Marín: "Los préstamos se han convertido en un traje a medida. Ayer firmé uno al 0,65%"

José Alberto Marín, decano del Col·legi de Notaris de Catalunya evalúa el impacto de la ley hipotecaria que entró en vigor efectivo el 16 de junio del 2019. La figura del notario ha ganado enteros como profesional al acercarse más a los ciudadanos, como garante de la legalidad de los actos legales. La nueva normativa ha puesto freno a las prácticas abusivas de la banca al permitir a los prestatarios conocer la letra pequeña de los contratos. Marín reconoce que el crédito bancario se ha restringido y que el tipo de clientes que logra un préstamo es ahora más solvente que en años pasados.

¿Qué cambios introdujo la ley aprobada el 16 de junio de hace dos años?

El principal cambio fue la mejora de la información a los ciudadanos. El objetivo fundamental es dar seguridad jurídica al consumidor y establecer los límites de lo que pueden hacer los bancos. En lo que a los notarios respecta, establece un sistema de otorgar información al consumidor muy diferente del que existía hasta entonces. Hasta que se publicó la ley era el banco el que debía informar al cliente de las condiciones del préstamo. Según algunas sentencias del Tribunal Supremo la información que daban los bancos no era suficientemente clara, por lo que aparecieron las sentencias favorables a los clientes sobre cláusulas suelo o operaciones multidivisa, por ejemplo. 

¿Cuál era el papel del notario antes del 2019?

El notario explicaba las condiciones del préstamo, pero el Supremo considera que no era suficiente. Pero es cierto que había un aluvión de información y si previamente el banco no había informado bien, lógicamente ese cliente podía llegar a firmar algo que no tenía capacidad para asimilar en su totalidad. La culpa no era del notario, el Supremo consideró que era necesario dar al consumidor un periodo de reflexión tras el que poder negociar alguna modificación de los contratos.

La ley introduce un periodo de tiempo entre la información y la firma formal...

La ley obliga a que el ciudadano vaya a la notaría sin el banco y el notario le explicará toda la documentación que le ha remitido el banco y que el ciudadano ha tenido oportunidad de leer. El notario se lo explica y se asegura que el ciudadano entienda todo lo que firma. El notario le hace un test o autocomprobación de que entiende el contrato y las consecuencias jurídicas y económicas del préstamo. Se firma un acta y se puede firmar la escritura de préstamo hipotecario. 

El notario es fedatario de la comprensión de lo firmado...

Ahora lo hace a solas con el cliente, con la misma intensidad, pero es que antes algunos ciudadanos incluso no se querían enterar, solo querían el préstamo y saber que es lo que iban a pagar al mes. Ahora, el notario comprueba que lo ha entendido y es conciente de las consecuencias de su firma. Este acto de reunión previa hace que el notario sea protagonista, es el único que está con el consumidor y es una reunión gratuita, sin coste para nadie. A cambio consigue que haya transparencia absoluta. 

¿Se ha solucionado el problema de las cláusulas abusivas?

Sí. Pienso que el problema no era tan grande como se quiso presentar. Pero es cierto que en algunas ocasiones pudo haber déficit de información. Por lo general el notario informaba de todo pero el Supremo aplicó la normativa europea a préstamos anteriores a ese marco legal. Ahora, España se adapta a la legislación comunitaria y aplica ese periodo de reflexión. En el caso de Catalunya son 15 días y en el resto de España 10. El banco tiene que mandar la información del préstamo al notario y al ciudadano. Y no se puede firmar hasta pasados 15 días de esa recepción. Se fija la documentación necesaria, se recibe en la notaría mediante una plataforma tecnológica. El cliente tiene libre elección del notario y el banco envía esa documentación. Pasan 15 días desde la recepción de esa información hasta la firma. Durante ese tiempo, o más tarde, el ciudadano debe leer la información y se reunirá durante ese periodo a solas con el notario que se la explicará. El banco también deberá explicar previamente las condiciones de ese préstamo. 

¿Cuál es el balance de la ley en términos de efectividad?

Siempre se puede mejorar, pero en pequeños detalles. En líneas generales el balance es muy, muy positivo. Se percibe la satisfacción de los prestatarios al valorar cómo que recibe la información por parte del notario, sin presiones del banco. Nunca dura esa reunión menos de 35 o 40 minutos, se explica con detalle el contrato, se hace el test y se aprovecha para hacer preguntas colaterales, como temas de herencia o testamento o cualquier otro tipo de dudas. Ha mejorado mucho el sistema de información para cumplir con las exigencias de transparencia que impuso el Supremo. 

¿Qué queda por mejorar?

Pequeños detalles. Sobre si tiene que venir el marido o la mujer, cuándo o cómo se aplica la ley. El ámbito subjetivo todavía da algún dolor de cabeza. Si hay avalistas y son personas físicas o jurídicas... En general el sistema ha ido rodado. Quizá lo que apuntaría es que el plazo de 15 días en Catalunya, que tiene su origen en la ley de consumo catalana, es demasiado largo. Las operaciones van más rápido y con 10 días sería suficiente. Habría que rebajar el plazo de 15 días a 10. 

¿En ese plazo o periodo de reflexión, la gente suspende la operación al entender la profundidad del contrato?

Muy pocos. En torno a un 8%. Sí que es cierto que ese periodo sirve también para detectar errores y se exige la modificación de la oferta de préstamo del banco. El cliente puede haber entendido que el tipo de interés aplicado es del 2% y el contrato lo fija en el 2,5%. Los bancos también han mejorado mucho en el tipo de contratos y su operativa, ya que desde el principio deben tener muy claro la oferta y las condiciones. Si hay alguna modificación, generalmente es a favor del cliente y se sigue adelante con el proceso. 

