiene una superficie de 500 m2, a 19.000€ por m2. De mayor a menor precio son:

  • 3.900.000€, 380 m2 y 10.263€/m2

  • 1.950.000€, 170m2 y 11.470€/m2 (este ha bajado su precio un 7% en la última semana)

  • 1.900.000€, 158m2 y 12.000€/m2

  • 790.000€, 128m2 y 6.171€/m2

Miro si este último, que distorsiona los valores de los precedentes, tiene gato encerrado. No acabo de percibirlo. Se anuncia como un entresuelo luminoso y amueblado. Hay una treintena de fotos. Las inmobiliarias que se anuncian en Idealista en esta zona avisan de que pueden tener más viviendas a la venta; pero que el propietario, ya sea por discreción o seguridad, prefiere no anunciarlas directamente. Fotocasa calcula en 9.500€ el precio medio por metro cuadrado en la zona de Recoletos. Estas cifras están muy lejos aún de los precios que se registran en el conjunto de otras ciudades a nivel mundial. Un informe de la consultora inmobiliaria Savills por poblaciones, que no zonas, detallaba el siguiente ranking. El precio promedio está en euros; el informe es de marzo de 2021:

  • Mónaco: 47.600

  • Hong Kong: 39.600

  • Nueva York: 22.900

  • Tokyo: 20.400

  • Ginebra: 19.100

  • Shanghai: 17.400

  • Londres: 17.000

  • Sidney: 15.900

  • París: 15.600

  • Seúl: 15.600

(Nota al margen. Es interesante comparar estas diez ciudades con las que salen en los rankings, considerables, que se realizan sobre las mejores ciudades para vivir en el mundo. En la clasificación más reconocida, realizada por EIU -Economist Intelligence Unit-, solo Ginebra, en la posición sexta, se encuentra en ambas listas. El podio para vivir está formado por Viena, Copenhague y Zurich).

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El sector inmobiliario ha sido históricamente el barómetro más seguido para saber qué cerca o qué lejos estamos de una crisis. El ejemplo de lo ocurrido hace quince años no se ha olvidado. La burbuja pinchó y se llevó consigo a prestadores (un buen número de entidades financieras, incluyendo cajas de ahorro, que tuvieron que ser rescatadas) y prestamistas, familias que no pudieron pagar ni siquiera los intereses de la deuda al quedarse sin ingresos suficientes. Aquello fue el caldo de cultivo del nacimiento de todo tipo de propuestas políticas. Ada Colau no sería alcaldesa de Barcelona si no hubiera habido crisis inmobiliaria, desahucios y okupas.

Salvo hecatombe económica, casi nadie prevé que vuelva a estallar el sector. Los bancos han sido mucho más escrupulosos en la gestión del riesgo hipotecario. Hay que cubrir una entrada mínima del 20% y los plazos de pago han dejado de ser ilimitados. Solo una inflación desbocada que obligaría a subir más aceleradamente los tipos podría afectar a las cuotas poniendo en riesgo las economías familiares y el repunte de la morosidad. El desembolso medio de una hipoteca es de 628 euros al mes, según el Instituto Nacional de Estadística. Con el euribor al alza, 2,47%, las revisiones anuales pueden dar sorpresas controlables en las próximas cuotas. La subida del euribor tendrá un efecto inmediato en menor capacidad de consumo en otros ámbitos. Los precios en el conjunto de España, según Tinsa, aún no han recuperado los valores históricos máximos de finales de 2007. El incremento ha sido inferior en el tercer trimestre respecto al anterior: un 1,3% frente a aumentos de alrededor del 2% en los periodos previos. Solo una caída en el cuarto trimestre podría encender alguna alarma. Habrá desaceleración, pero irá por barrios. En los últimos tres meses, los precios en el Barrio de Salamanca han aumentado un 2,3%. Por comparar, en el distrito más caro de Barcelona, Sarrià-Sant Gervasi, el aumento fue del 1,4%.Y es que hasta en la demanda de vivienda hay factores incontrolables: la moda de algunas ciudades y barrios.