La consultora CBRE descarta una burbuja inmobiliaria

El precio de la vivienda subirá un 3,6 % en 2022, el 4,4 % la de obra nueva y 3,4 % la de segunda mano, en lo que la consultora CBRE considera que son niveles alejados de una burbuja. Pese a ello, los expertos alertan de la "limitada capacidad" de creación de vivienda nueva. Se prevé la venta este año de 575.000 viviendas en España, de las que solo un 12% serán nuevas. El director del área residencial y suelo de CBRE, Samuel Población, ha opinado que el encarecimiento de materias primas y suministros está "retrasando" la entrega de nuevas promociones residenciales en España. Según un informe presentado por CBRE este martes, el denominado mercado 'living' en España cobra impulso respaldado por fuertes previsiones de demanda y beneficios para los inversores. Este ámbito de la vivienda, que agrupa alojamientos de estudiantes, viviendas de uso compartido, inmuebles multifamiliares, residencias de ancianos y activos de uso sanitario, está en el epicentro de la inversión.

Inversores optimistas

Para Javier Kindelan, Vicepresidente CBRE España & Head of Living "el sector inmobiliario se encuentra en un gran momento, se ha cerrado un año 2021 fantástico en transacciones, y el 2022 está enfocado a que también lo sea. Las perspectivas macroeconómicas son favorables, aunque no están exentas de riesgos y existe una demanda consistente y sólida. Además, España todavía es un mercado con poca oferta en comparación con la demanda, de ahí el gran potencial del 'living', siendo la experiencia uno de los ejes fundamentales de la nueva demanda”. 

Encarecimiento de obras

Según los datos de CBRE, el coste de las obras se ha encarecido entre un 20% y un 25% para promotores y constructores desde principios de año, pero todo apunta a que después del verano se estabilizará ese incremento y los precios tenderán a estabilizarse. Aunque en España hay demanda para absorber entre 130.000 y 140.000 unidades nuevas al año, según el consenso que existe en el sector, solo se pueden producir 100.000 por la falta de suelo finalista y de mano de obra, lo que en CBRE creen que aboca a industrializar el proceso constructivo como una "necesidad imperiosa".

Pese a los riesgos macroeconómicos, la consultora estima que el mercado residencial continuará en expansión y que la demanda en 2022 se mantendrá en niveles cercanos a los de antes de la pandemia.

En 2021, el 74 % de la inversión en el segmento residencial se concentró en vivienda para alquilar ('build to rent'), con 2.179 millones de euros, y en el primer trimestre de 2022 ya ha acaparado el 84 % (738 millones). CBRE espera que 2022 se cierre con más de 3.000 millones de inversión en este segmento y que en los próximos años salgan al mercado 25.000 unidades de alquiler profesionalizado.

El informe 'Living' recoge asimismo el "gran potencial" que existe en el sector de las residencias de estudiantes, el 'coliving' (vivienda comunitaria en alquiler) y los 'living senior' (vivienda comunitaria en alquiler para mayores), dada la escasa oferta que hay en España.

Alquiler

El porcentaje de hogares en alquiler actualmente se sitúa en el 24,8 % del total, pero CBRE estima que crezca hasta el 27,3 % en 2025 (más de 550.000 nuevos hogares) y que las viviendas de nuevo desarrollo destinadas a alquiler sobre el total de visados pasen de representar un 3 % en 2022 a un 13 % en 2024.

El parque de vivienda en alquiler en manos institucionales representa tan solo el 5% del total del parque español, lejos de otros países europeos, lo que supone unas 100.000 viviendas, de las que el 40% pertenecen a socimis (sociedades cotizadas de inversión), el 39% a entidades financieras y el 20% a fondos y aseguradoras. CBRE ha destacado el elevado interés inversor en suelo para desarrollo de Build To Rent (BTR) ante la falta de producto PRS (Private Rented Sector). Actualmente, el parque de vivienda en alquiler en manos institucionales representa tan solo el 5% del total del parque español (100.000 viviendas), lejos de otros países europeos.

