La firma de hipotecas se dispara ante la previsible subida de tipos

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas aumentó un 18% el pasado marzo respecto del mismo mes de 2021, hasta sumar 43.378 préstamos, la cifra más alta desde febrero de 2011 y la mayor en un mes de marzo desde 2010, cuando se firmaron más de 54.000 hipotecas. Entre porcentajes de dos dígitos y la cifra de préstamos de muchos más, en el sector inmobiliario prevalece la sensación de que en el mercado se está pisando el acelerador ante el anuncio confirmado de subida de tipos de interés a partir de este verano.

Los datos difundidos este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), con ese avance de marzo, confirman los múltiples informes de las firmas inmobiliarias que monitorizan casi en tiempo real el pulso entre demanda y oferta. Primero están las consultas en portales inmobiliarios de internet, después la opinión de los expertos de la compraventa, las tasaciones, las previsiones de promotoras y consultoras, el INE y de los notarios. El consenso sobre el calentamiento de la demanda existe. Más dudas depara la evaluación del nivel de la oferta o sobre si hay burbuja de precios o no. El mercado de la vivienda en España es muy variado y las tendencias generales tienden a encubrir los dramas del vecindario. Pero es indudable que los precios han subido y que 100 metros cuadrados, tres habitaciones y dos baños equivalen a 500.000 euros en la mayoría de los barrios de las principales ciudades españolas, una minucia comparado con los precios del centro de París, pero que con los salarios españoles y tipos de interés al alza anuncia nubarrones.

La demanda de compra de pisos supera por primera vez la de alquiler

Según Sociedad de Tasación, los precios se acercan ya a niveles de burbuja, especialmente en obra nueva, como consecuencia de que el estoc se ha reducido (el 39% en un año en Madrid y el 18% en Barcelona).

En el primer trimestre del año el número de hipotecas para comprar vivienda se ha incrementado un 20,2%, mientras que el capital prestado ha subido un 29,4%. El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas aumentó un 6,5% interanual en el tercer mes del año, hasta los 145.715 euros, mientras que el capital prestado creció un 25,6%, hasta los 6.320,8 millones de euros, la cifra más elevada desde febrero de 2020, justo antes de que se declarara la pandemia del covid. Por comunidades autónomas, las que registraron un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en marzo de 2022 fueron Andalucía (8.966), Catalunya (7.545) y Madrid (7.308). Asimismo, las regiones en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid (1.604,5 millones de euros), Catalunya (1.245,8 millones) y Andalucía (1.097,4 millones).

La situación de aceleración de la demanda no es solo cuestión de sensaciones. El INE cuantifica el asunto al detectar que en tasa intermensual (marzo sobre febrero), las hipotecas sobre viviendas se dispararon el 18,7%, mientras que el capital prestado se incrementó un 22%. En ambos casos son sus mayores repuntes en un mes de marzo de los últimos cinco años.

La previsión de alza de tipos de interés reconocida por el Banco Central Europeo ha actuado como cerilla en gasolina y ha acelerado la toma de decisiones de los potenciales compradores de vivienda. En el tercer mes del año, el tipo de interés medio para el total de préstamos hipotecarios se situó en el 2,56%, con un plazo medio de 24 años. En el caso de las viviendas, el interés medio fue del 2,53%, por encima del 2,47% de un año antes, con un plazo medio de 25 años.

Margen de seguridad para los compradores

Afianzar el tipo de de interés de una compraventa en un momento de subida de tipos es 'rentable' para el comprador. Pero hay que tener cuidado y estimar que si el tipo de interés pactado es variable la solvencia futura esté acorde a los pagos previsibles, en un margen al menos equivalente a dos puntos de subida. Ese alza supondría ser capaz de pagar una hipoteca con un tipo de interés de casi el 5%. No estaría más que el comprador evalúe si será capaz de pagar 300 o 400 euros mensuales más de hipoteca por si suben los tipos.

Ante ese pavor a la subida de tipos, que no debería ser descontrolada por parte del BCE, es lógico que el 27,3% de las hipotecas sobre viviendas constituidas en marzo fueran a tipo variable, mientras que el 72,7% se firmaron a tipo fijo, uno de los valores más altos de la serie (en febrero este porcentaje alcanzó un máximo histórico del 73,8%). El tipo fijo no es mala opción para el comprador en un momento de subida de tipos. Los bancos compensan esa operación con servicios añadidos que elevan los márgenes de las operaciones mucho más que el menoscabo de fijar el tipo de interés a largo plazo. El tipo de interés medio actualmente es del 2,15% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,68% en el caso de las de tipo fijo.

De las 16.991 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 24,4% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumentó del 22,9% al 48,4%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuyó del 75,8% al 48,9%.

De acuerdo con los datos del organismo estadístico, el número de hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas) aumentó un 16,7% en marzo de 2022 respecto al mismo mes de 2021, hasta un total de 57.760 préstamos.

El pasado mes de marzo un total de 16.991 hipotecas cambiaron sus condiciones, cifra un 39,9% inferior a la de igual mes de 2021. Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, se produjeron 13.934 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un descenso anual del 41,4%. El número de operaciones que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) fue de 2.451, un 30,7% menos que en marzo de 2021. Por su parte, en 606 hipotecas cambió el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor), un 36,5% menos que un año antes.

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