El sector de la vivienda teme un frenazo a la inversión

La ley de la vivienda puede cercenar las posibilidades de inversión en torno al sector de la vivienda. El cambio legal ha despertado suspicacias en el sector, al temer que los efectos pernicioso se acumulen y neutralicen el objetivo del Gobierno de hacer de la vivienda un bien más accesible. Para Ferran Font, director de estudios de pisos.com, "la gestión de la limitación de precios va a recaer en las Comunidades Autónomas. En este sentido, en zonas tensionadas, a los grandes tenedores con más de diez inmuebles se les podrá bajar el precio del inmueble teniendo en cuenta un índice de precios. A aquellos que no sean grandes tenedores, es decir, que tengan menos de diez inmuebles, se les van a congelar los precios de alquiler". Pese a que hay una gran diferenciación entre grandes y pequeños tenedores, Font destaca que "se trata de una práctica muy poco efectiva en mercados parecidos al nuestro, ya sea en la congelación de precios, como puede ser ejemplo Berlín, o como en la bajada de precios, como en otros mercados". Actualmente, las viviendas de alquiler representan un 25% del total del mercado inmobiliario español. Por ello, en el sector se teme que si a raíz de la ley esta oferta disminuye, los precios de este tipo de activos podrían encarecerse, objetivo contrario al perseguido.

Teniendo en cuenta que esta nueva ley de la vivienda obliga a reservar el 30% de todas las promociones de vivienda a vivienda protegida - la mitad de la cuales se destinan a alquiler social - el experto cuestiona "qué se va a determinar como zona tensionada, quién va a determinar qué es una zona tensionada y cómo se va a gestionar la definición de qué es una zona tensionada". Además, plantea si la aplicación de este tipo de limitación llega en el momento adecuado, ya que "se está produciendo principalmente en mercados en los que el acceso a la vivienda es más dificultoso, como en las grandes capitales que ya se están experimentando caídas de precios muy importantes desde hace meses. De hecho, en mayo – junio de 2021, tanto en Madrid como Barcelona podíamos estar con caídas alrededor del 15% mientras que ahora estamos en el 7%". "Estas medidas pueden provocar una menor inversión en el parque de viviendas por parte de los propietarios que van a ver como la rentabilidad de la misma, que tenían en alquiler (1 o más de 10), puede verse en entredicho. En este sentido, su interés por mantener o reformar cualquier inmueble posiblemente baje y provoque un envejecimiento del parque de viviendas. Por otro lado, esta situación puede provocar una reducción en el parque de viviendas de alquiler, ya que los pequeños propietarios están menos interesados en un producto que ofrece menos rentabilidad o en un mercado en el que se sienten menos protegidos" subraya Font.

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Opinión similar tienen en el seno de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (Aepsi), una asociación que representa al colectivo de vendedores inmobiliarios en España. En sus cálculos prevén que en los próximos cinco años las promociones destinadas al alquiler se reducirán un 30%. "La intervención del Gobierno generará inseguridad jurídica ya que, al fijar un precio del alquiler para los grandes tenedores muchos promotores y grandes carteras se replantearán su estrategia", opina Iñaki Unsain, presidente de Aepsi.

A lo largo de este año, los expertos han estimado que, a partir de 2022, las construcciones de 'build to rent' se situarán entorno a las 8.500 edificaciones anuales. Este número podría ir aumentando progresivamente hasta situarse en torno a los 80.000 en 2028. Pero los cálculos preliminares tienden a romperse al fijarse un precio del alquiler para los pisos de los grandes tenedores, aquellos que tienen 10 o más viviendas, según Unsain.