Estudio de CIM Tax y Laborde Marcet

El sector residencial empuja la recuperación de las ventas inmobiliarias

Los inversores pueden esperar rentabilidades de entre el 3% y el 8,5%

La inversión empresarial tiene mayores beneficios fiscales que las privadas

Obras en Barcelona.

Obras en Barcelona.

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Los activos inmobiliarios residenciales van a ser los primeros en recuperarse de la crisis pandémica gracias a la reactivación del consumo y la recuperación paulatina de la demanda de vivienda por parte de extranjeros. Es una de la conclusiones de un estudio realizado por el despacho jurídico CIM Tax & Legal y la consultora Laborde Marcet sobre el sector inmobiliario en los últimos meses. Estos especialistas reivindican el interés del inmueble como instrumento de inversión, con una rentabilidad de entre el 3% y el 6%. Según el informe, "la ubicación ha pasado a ser prioritaria por encima de la superficie, por lo que los ejes comerciales secundarios han sido los más afectados por la crisis y es donde se están produciendo las mayores bajadas de precios. Las zonas 'prime' se han fortalecido, con rentas de 150-300 euros/m2 al mes en las principales arterias de Barcelona, Madrid, Bilbao, Sevilla o Palma".

CIM Tax & Legal ha criticado la ley catalana de regulación de los alquileres. Emma S. Corretger, abogada, socia y economista del despacho, prevé que “el Constitucional deje sin efecto las limitaciones de los alquileres" y recuerda que el uso de índices de referencia es admisible "únicamente a efectos informativos y como criterios orientadores" para que arrendador y arrendatario conozcan la realidad del mercado.

Hoteles en venta

El análisis de estos expertos apunta a que las empresas han reducido un 30% la superficie de sus oficinas por el auge del teletrabajo, una tendencia que progresivamente parece estar revirtiendo al trabajo presencial o a modelos híbridos. Por otra parte, el interés por la compra de hoteles en España se ha mantenido, aunque con un perfil más oportunista: Barcelona, Madrid, Marbella, Málaga, Palma, Bilbao o San Sebastián registran en estos momentos fuerte demanda con interés de fondos de inversión y family offices tanto en zonas urbanas como en destinos vacacionales. El producto más buscado es un hotel a partir de 80 habitaciones por un precio de entre 200.000 y 600.000 euros por habitación, dependiendo de su ubicación, lo que significa que el precio total de la operación oscila entre los 15 y los 50 millones de euros.

Gerard Marcet, socio fundador de Laborde Marcet, ha subrayado que "la prioridad de gran parte de los inversores es minimizar el riesgo y apostar por los activos más estables con una rentabilidad de entre el 3% y el 6% sin contar con el efecto del apalancamiento financiero, que puede elevar dicha rentabilidad hasta el 8,5%". Otro punto que causa debate en la fiscalidad de las inversiones inmobiliarias es la creación de un nuevo tramo en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), en el tipo de gravamen aplicable a la base general (para aquellos con una base liquidable superior a los 300.000 euros) y en la base del ahorro (superior a los 200.000 euros), con la incógnita de dilucidar su posible impacto en la inversión inmobiliaria. "Debería tener un impacto muy limitado para los inversores en renta inmobiliaria, ya que afecta a un porcentaje mínimo de contribuyentes", considera Carlos Muñoz, abogado y socio director de CIM Tax & Legal.

Beneficio fiscal para las empresas

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Pese a las dificultades que podrían tener los inversores en estos momentos, los abogados de CIM Tax & Legal señalan que existen beneficios fiscales en la inversión en vivienda con el objetivo de alquilar, si esta inversión se hace a través de una sociedad en vez de una persona física. En primer lugar, el Régimen especial de Arrendamiento de Viviendas del Impuesto sobre Sociedades establece una bonificación del 85% en las rentas del alquiler. “En la práctica, se está reduciendo el impuesto de un 25% a solo un 3,75%”, ha asegurado Corretger. Además, según explica la especialista, también hay que tener en cuenta los beneficios fiscales que se otorgan a las empresas familiares con el objetivo de que estas perduren en el tiempo.

El informe también señala que la pandemia ha abierto una ventana de oportunidad, con precios más competitivos para los inversores del mercado inmobiliario, que han cerrado operaciones en grandes ciudades españolas, sobre todo en Barcelona y Madrid, por importes de entre 500.000 euros y 10 millones de euros, tanto en compraventa de locales comerciales como edificios en zonas prime. La emergencia sanitaria ha llevado también a que la ubicación gane peso en detrimento de la superficie, por lo que los ejes comerciales secundarios han sido los más afectados por la crisis y es donde se están produciendo las mayores bajadas de precios. En cambio, las zonas prime se han fortalecido, con rentas de 150-300 euros el metro cuadrado al mes en las principales arterias de Barcelona, Madrid, Bilbao, Sevilla o Palma.