En el primer trimestre de 2022, el segmento de inversión residencial concentró el 84% del total invertido en Living con 959 millones de euros (738 en BTR y 220 en PRS) y con la mayor operación de BTR acontecida en España hasta la fecha (BeCorp, 600 millones). Las rentabilidades prime residenciales de Madrid y Barcelona se mantienen estables en el 3% y el 3,25% respectivamente, situándose en niveles de otras ciudades europeas como Londres o Estocolmo. Además, el informe analiza dichas rentabilidades por zona tanto en Madrid como Barcelona. 

Residencias de estudiantes

Las residencias de estudiantes llevan representando desde 2019 más del 20% de la inversión total de Living. Concretamente, durante el 2021 se transaccionaron 667 millones de euros y se crearon varias joint ventures que sumarán en España más de 500 millones de euros de inversión en el sector en los próximos años.

En este sentido, la consultora destaca que las residencias de estudiantes suponen un alto atractivo para los inversores, por su alta capacidad de generación de caja, su perfil defensivo y contra cíclico, y por la brecha existente entre oferta y demanda en España. En el primer trimestre de 2022, las residencias de estudiantes alcanzaron un volumen de 124 millones de euros a través de cuatro transacciones que representaron el 11% de la inversión total en Living.

Co-living

Respecto al mercado del Co-living, 2021 ha supuesto un año de inflexión con la entrada de operadores internacionales (especialmente de origen americano y asiático) con proyección de creación de nuevas plataformas. En el primer trimestre de 2022, la inversión en Co-Living se ha situado en torno a los 33 millones de euros a través de tres operaciones, en Madrid y Valencia. Con un crecimiento estimado en el periodo 2022-24 de un 400% en las camas disponibles, se espera que el 75% de estas abran fuera de los primeros anillos de las ciudades de Madrid, Barcelona y Málaga.

Por otro lado, a pesar de no tener un peso significativo en el total de la inversión Living en España (apenas el 1% en 2021), la entrada de capital en el sector del Senior Living ha experimentado un crecimiento significativo en el último año a través de la formalización de las primeras joint ventures con el objetivo de invertir 400 millones de euros en los próximos tres años. En el primer trimestre de 2022, la inversión en el territorio nacional de Senior Living hará sumar 80 nuevas plazas a la escasa oferta actual de este tipo de activos.  

Suelo

Las principales capitales de provincia siguen captando el interés por parte de los inversores en la compra de suelo finalista. El informe contempla un avance del proyecto Terra consistente en un análisis del suelo finalista disponible a nivel nacional, las potenciales viviendas a desarrollar sobre esa edificabilidad remanente y el plazo de absorción previsto de dichas unidades vacantes. Actualmente encontramos 228 millones de metros cuadrados de suelo urbano residencial disponible en España, donde se proyectaría el desarrollo de alrededor de 1,4 millones de viviendas que serían absorbidas en los próximos 20 años, de acuerdo con un ejercicio en el que se han aplicado una serie de variables econométricas basadas en la relación entre las transacciones y las principales variables macroeconómicas y demográficas. 

Igualmente, en 2022 la demanda de suelos en desarrollo para cubrir la falta de oferta finalista seguirá consolidándose. En este sentido, destaca el Arco Mediterráneo, principalmente Costa del Sol y Costa Blanca, que mantendrán una tendencia inversora alcista en la búsqueda de oportunidades de calidad en sus principales municipios, tanto para primera como para segunda residencia. También se consolidará el interés en suelo residencial en gestión, tanto para Build to Sell como Build to Rent. 

Gran parte de la demanda embalsada por el covid se materializó en 2021, lo que ha supuesto un incremento del 94% en el suelo transaccionado en 2021. Además, la consultora estima que el precio de suelo experimentará ajustes al alza durante este año, especialmente en principales ciudades (casco urbano y zonas prime) y principales capitales de provincia.