¿Tiene la sensación de que los bancos son más restrictivos a la hora de conceder préstamos?

Sí. Se nota que el segmento de población al que dirigen los préstamos es diferente de hace unos años. Antes había una mayor variedad de clientes y de tipos de préstamos. Los bancos se centran en personas con una estabilidad económica superior. Ha cambiado el tipo de prestatarios. Los préstamos actualmente parecen un premio a la fidelidad de los clientes, son más para los buenos clientes sin riesgo que una oportunidad para alguien que lo necesita.  

¿La ley hipotecaria ha influido en ese fenómeno?

Sí. La propia experiencia de los bancos les ha hecho optar por un tipo de prestatario de más seguridad y eso se nota en el perfil de las personas, por su situación profesional, que es más solvente en principio que las personas que contrataban una hipoteca en el pasado. Los bancos son más selectivos a la hora de conceder préstamos y eso lo vemos en las notarías. Es mucho mejor para el sistema financiero. 

Los notarios en Francia tienen un mayor peso en la intermediación. ¿Se podría ir en España a un sistema más garantista?

Son dos modelos distintos. En algún aspecto, el sistema español podría imitar al francés. En Francia actúa como notario estándar pero también como intermediario inmobiliario. Personalmente esa segunda parte no me gusta porque me hace dudar de la imparcialidad que se debe tener. La parte que sí sería interesante es la de que el notario francés ya tiene todo el dinero en su cuenta antes de iniciar la operación y es el que gestiona los pagos, los cobros, las cancelaciones o las cargas. Controla todo el movimiento económico de la operación y esa parte, como notario, me gusta porque puedes dar seguridad jurídica de que una cancelación o embargo no quede en manos de las partes. Aquí lo controlamos pero no lo hacemos directamente. 

¿Qué evolución está teniendo la actividad este año?

El crecimiento es enorme respecto del año pasado, porque estuvimos completamente paralizados. Comparado con cualquier otro año no está todavía al mismo nivel. Pero se está acercando y notamos cierta alegría inmobiliaria. Somos optimistas de cara al verano, que es una época del año en la que se animan las compraventas. 

¿En el caso de un comprador que firme una hipoteca con un banco cuáles son los aspectos fundamentales a tener en cuenta para que 'no se la cuelen'?

El control que se ejerce hoy tanto por el Banco de España, como por las autoridades de Consumo o las que hacemos los notarios dificulta muchísimo cualquier intento de colarle algo al cliente. Es pan para hoy y hambre para dentro de unas horas. El notario explicará esas condiciones con claridad. Ahora lo que está muy extendido es aplicar préstamos con bonificaciones. Suscripción de determinados productos como seguros de vida, del hogar, utilización de tarjetas de crédito, inversión en planes de pensiones o de inversión... A partir de ahí se aplican bonificaciones que afectan los tipos de interés aplicados. El esquema es que hay tipo de interés pactado que puede reducirse a través de las bonificaciones. Ahí es dónde tiene que tener cuidado el ciudadano y comprobar que características tiene cada uno de los productos que va a suscribir, ya que eso condicionará el tipo de interés final. 

¿No hay cláusulas abusivas?

Es difícil cada vez más, y para nada forma parte de la práctica habitual de los bancos intentar colar algo al cliente, porque se sabrá inmediatamente que es así. No puede vender nada que no se ajuste a la realidad de lo pactado y esta normativa lo que busca es la transparencia en la contratación de productos financieros. No creo que sea posible hoy en día colar algo al cliente. Todo es muy transparente. Funciona muy bien el sistema.

¿Cuál es el tipo de interés más bajo que ha visto en los últimos tiempos?

Pues una operación al 0,65%. Normalmente están por encima del 1%. Pero los préstamos hipotecarios se han convertido en un traje a medida. En función de las características de cada cliente, los bancos ajustas los tipos de interés y las comisiones. Hacía tiempo que no veía un tipo de interés tan bajo. Normalmente los tipos están entre el 1% y el 3%. Esa hipoteca era a 15 años, para una persona con patrimonio importante y aportaba las 2/3 partes del precio de la vivienda. Para el banco era una operación muy segura y la prima de riesgo era muy pequeña. Existían pocas posibilidades de no recobrar la deuda para el banco.

¿Y la tecnología ha mejorado?

Tenemos una tecnología y soportes informáticos adecuados. Con la ley ha influido mucho la tecnología. En la sede notarial tenemos tecnología punta que ha permitido la mejora del sistema y recibir la información de los bancos de manera rápida. Cualquier ciudadano puede decir a qué notario se le asigna la operación. Sin sistemas informáticos conectados entre bancos y notarios sería imposible el sistema, y no todos los países de Europa están capacitados.

¿Y los costes? La tecnología abarata los procesos...

Los notarios españoles, junto con los de Portugal, somos los más baratos de Europa. Tenemos los aranceles, precios fijados por el Estado en 1989, más bajos y que no se han revisado desde entonces. Y además son regresivos, cuanto más alto es el valor de la operación menos se cobra porcentualmente. La tecnología ayuda pero requiere una inversión millonaria. Todo está digitalizado. El acta previa es un trabajo enorme y la dedicación extra no ha implicado un coste mayor. Los honorarios los paga el banco, aunque otra cosa es si después la entidad lo repercute en el precio o costes del préstamo. 

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