¡Dios salve al inmobiliario!

Vaya por delante que hacer previsiones sobre un mercado como el inmobiliario es harto complicado por la diversidad de factores que intervienen en su evolución. Pocos activos reúnen elementos transversales como la economía, la sociología y la psicología aunados en un mercado de precios heterogéneos donde dos activos ubicados en una misma ciudad, barrio y edificio pueden tener ya no valoraciones diferentes, sino precios muy dispares. Dicho esto, entendamos primero qué factores han hecho que los precios de los activos inmobiliarios residenciales hayan experimentado una fuerte subida los últimos años y ahora se encuentren en el foco de una mal interpretada burbuja especulativa.

En primer lugar, una política anormal y longeva de bajos tipos de interés que ha propiciado una tendencia al consumo e inversión creciente, generando una sensación anestésica sobre el riesgo que supone el apalancamiento financiero. En segundo lugar, un covid que ha hecho tomar consciencia y replantearnos el lugar en el que vivimos y desarrollamos nuestra terrenal existencia, y que es una muestra palpable de la evidencia sociológica que implica un tipo de activo que más veces de lo deseado clasificamos como un bien de inversión. Tercero, un ahorro acumulado de las familias que se ha ido canalizando en un tipo de activo que, por su tangibilidad, proporciona en muchas ocasiones seguridad patrimonial. Por último, una falta de alternativas de inversión con buen equilibrio entre rentabilidad y riesgo que permitieran al inversor cuestionarse dónde movilizar su dinero.

En el caso de los activos de renta fija, hemos presenciado un largo periodo donde aquellas inversiones más adversas al riesgo como las imposiciones a plazo fijo o los títulos a corto plazo y su forma institucionalizada de fondos monetarios han presentado rentabilidades inusuales negativas. Asimismo, su alternativa a periodos más largos ha vivido con el yugo de una potencial, ahora real, subida de tipos que desaconsejaba su inversión por una más que probada relación inversa entre movimiento de tipos de interés y precio de dichos activos. Por otro lado, un mercado bursátil marcado por la volatilidad y un mar de fondo de desconfianza que no ha atrae en absoluto a aquellos inversores que acaban viendo en el valor tangible un elemento importante de minimizar su nivel de insomnio.

Futuro inmediato

Pero, ¿qué panorama nos espera al sector inmobiliario ante una subida de tipos de interés? Pues la lógica económica avisa que una subida de tipos de interés frena el consumo, así como también la inversión. Por lo que todo hace pensar que en un tipo de inversión como el inmobiliario, donde el apalancamiento financiero es una fuente de generación de rentabilidad para el inversor especulativo y de accesibilidad para el inversor usuario, va a tener un impacto relevante en la encrucijada de oferta y demanda que lleva a cabo la generación de precios. Pero cuando hablamos de corrección hay que diferenciar entre que se produzca una moderación en los porcentajes de subidas a que lo que tengamos por delante sea una bajada real de precios. Y es aquí donde sale la sempiterna pregunta sobre si va a estallar la burbuja de precios y vamos a asistir a un caso similar al vivido en origen el año 2008.

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Vaya por delante que para que haya estallido de burbuja primero tiene que haber una burbuja especulativa, y este no es el caso de lo vivido en los precios del mercado inmobiliario los últimos años. Para que exista una burbuja se deben dar una serie de factores entre los que destaca la irracionalidad en la compra de dicho activo, y es precisamente esa irracionalidad la que por los motivos expuestos anteriormente no se ha producido en lo últimos años, ya que la fuerte demanda experimentada ha tenido una característica de solvencia y un apoyo bancario mucho más controlado en parámetros de riesgo que el vivido durante los primeros años del presente siglo. Otra serie de datos estadísticos refuerzan esta tesis como el nivel de ahorro acumulado por parte del sector privado, todavía alto, así como la solidez patrimonial de balances por parte de las entidades financieras.

¿Quiere esto decir que el sector inmobiliario residencial saldrá indemne de las políticas monetarias sobre subidas de tipos de interés? La respuesta es que no, ya que desde el sector creemos que una corrección de precios será natural y también necesaria para la higienización del sector ya que de lo contrario se darían muestras evidentes de insensatez y, por ende, el inicio de una burbuja que sí que podría ser preocupante en el medio plazo. Por lo que una cierta rectificación en los niveles de precios de la vivienda en determinados mercados no solo será lógica sino buena para el buen desarrollo de la economía en general, y una buena generación de oportunidad de inversión liberada de exuberancia irracional.