Cambio en la ley hipotecaria

Las viviendas heredadas se pueden vender ya sin esperar a herederos no previstos

La ley exigía un periodo de dos años hasta considerar definitiva la operación creando incertidumbres

Imagen de archivo de la firma de un testamento

Imagen de archivo de la firma de un testamento / Ricard Cugat (El Periódico)

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Eduardo López Alonso
Eduardo López Alonso

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La supresión de un artículo de la ley hipotecaria anuncia una agilización y eliminación de incertidumbres en las operaciones de compraventa de viviendas en España. Es la opinión mayoritaria en el sector inmobiliario español. En concreto, se suprime el artículo 28, que establecía que las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos tras una herencia o legado no surtirían efecto hasta dos años después de la muerte en previsión de la aparición de herederos inesperados. El cambio legal fue publicado en el 'Boletín Oficial del Estado' (BOE) el pasado 3 de junio pero ha entrado en vigor este viernes.

Hasta hoy, en cualquier proceso de herencia no era posible vender por ejemplo la casa heredada hasta pasados dos años de la muerte del propietario por si aparecía un hijo ilegítimo, por ejemplo. A efectos prácticos, la venta se registraba en el registro de la propiedad, pero quedaba una anotación preventiva de que estaba sujeta a la cláusula del artículo 28. Pasados los dos años ya se sabía que la propiedad era libre. Ahora cualquier operación de compraventa sujeta a esta limitación estará libre, es decir, tiene carácter retroactivo.

Muertes por la pandemia

Con la pandemia y el fallecimiento de muchos mayores, el sector inmobiliario ha recibido una inyección importante de estoc de viviendas para venta y alquiler. Con el cambio legal de este viernes, las compras de viviendas heredadas que en el pasado requerían una advertencia por parte de los notarios a los compradores, ya dejan de tener vigencia. Hasta ahora, muchas de estas operaciones podían bloquearse o ser susceptibles de desconfianza, por el riesgo que conllevan para el comprador, ya que, si en los dos años posteriores a la compra se le reclamase la propiedad el heredero forzoso (un hijo ilegítimo), el comprador no podría negarse a devolverla. Pero a cambio, el comprador debería seguir pagando la hipoteca concedida por el banco.

Razones históricas

En cualquier caso, los casos conflictivos han sido muy pocos en los últimos años aunque en el pasado tenía relevancia porque permitía que los hijos de españoles emigrados tuvieran tiempo de enterarse del fallecimiento y regresar a España y así poder reclamar su parte de la herencia. En caso de duda, el artículo 28 de la ley hipotecaria podía suponer un motivo de regateo en el precio final de venta, pero en los casos más dudosos podía incluso bloquear las operaciones durante dos años. En fuentes de inmobiliarias, se intuye que los precios de las viviendas heredadas podrían reflejar a partir de ahora un pequeño incremento. Además, esta derogación tiene carácter retroactivo, por lo que los bancos deberían reducir tasas de riesgo en las operaciones hipotecarias con viviendas heredadas recientemente. Los criterios a la hora de emitir una tasación para la concesión de una garantía hipotecaria no se ven afectados.

Ciertamente la pandemia ha provocado un considerable aumentado de herencias de viviendas. Según el INE, entre enero y junio se contabilizaron 103.116 transmisiones de la propiedad de viviendas por herencias en el conjunto de España, lo que arroja una media de prácticamente 570 al día. Se trata de la cifra más alta registrada de la serie histórica que empezó en 2007.

Más herencias en Catalunya

Catalunya fue la comunidad autónoma donde se produjeron más herencias de viviendas en los cinco primeros meses del año, con casi 18.000. Le sigue de cerca Andalucía (17.225), y a distancia, Comunidad Valenciana (13.610) y Madrid (13.358). Las siguientes regiones más destacadas son Castilla y León (6.553) y País Vasco (5.246). La Rioja es la única comunidad donde se han heredado menos viviendas en el primer semestre del año (1.026 unidades), mientras que las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla cierran el ranking nacional, con 100 y 84 transmisiones de este tipo entre enero y junio.

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Tributos

La venta de este tipo de inmuebles es considerada una ganancia patrimonial, tributando en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) y en el año en el que se realice la venta de la casa. La ganancia tributa en la base imponible del ahorro, por lo que se tiene que declarar de esa forma en la declaración de la renta. El coste de la herencia depende del grado de parentesco, llegando por ejemplo en el caso de entre tíos y sobrinos al 33% en el caso de Catalunya, por ejemplo. Por ello, es importante la venta de la vivienda en un plazo rápido para poder afrontar la situación económica que puede abrir la aceptación de una herencia con inmuebles pero sin activos líquidos. En caso de venta de una vivienda heredada, debe declararse la ganancia patrimonial generada, tomando como referencia el valor del inmueble a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más gastos inherentes a la adquisición como valor de la misma. Por la venta de una vivienda heredada hay que pagar el impuesto de plusvalía municipal, y quien está obligado a ello es el vendedor. Sin embargo, en caso de venta a pérdidas, el vendedor está exento de pagar este tributo, tal y como ha declarado el Tribunal Constitucional.