La falta de solares amenaza el crecimiento logístico en España

El sector logístico se disputa en Europa el suelo disponible para la instalación de almacenes. En un contexto de crecimiento importante de la actividad logística a nivel mundial, el alza del precio del suelo urbanizable para plantas logísticas se situó el año pasado en el 40% en Europa, según datos del informe anual que realiza la multinacional Prologis. La carestía de espacios adecuados para la actividad de transporte y almacenaje ha elevado los precios, especialmente en el Reino Unido y el norte de Europa. Pero el informe detecta que esas tensiones entre necesidades y oferta se trasladarán con fuerza este año a España, que registra ya "los niveles de demanda anual más altos de los últimos 15 años", explica el informe. 

En general, el incremento del precio del suelo en zonas 'prime' en España se situó el año pasado entre el 30% y el 35%. Las horquillas de precios medios de venta varían mucho en función de la ubicación y la calidad de las instalaciones de cada planta. En la zona de Barcelona los precios oscilan, según fuentes del sector, entre los 250 euros y los 400 euros en zonas 'prime'. En el caso de Madrid (zona 'prime' como podría ser Getafe o San Fernando) entre 280 euros y 350 euros el metro cuadrado. En la zona Centro (por ejemplo Guadalajara y Castilla-La Mancha), los precios se sitúan entre 100 y 150 euros; Valencia, entre 170 euros y 190; Zaragoza, entre 140 euros y 160. 

Los precios de los alquileres subieron solo el 0,2% en España el año pasado, pero se esperan alzas derivadas de la revisión de contratos. En otros países las subidas de las rentas fueron mucho más altas. En el Reino Unido subieron el 13,1%, en Alemania el 8,7%, pero en EEUU subieron el 17,5%. El estudio de Prologis asegura que una de las causas del alza de los alquileres de naves se debe a los problemas en la cadena de suministro "que evidenciaron la importancia de tener el control de los inventarios lo antes posible". El 'boom' del comercio electrónico está detrás de esos crecimientos de la demanda mundial de almacenes, que se espera se mantengan este año. El pasado año las rentas subieron una media del 7,2% en Europa.

Grandes compañías del sector de la distribución han inaugurado instalaciones, como Carrefour o Mercadona. Los terrenos de Nissan en Barcelona también acogerán al menos 100.000 metros cuadrados de almacenes logísticos por los que pugnan varias firmas. La tasa de ocupación de plantas logísticas en España fue del orden del 90% en 2021 lo que evitó parcialmente que el encarecimiento de rentas del alquiler fuera mayor, pero en el sector se teme que entre el alza de los costes de construcción de naves y la falta de espacios adecuados, los precios de alquiler se disparen este año en España. "El aumento de los costes de construcción y de los precios del suelo ha provocado unos costes de sustitución récord y los promotores van a tener que subir los alquileres", concluye el estudio de Prologis.

Otro elemento que invita a pensar en alzas de precios de alquiler de los almacenes es que las nuevas instalaciones logísticas son más sofisticadas. Los equipamientos deben incluir opciones de energía renovable, automatización avanzada y tecnologías punteras de tratamiento de paquetes. Las dificultades registradas en las cadenas de suministro, los problemas en los fletes y las incertidumbres por la pandemia o los conflictos armados obligan a las empresas a disponer de más productos almacenados, lo que anima todavía más el frenesí logístico.

Las nuevas instalaciones logísticas deben asumir presupuestos elevados por la presión de los costes. El estudio de Prologis asegura que en 2021 el precio de los materiales de construcción aumentó el 40% en EEUU (un 50% el precio del suelo) y un 18% en Europa. Por otra parte, "la pandemia agravó la escasez de trabajadores de la construcción y sumó más gastos a la cuenta de resultados, ya que los contratistas generales subieron los salarios para atraer mano de obra. "El suelo para inmologística es escaso, mientras que la demanda de espacio es alta, lo que ejerce presión al alza sobre los alquileres actuales y los precios del suelo para futuros desarrollos. Esta escasez de suelo, unida al abundante capital de inversión para el desarrollo logístico, probablemente seguirá favoreciendo una mayor competencia por el suelo urbanizable", concluye el informe.