Un juez rebaja el alquiler a una empresa de pisos turísticos por la pandemia

  • Considera la buena fe del arrendatario,las circunstancias del mercado y el contrato singular

  • Aplica la cláusula "rebus sic stantibus"

En España hay ya alrededor de 186.000 los apartamentos y viviendas de uso turístico. 

En España hay ya alrededor de 186.000 los apartamentos y viviendas de uso turístico.  / Unsplash

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Efe

Una juez de Barcelona ha rebajado a la mitad la renta de 27 inmuebles a una empresa que realquilaba pisos turísticos en la capital catalana y cuyos ingresos han caído en picado por la pandemia al considerar "justo y equitativo" que el arrendador, un gran tenedor, se haga cargo de parte de las pérdidas.

En su sentencia, la magistrada del juzgado de primera instancia número 20 de Barcelona ha decidido reducir de 1.200 a 600 euros más IVA el alquiler de los inmuebles -26 pisos y un local- que pagaba la mercantil, Venpre SL, cuyos beneficios superaron el millón de euros en 2019. La juez ha estimado así la demanda que interpuso la compañía contra el particular arrendador después de meses de negociaciones frustradas y tras proponerle una reducción de las rentas mensuales de los contratos, que suman unos 40.877 euros, por la emergencia sanitaria.

La decisión de rebajar los alquileres entre el 1 de abril de 2020 y el 31 de marzo de 2021, cuyos gastos de mantenimiento han sido fijados en 8,81 euros al mes, ha sido tomada en base a la cláusula "rebus sic stantibus", que permite modificar un contrato ante un cambio sobrevenido y extraordinario como la pandemia de coronavirus, y teniendo en cuenta el "principio de equidad" y la "buena fe" de la mercantil, que no ha dejado de pagar las mensualidades.

"Considero que la modificación propuesta por la parte actora es justa y equitativa sin que el demandado en las negociaciones haya ofrecido ninguna otra alternativa más allá de una moratoria en el pago de la renta que (...) considero que es inviable para mantener la viabilidad de la mercantil", sostiene la magistrada. El auto refleja así que el covid-19 ha producido "una alteración de la base del negocio al haberse reducido de una manera muy elevada los beneficios que racionalmente se pretendían obtener, lo que implica que el contrato sea excesivamente oneroso para la parte arrendataria", una circunstancia de la que no "culpa" al tenedor aunque sí le ordena corresponsabilizarse.

Perjuicio para el arrendador

"El arrendador no se ha visto perjudicado respecto a lo que pretendía obtener con estos inmuebles porque ya los tenía alquilados, pero si no los hubiese tenido arrendados o si el contrato hubiese expirado en marzo de 2020, hubiese sufrido también perjuicio al no encontrar arrendatarios que le alquilasen los 27 inmuebles para uso turístico y que le proporcionasen la renta que hay pactada en el contrato", remarca la sentencia.

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La juez recuerda además que el turismo seguramente seguirá sufriendo restricciones hasta que se ponga fin a la pandemia, lo que puede dificultar "que la renta se pueda abonar en el período moratorio fijado" y subraya que si antes del covid-19 Venpre destinaba el 5 % de sus ingresos a pagar los alquileres, la previsión para el primer trimestre de 2021 es que el porcentaje llegue al 151%.

La demanda se remonta al pasado julio, cuando la mercantil, cuya facturación se redujo de abril a junio un 83%, solicitó adaptar los contratos al nuevo contexto económico, una petición a la que el arrendador respondió ofreciendo una moratoria. Posteriormente, la compañía propuso reducir a la mitad las rentas, dadas las perspectivas de acabar 2020 con más de 165.900 euros de pérdidas, o bien rescindir los contratos sin penalizaciones, pero el gran tenedor volvió a rechazar este extremo, por lo que llegaron a juicio.