26 oct 2020

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Alternativa al crédito bancario

Primera 'tokenización' de deuda inmobiliaria mediante un 'smart contract' en 'blockchain' en España

Una remodelación de un inmueble en Barcelona se acomete con microfinanciación de particulares

Eduardo López Alonso

El edificio ’tokenizado’ por RealFunds en Barcelona. 

El edificio ’tokenizado’ por RealFunds en Barcelona. 

Este miércoles 23 de sepbiemtre del 2020, año de pandemia, se ha iniciado la primera operación de 'tokenización' de deuda inmobiliaria. Competencia para los bancos y vía de crédito alternativa con futuro. Para los que quieren saber posibles aplicaciones del 'blockchain' este es un ejemplo. La operación es en la práctica una forma de facilitar financiación a un pequeño promotor con dificultades para conseguir finanaciación bancaria con tipos de interés atractivos y corto plazo de tiempo. Inveslar Fintech, empresa especializada en gestión de apartamentos en régimen de coliving ha solicitado fondos para la reforma de un inmueble para su posterior explotación. La firma RealFund articula toda la operación y la Veltis se encarga de calificar los rátings de calificación de riesgo para los inversores. La empresa de servicios de inversión José Manzanares Allen, ha sido la encargada de la validación del memorándum de inversión de acuerdo con los criterios de la CNMV, mientras Paymático se encarga de la custodia de los fondos invertidos. Todo ese maremagnum financiero se ha diseñado como prueba piloto para que Inveslar consiga 75.000 euros.

Pocas horas después de la apertura de la operación, ya habían aparecido una decena de inversores interesados, confiesa José García Caballero, consejero delegado de RealFund. García resalta que la gran novedad de esta operación de 'tokenización' (despiece de derechos) es la utilización de 'tokens' basados en la red 'blockchain' de Ethereum que permite transmitir esos derechos antes de que acabe el año, por lo que la inversión sigue siendo en alguna medida líquida. Los inversores podrán vender su deuda 'tokenizada' en cualquier momento.

A cambio de su dinero, los inversores obtendrán un título digitalizado que les concederá un interés fijo, del 7%, y el derecho a la devolución del principal en el plazo pactado de un año (con una inversión mínima de 200 euros). Al ser fácilmente transferibles, los 'tokens' podrán ser vendidos con cobertura legal en mercados digitales secundarios, incrementando así la liquidez. Todos los 'tokens' identificarán a los compradores, y el marco normativo de estas operaciones se regirá por la legislación española.

La 'tokenización' de cualquier activo permite que cualquier promotora o particular pueda emitir deuda, vinculada a sus proyectos inmobiliarios presentes o futuros. Esta operación, está respaldada tanto por quien firma el compromiso de devolución de la inversión y el interés como por parte del propietario del activo, por lo que el ráting es elevado en un contexto de tipos de interés bajos.

Esta deuda será digitalizada por RealFund. Estos valores digitales, mediante la tecnología 'blockchain' permiten eludir la creación de una hipoteca sobre el activo, evitar gastos de notaría, registro y otros relacionados.
 
Este primer inmueble está situado en el barrio de Sants. Los inversores pueden comprar participaciones a partir de 200 euros y cada token tiene un valor de 10 euros. La rehabilitación del edificio permitirá incrementar la renta por piso de 700 o 800 euros actuales a más de 1.500 euros, con lo que la devolución del préstamo colectivo es plausible. La contrapartida de la inversión es que las garantías se reducen a las existentes en los contratos de préstamo entre particulares y los bancos tradicionales ven este tipo de prácticas con cierto temor por la competencia que pueden suponer en el futuro. Grandes operaciones de inversión pueden basarse en sistemas parecidos en el futuro.
 
El objetivo de la emisión de deuda inmobiliaria 'tokenizada' es captar 75.000 euros para su reforma. Su uso se destinará a coliving. A los inversores se les remunerará con un tipo de interés del 7 % anual abonado trimestralmente. La emisión en soporte 'blockchain' correrá a cargo de Ethereum.
 
Para José García Caballero, CEO de RealFund (www.realfund.tech), “la 'tokenización', al aportar liquidez a valores hasta entonces ilíquidos, crear un nuevo mercado digital de inversión inmobiliaria abierto y transparente, y con grandes posibilidades de retorno de la inversión. Ya no hará falta esperar a que se complete el proyecto inmobiliario para empezar a ver algún retorno. Bastará con vender los tokens en cuanto el inversor lo desee”.