La mayor demanda de viviendas refuerza la posición de los propietarios

El sector de la vivienda registra con claridad síntomas de recalentamiento, demanda elevada y buenas perspectivas para los vendedores. El proceso de alquilar y vender una vivienda en España ha otorgado a los propietarios la última palabra, tanto a la hora de fijar el precio como para elegir a discreción al comprador o arrendatario. Es lo que cuentan unos y otros. Y los intermediarios. Fruto de esta situación no es de extrañar el alza de precios constatado por Tinsa, Sociedad de Tasación o Instituto de Valoraciones. Para la primera, el valor de la vivienda nueva y usada en España ha experimentado un incremento del 6,1% en tasa interanual en el tercer trimestre del año, según la estadística IMIE Mercados Locales generada a partir de las tasaciones realizadas por Tinsa en todo el país. "La tendencia al alza se ve acentuada por la comparación con el atípico tercer trimestre del año anterior, cuando se registraron las primeras caídas de precios derivadas de la pandemia. En lo que llevamos de 2021, el crecimiento medio de la vivienda nueva y usada en España es del 2,9%. El precio medio (1.444 €/m2) se sitúa en niveles de 2012". Los valores muestran una consolidación de la tendencia de incremento de precios, enmarcada en un contexto de inflación al alza. La demanda reactivada supera los niveles de actividad de 2019 frente a una oferta que se mantiene por debajo de esos niveles. Este escenario, combinado con una política monetaria de tipos de interés reducidos, liquidez y bolsas de ahorro disponibles, así como el incremento de la confianza consumidora y la contención del desempleo, "sostienen el ritmo de actividad y abren la posibilidad a tensionamientos de precio", explicó Andrea de la Hoz, analista senior del Servicio de Estudios de Tinsa.

Hasta 43 capitales (incluyendo la ciudad de Vigo, así como Ceuta y Melilla) presentan incrementos de precios, con cifras más acentuadas en los mercados de menor actividad, más expuestos a variaciones puntuales intensas, como pueden ser Cuenca, Zamora, Ávila o Teruel. Entre las grandes capitales que registran fuertes incrementos en comparación con el mismo periodo del año anterior destacan Bilbao (18,6%), San Sebastián (13,5%), Málaga (12,9%), Palma de Mallorca (9,7%), Sevilla (8,6%) o Madrid (8,4%). En Barcelona, la vivienda se ha revalorizado en el último año un 3,7% interanual, según datos de Sociedad de Tasación. La previsión para los próximos meses es que se mantenga la tendencia alcista de los precios. "El límite lo marcará el esfuerzo de compra de la demanda en un contexto de concesión prudente del crédito, en el que las cifras de compraventas se mantienen en una proporción saludable por encima de las de concesión de hipotecas", afirma Andrea de la Hoz.

Para Sociedad de Tasación, en la situación actual muestra una ligera disminución del precio de la vivienda nueva y usada en solo cinco de las 17 comunidades autónomas y se confirma el "aumento del optimismo entre los profesionales del sector", ya que el Índice de Confianza Inmobiliario de ST ha alcanzado los 51,19 puntos sobre 100, el valor más alto desde el inicio de la pandemia. Para el consejero delegado de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, se registra un "escenario de actividad creciente, con un entorno de tipos de interés bajos y una creciente demanda de reposición consecuencia del confinamiento". El máximo responsable de Sociedad de Tasación es prudente y apunta a precios "estables" ya que la demanda existente de compradores más jóvenes todavía tiene dificultades para asumir los costes actuales de la vivienda.

Instituto de Valoraciones está de acuerdo con que la actividad de compraventa de inmuebles en España tiende a aumentar. En su último análisis destacan que la recuperación de la movilidad internacional impulsa la inversión extranjera en vivienda. Las zonas costeras siguen siendo las preferidas por los extranjeros y destacan los interesados en viviendas de lujo. Mientras tanto, la posibilidad de trabajar a distancia desde cualquier lugar promueve también la compra en la costa y zonas rurales, así como las actividades turísticas asociadas al 'teleworking'.

Extranjeros

Los datos del Colegio de Registradores de la propiedad, Bienes Muebles y mercantiles de España apuntan a que el porcentaje de compra de vivienda por extranjeros alcanzó en el primer trimestre del 2021 el 9,7%, 1 punto porcentual menos que en el trimestre precedente y 2,3 pp menos en variación interanual. No obstante, el segundo trimestre registró los primeros indicios de recuperación. De hecho, en el período comprendido entre abril a junio del 2021, el porcentaje de compra de vivienda por parte de los extranjeros se situó en el 9,95%, con un ascenso trimestral de 0,23 pp y un descenso interanual de 0,71 pp, mucho menor que la diferencia registrada en el primer trimestre, según la Estadística Registral Inmobiliaria del 2º trimestre del 2021 de los Registradores de España.

Si bien los últimos datos disponibles siguen situando el peso de compra de los extranjeros por debajo del 10% del total y de las cifras habituales de los últimos años, el avance de la campaña de vacunación a nivel global y la relajación de las medidas de movilidad internacional, como, por ejemplo, la reciente apertura de fronteras de EEUU para viajeros europeos vacunados, se plantean como factores de impulso para la reactivación de este mercado. Los expertos de Instituto de Valoraciones resaltan que desde hace muchos años, los británicos han sido la nacionalidad extranjera que más viviendas compra en España. En el segundo trimestre del 2015 suponían el 20% de las compras de viviendas hechas por extranjeros, hasta llegar al 9,49% en el segundo trimestre del 2021, una cifra que marca un nuevo mínimo histórico en términos porcentuales, con casi 3 puntos porcentuales en comparación con el mismo periodo del 2020.  Marroquís, alemanes y franceses son actualmente los grandes compradores extranjeros de viviendas en España. La opción a los no europeos de poder optar a un Visado de Residencia por Adquisición de Bienes Inmuebles en España (Golden Visa), con una inversión de 500.000 euros está animando las operaciones.