Alemania ante el mayor consorcio inmobiliario de Europa

Alemania está a las puertas de ver el nacimiento del mayor consorcio inmobiliario de Europa: Vonovia hizo esta semana una oferta de 18.000 millones de euros para hacerse con su competidora Deutsche Wohnen (DW). Dos de las empresas del sector que más titulares negativos han generado en los últimos años en Alemania lanzaban así una bomba en el sector: de consumarse la adquisición – para la que es necesario que al menos la mitad de los accionistas de DW den su aprobación y también la luz verde de las autoridades anticártel alemanas –, la nueva empresa sumaría más de medio millón de viviendas con un valor total de casi 90.000 millones de euros. Vonovia espera haber culminado la operación a finales de este verano.

No es el primer intento de fusión entre los gigantes inmobiliarios alemanes. Sin embargo, en esta ocasión se produce en un contexto diferente: tras el reciente rechazo del Tribunal Constitucional a la ley de límite del alquiler aprobada por el gobierno de Berlín y con unas elecciones federales a las puertas de la esquina, para las que el acceso a vivienda de alquiler asequible será un tema central de campaña, la sociedad alemana está más sensibilizada sobre el sobrecalentamiento y el consecuente encarecimiento del mercado inmobiliario, especialmente en centros urbanos como la capital, que ha visto cómo los precios del mercado de alquiler explotaban en la última década.

Tal vez por eso, la nota de la prensa con la que Vonovia hacía pública la OPA contiene compromisos para crear un mercado de alquiler sostenible y también de promesas de corte social: ambas empresas quieren “ofrecer a la política propuestas concretas para el tenso mercado de alquiler” de Berlín. 

Promesas sociales

Tras la fusión, Vonovia y DW se comprometen a no subir los precios de alquiler de sus viviendas más de un 1% anualmente en la capital alemana durante los próximos tres años, y acoplarlos al avance de la inflación entre el 2024 y el 2026. Asimismo, prometen que las inversiones de modernización de sus edificios, establecida por la ley, no supongan un encarecimiento mayor a los 2 euros por metro cuadrado. Las dos empresas han acordado además con el gobierno regional de Berlín la venta a las autoridades de la ciudad-estado de alrededor de 20.000 viviendas que actualmente forman parte de su cartera inmobiliaria en la capital alemana – la mayoría de propiedades de DW se encuentran en Berlín –. A cambio, Vonovia ingresará alrededor de 6.000 millones de euros para cofinanciar la operación de compra de su competidora.

Tras años de políticas de vivienda de corte neoliberal – en los que se privatizó miles de viviendas que estaban en manos de las municipalidades y durante los que se dejó de construir vivienda pública –, el tripartito de socialdemócratas del SPD, ecoliberales de Los Verdes y postcomunistas de Die Linke que gobierna Berlín quiere ahora recuperar la propiedad de parte del mercado inmobiliario para ofrecer alquileres a precio protegido.

Desconfianza y críticas

El anuncio de los dos gigantes inmobiliarios ha sido bien recibido por buena parte de la política alemana. Más allá de la unión conservadora de la CDU-CSU y de los liberales del FDP – que impulsaron la demanda contra la ley de límite de alquiler de Berlín –, el candidato a canciller socialdemócrata y actual ministro federal de finanzas, Olaf Scholz, dijo que el anuncio de fusión demuestra que “la protección de los arrendatarios está muy arriba en a agenda” política del país.

El líder de los poscomunistas de Die Linke en Berlín, Klaus Lederer, incluso interpreta las promesas sociales de Vonovia y Dw como “concesiones” frente al “potente movimiento de inquilinos” berlinés. Ese optimismo de los poscomunistas se deba tal vez al precio político que podrían pagar en las próximas elecciones regionales de la capital alemana, tras haber fracasado con el proyecto de limitar el alquiler de cientos de miles de viviendas. Die Linke fue un actor fundamental para la aprobación de la legislación frenada finalmente por el Constitucional alemán por considerar que la política de vivienda es competencia de gobierno federal.

Menos optimistas son la Asociación de Inquilinos de Berlín y las organizaciones sociales que llevan meses recogiendo firmas en la capital alemana para impulsar un referéndum sobre la expropiación de más de 3.000 inmuebles – más de 240.000 viviendas – en manos de grandes consorcios inmobiliarios con presencia en bolsa, con Deutsche Wohnen como principal representante: “DW se ha decidido por una absorción por Vonovia con la esperanza de que los berlineses y las berlinesas no apoyen la petición de referéndum gracias al cambio de su nombre”.

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