Los hogares de los municipios ricos aprovecharon la pandemia para hipotecarse

El covid-19 no ha hecho distingos a la hora de contagiar, pero su brutal impacto económico sí que ha diferenciado entre pobres y ricos. Así lo demuestra la evolución del crédito hipotecario durante la pandemia, según el último informe de estabilidad financiera del Banco de España. Los hogares que pagaban una hipoteca antes de la crisis sanitaria se han desendeudado de forma generalizada desde entonces, pero en mayor medida en los municipios con menores niveles de renta. En cambio, entre aquellos hogares sin hipoteca previa, el incremento de dichos créditos ha sido más acusado en las zonas de rentas más altas. 

Podría pensarse que aumentar la deuda en plena pandemia es un síntoma de dificultades financieras, pero no es el caso. Como apuntaba un reciente informe de BBVA Research, el fuerte incremento de la venta de viviendas en 2021 (38,4%), que ha continuado en los primeros meses de este año, se ha debido en buena medida a que las familias prefieren ahora residencias más grandes y con espacios al aire libre, al "creciente atractivo" de la vivienda como inversión, y al uso del ahorro acumulado durante el confinamiento. Todo ello en un contexto de bajos tipos de interés y por tanto "condiciones favorables" para endeudarse. De ello se deduce que muchos hogares que se lo han podido permitir han comprado casas mejores para vivir u obtener una renta de alquiler, mientras que los de menor poder adquisitivo se han centrado en reducir su deuda para afrontar el golpe económico de la pandemia.

Diferencias municipales

El exhaustivo análisis del Banco de España lo avala. Así, las familias españolas elevaron su deuda hipotecaria (mayoritariamente para la compra de viviendas, pero también para otros fines como la adquisición de otro tipo de inmuebles) un 0,17% entre 2019 y 2021, hasta los 514.676 millones. Pero con grandes diferencias. Excluidos los de menor tamaño, en los 3.314 municipios de menor renta del país (8.953 euros de renta neta media anual) la deuda hipotecaria bajó un 2,05%. También cayó un 1,26% en las 3.066 poblaciones con renta media de 10.809 euros, así como un 0,11% en los 2.076 de renta media de 12.270 euros. 

Por contra, en los 1.454 municipios con renta media de 13.951 euros el saldo hipotecario subió un 0,6%. Pero los que más contribuyeron al crecimiento global fueron los hogares de las 897 poblaciones más ricas (18.462 euros de renta, un 106% más que los del tramo más bajo), ya que incrementaron su deuda hipotecaria un 3,65%. Todo ello tiene implicaciones positivas para los bancos y la estabilidad financiera. "Estos desarrollos señalarían que la calidad media de la cartera hipotecaria de las entidades bancarias habría mejorado desde el inicio de la pandemia", destaca el informe del Banco de España. 

Así, el porcentaje de préstamos hipotecarios en dificultades se situó en conjunto en el 8,58% al cierre del año pasado (4,16% en morosidad y 4,42% en vigilancia especial por alto riesgo de impago). Sin embargo, la tasa era notablemente superior en los tres tramos de municipios de rentas bajas que redujeron su deuda hipotecaria (12,32%, 10,08% y 8,61%) que en los dos tramos de poblaciones de rentas altas que elevaron su endeudamiento (6,84% y 5,28%). En la medida que estos últimos elevan su deuda y los primeros la bajan, el riesgo de pérdidas por dejar de cobrar para las entidades es menor.

Problema social

La evolución del saldo hipotecario, en cualquier caso, también viene a refrendar que hay un creciente problema de acceso a la vivienda en el país desde hace años. Así lo demuestra que los precios de las viviendas se han encarecido un 39,3% desde 2015, frente al 5,6% que han subido de media los salarios en ese periodo, según datos de un informe de Green Building Council España (GBCe). La situación es lógicamente peor para los hogares que tienen sueldos más bajos y menores ahorros, como demuestra su comportamiento durante los dos años principales de la pandemia. 

Y no tiene visos de mejorar a corto plazo. BBVA Research pronostica que los precios de la vivienda subirán un 5% en 2022 y 5,8% en 2023 como consecuencia de la recuperación que ya se ha visto en la demanda y la inflación. A su juicio, la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) "no tendrá un gran impacto en el esfuerzo hipotecario" que deberán hacer los hogares. Pero, eso sí, siempre que sean capaces de superar la "barrera de la entrada", es decir, contar con ahorros suficientes para pagar en torno al 20% del valor del inmueble. Algo cada vez más difícil para las rentas más bajas.

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